서울북부지방법원 2025타경12747. 상봉역 남동측 인근의 해피뜨래 101동 3층 302호, 전용면적 비교 기준 29.09㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 확인된 최근 거래 4건은 310,000,000원부터 330,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 315,000,000원입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 크지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 230,000,000원 임차권과 주택도시보증공사 확약서의 법적 적용입니다.
등기에는 손홍윤의 162,000,000원 임차권등기 이력과 김민재의 230,000,000원 임차권이 확인됩니다. 손홍윤 임차권은 2022년 4월 22일 말소됐고, 김민재 관련 잔존 임대차보증금 반환청구권에 대해서는 주택도시보증공사가 2026년 2월 25일 매수인에 대한 청구를 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약서가 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 85-2 해피뜨래 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교 대상 전용 29.09㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유 · 2018.09.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 정보 | 해피뜨래(85-2) · 40세대 · 2018.05.25. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 인수 0원은 ‘확약 확인’이 전제다
권리분석 기준일로 제시된 권리는 2018년 5월 31일 중앙농업협동조합 근저당권 139,200,000원입니다. 이후의 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 등기에는 해당 근저당권이 2018년 9월 7일 해지로 말소된 기록도 함께 존재합니다. 같은 날 손홍윤의 주민등록·점유가 시작됐으므로, 근저당 말소와 전입 효력의 선후관계는 등기 접수순위와 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손홍윤 3층 302호 전부 | 162,000,000원 | 2018.09.07 2018.08.31 | 없음 판정 전입이 말소기준권리 이후 | 후순위 배당 배당요구 있음 | 인수 없음 임차권 2022.04.22. 말소 |
| 김민재 제3층 제302호 전부 | 230,000,000원 | 2022.04.29 2022.04.26 | 없음 판정 전입이 말소기준권리 이후 | 후순위 배당 배당요구 있음 | 실질 0원* HUG 확약서 적용 |
* 현재 회차 예상배당에서 주택도시보증공사 청구액 230,000,000원 중 25,648,000원이 배당되고 204,352,000원이 미배당되는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래 평균의 53.3%
해피뜨래(85-2)의 면적 유사 실거래 4건은 2024년 3월부터 7월 사이에 310,000,000원~330,000,000원으로 신고됐습니다. 최근 12개월 평균은 315,000,000원, 최신 거래는 2024년 7월 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 29.95㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.06 | 29.95㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2024.04 | 31.47㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2024.03 | 29.95㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 53.3%입니다. 확약서 적용으로 인수액이 실질 0원이라면 실질취득액 역시 168,000,000원으로 동일합니다. 따라서 확인된 실거래만 기준으로 보면 가격 여유가 큽니다. 다만 최신 실거래가 2024년 7월이고 매각기일은 2026년 7월이므로, 입찰 직전의 최신 거래·매물·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 139,200,000원 | 139,200,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 25,648,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 369,200,000원 중 예상배당은 164,848,000원이며, 총 미배당액은 204,352,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선·경의중앙선 상봉역 남동측 인근으로, 주변에 단독·다세대주택, 오피스텔, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 상봉역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018년 5월 25일 사용승인된 40세대 규모 건물입니다. 승강기, 난방, 위생 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았지만, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조도·외부관찰·탐문을 종합해 평가됐고 임대내역은 미상입니다.
- 환금성. 확인된 거래가는 310,000,000원~330,000,000원이지만 거래 표본이 4건이고 최신 거래가 2024년 7월이므로 현재 수요와 가격을 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.25. 접수된 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서에서 대상 사건·호수·임차권·금액을 직접 대조하세요.
- 근저당 말소와 전입 순서. 중앙농업협동조합 근저당 말소 접수번호 59374, 소유권이전 접수번호 59375 및 손홍윤의 2018.09.07. 전입·점유 효력 관계를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 체납세액과 당해세 여부를 확인하세요. 배당순위가 달라져도 확약의 효력 범위가 유지되는지 함께 검토해야 합니다.
- 점유 현황. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자, 인도 가능 시기, 임차권등기 말소 절차와 열쇠 인계 조건을 확인하세요.
- 실거래 시점. 비교 거래의 최신 시점은 2024.07입니다. 매각기일인 2026.07.07. 직전 거래·매물 호가·임대료와 공실 기간을 재확인하세요.
- 관리비·내부상태. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 내부 수리비를 관리주체·현장 방문으로 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 168,000,000원이며, 2회 유찰 시 134,400,000원, 3회 유찰 시 107,520,000원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리는 서류 한 장에 달렸다
이 물건은 현재 최저가 168,000,000원, 매수인 인수 실질 0원*으로 분석됩니다. 확인된 최근 12개월 실거래 평균 315,000,000원의 53.3%이므로 가격만 놓고 보면 분명한 차이가 있습니다. 그러나 싸다는 이유만으로 권리 확인을 생략할 수 있는 사건은 아닙니다.
230,000,000원 임차권에 관한 잔존 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의 확약서가 매수인을 보호하는 핵심입니다. 여기에 2018년 근저당권 말소기록과 같은 날의 전입 관계, 국세·지방세 압류 4건, 폐문부재로 확인되지 않은 점유 현황이 겹칩니다. 확약서 원본과 등기 접수순위가 확인되면 가격 경쟁력이 살아나지만, 확인되지 않으면 낮은 최저가만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 입찰은 확약과 원본 대조 후”입니다.