145,600,000원
전주지방법원 2025타경762. 전주시 덕진구 여의동2가 제이씨앤디제이휴아파트 제1동 제2층 제202호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 2012.12.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 세대입니다. 동일 면적 거래자료상 대상 면적은 84.9㎡이고, 단지는 19세대입니다.
이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최저매각가는 145,600,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 171,466,666원의 84.9%에 불과해 겉으로는 저렴해 보입니다. 하지만 임차인 문경희는 전입일이 2013.02.13.로 산정된 말소기준 2025.06.19.보다 앞서고, 제공된 권리분석에서는 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 낙찰자가 실제로 부담하는 경제적 취득금액은 265,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경762 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 685-3 제이씨앤디제이휴아파트 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 84.9㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사제이씨앤디 |
| 사용승인 | 2012.12.26. |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주파티마 신용협동조합 / 127,529,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기부에는 2012.12.27. 전주파티마신용협동조합의 근저당권 설정 이력이 있으나 해당 권리는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 제공된 권리분석에서 말소기준으로 산정된 권리는 2025.06.19. 임의경매개시결정입니다. 그보다 임차인 문경희의 전입일 2013.02.13.이 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문경희 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2013.02.13. | 2025.07.14. | 대항력 있음 | 없음 계산 | 120,000,000원 인수 |
문경희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2025.07.14. 접수됐고 등기 내용에는 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일자 2022.02.28., 주민등록일자 2013.08.20., 점유개시일자 2022.02.28., 확정일자 2025.05.29.가 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제이씨앤디제이휴 동일 면적 84.9㎡의 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 181,100,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 171,466,666원, 최신 거래는 2026.06. 190,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -18.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 144,400,000원 |
| 2021.11 | 84.9㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9㎡ | 3건 | 171,466,666원 |
최저가 145,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 84.9%입니다. 하지만 이 사건은 보증금 120,000,000원 인수 계산을 함께 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득 265,600,000원은 최근 12개월 평균보다 94,133,334원 높고, 최신 거래 190,000,000원보다도 75,600,000원 높습니다. 따라서 “유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 인수 · 임차인 문경희 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 매수인 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,761,600원 |
현재 회차 계산상 매각대금 145,600,000원 중 집행비용 2,838,400원을 제외한 142,761,600원이 소유자 교부로 잡혀 있고, 문경희 보증금 120,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
④ 회차별 관찰 — 최저가 하락만으로 판단하지 않는다
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 최저가 145,600,000원 · 감정가의 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 최저가 101,920,000원 · 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 최저가 71,344,000원 · 감정가의 34.3% |
다만 이 사건은 회차별 최저가만 내려간다고 자동으로 투자성이 개선되는 구조로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 존재하는 사건에서는 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 최저가 자체가 아니라 보증금 인수 구조가 가격 판단의 중심이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 전북중학교 남측 인근, 전주시 여의동2가 후면 주택지대로 주변환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2012.12.26. 사용승인, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 8층 건물이며 현상 및 관리상태는 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 전북중학교 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 단지 19세대이며 동일 면적 거래는 4건, 최근12개월 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선. 현재 회차는 최저가 145,600,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 265,600,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 문경희의 전입·점유·임차권등기 및 보증금 120,000,000원 인수 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명세서 상충 확인. “인수권리 해당사항없음” 문구와 대항력 임차인 전액 인수 계산이 서로 달라 가장 우선적으로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 대비 -18.3%이므로 과거 210,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 단지이고 거래 표본이 적어 매도 시점의 유동성도 함께 고려해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.08.20. 전주시 압류는 산정된 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “265,600,000원 실질취득”
이 물건은 감정가 208,000,000원에서 한 차례 유찰돼 145,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근12개월 시세의 84.9%라 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 문경희의 보증금 120,000,000원이 매수인 인수로 계산되는 순간 얘기가 완전히 달라집니다.
현재 회차 실질취득은 265,600,000원. 최근12개월 평균 171,466,666원의 154.9%, 최신 거래 190,000,000원의 139.8%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -18.3%입니다. 따라서 제공된 권리분석을 그대로 적용하면 현재 회차는 가격 메리트가 없는 고위험 인수형입니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 적혀 있어 이 상충이 해소될 경우 결론 자체가 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 입찰가가 아니라 문경희 보증금 120,000,000원의 실제 승계 여부입니다.
