인수 0원 확약은 있지만, 권리서류 정합성과 비교시세 확인이 핵심 — 청재 수아베 305호

서울북부지방법원 2025타경12731. 서울 중랑구 망우동 ‘청재 수아베’ 3층 305호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 7층 건물의 3층에 위치하고, 대상 면적은 18.12㎡입니다. 소유자 고완석은 2020년 12월 15일 매매를 원인으로 거래가 140,000,000원에 취득했고, 서울보증보험이 청구금액 152,557,807원으로 강제경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 112,800,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 110,420,800원이 서울보증보험에 배당되고, 청구액 중 42,137,007원이 미배당됩니다. 서울보증보험은 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 분석과 확인할 지점

등기상 2023.12.28. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 설정돼 있습니다. 보증금은 147,000,000원, 임대차계약일은 2022.09.01., 확정일자는 2022.09.02., 주민등록일자는 2022.09.27., 점유개시일자는 2022.09.29.입니다. 다만 이 신고는 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 분류되므로 보증금 147,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.

임차권·보증기관 신고

② 시세 비교 — 21.9% 수치를 그대로 믿기 어렵다

청재 수아베의 확인된 실거래는 2022년 8월 1건으로, 거래금액은 515,000,000원입니다. 표시상 최저가 112,800,000원은 이 금액의 21.9%에 불과하지만, 거래 면적이 49.44㎡이고 대상 면적은 18.12㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 대상 물건이 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,800,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있어 실제 서울보증보험 배당액은 달라질 수 있습니다. 인수 0원은 서울보증보험의 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약을 반영한 금액입니다.

회차별 미배당 변화

유찰이 이어질수록 서울보증보험의 미배당액은 늘지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다. 다만 낙찰가가 내려가도 권리서류의 정합성 확인 필요성과 별도 점유자 확인 필요성까지 사라지는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울망우초등학교 북동측 인근으로 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 양원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 6~7차선 포장도로, 서측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 개별난방, 위생·급배수, 승강기와 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부 관찰을 통해 간접 확인됐습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역· 대공방어협조구역·중점경관관리구역에 포함되며 건축선 저촉이 표시돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 4,588,000원/㎡이며 상업기타 용도로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 총 9호의 소규모 건물이고 확인 실거래가 1건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않아, 일반 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의의 대상·조건·효력을 직접 확인해야 합니다.
• 명의 관계 확인. 임차권 등기명의자는 한국토지주택공사이고 확약 제출자는 서울보증보험입니다. 두 기관 사이의 대위·승계 및 말소서류 관계를 확인하세요.
• 말소기준 재검토. 2022.09.15. 압류는 2022.09.29. 해제·말소됐습니다. 후속 압류와 임차권의 선후관계를 원본 등기부 및 매각물건명세서로 다시 확정해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.01.18. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무의 처리 내용을 확인하세요.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 현황 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 현장 방문, 전입세대확인과 사업자등록 점유 여부를 점검해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용, 전입·사업자등록 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 표본 확보. 49.44㎡ 거래 1건을 18.12㎡ 대상의 시세로 직접 적용하지 말고, 유사 면적·동일 용도의 매매와 임대 사례를 추가로 확보해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*만 보고 끝낼 사건은 아니다”

배당표와 서울보증보험의 확약을 기준으로 하면 매수인의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 112,800,000원이고, 인수액은 0원*입니다. 보증기관 승계 신고인 한국토지주택공사의 보증금 147,000,000원을 실제 임차인 보증금으로 다시 합산해서도 안 됩니다.

그러나 이 사건의 판단 포인트는 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 말소기준으로 산정된 압류가 이미 해제된 이력, 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 확약의 관계, 민간임대주택등기, 폐문부재로 확인하지 못한 점유 상태가 함께 남아 있습니다. 가격 역시 최저가가 확인 실거래의 21.9%라는 이유만으로 싸다고 할 수 없습니다. 비교 거래가 대상보다 약 2.7배 넓은 49.44㎡이기 때문입니다.

현재 결론은 권리상 인수 0원*, 가격 메리트는 판단 보류입니다. 확약서와 매각물건명세서, 최신 등기부에서 임차권 말소 구조를 확인하고 18.12㎡ 안팎의 별도 시세를 확보한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.