전주지방법원 2025타경986. 전주시 완산구 효자동1가 55-80의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대 83.0㎡이고, 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브 단층 주택입니다. 소유자는 김선일이며 2005.08.09 매매로 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2025년의 가압류입니다. 2003년 농업협동조합중앙회 근저당 10,400,000원은 2007.12.28 해지로 말소됐고, 2011년 근저당 120,000,000원도 2021.10.29 해지로 말소됐습니다. 따라서 경매 권리분석의 출발점은 2025.04.30 주식회사전북은행 가압류 24,663,401원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 55-80 · 효정2길 12-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 · 83.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브 단층 주택 · 외벽 적벽돌 · 내벽 벽지 및 타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 김선일 (2005.08.09 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 69,300,880원 / 69,300,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 27,813,867원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 갑구 3번 주식회사전북은행 가압류입니다. 그 이후의 삼성생명보험주식회사 가압류와 주식회사전북은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건, 실거래 비교 없이 감정가가 출발점
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 69,300,880원입니다. 0회 유찰 신건이므로 할인은 아직 적용되지 않았습니다. 실거래 비교자료가 제시되지 않은 만큼 이 금액을 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 69,300,880원 | 3,576,617원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 55,440,704원 | 17,187,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 44,352,563원 | 28,075,864원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 3,576,617원에서 17,187,310원, 28,075,864원으로 커지지만, 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,300,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,416원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사전북은행 | 24,663,401원 | 24,663,401원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 18,752,813원 | 18,752,813원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사전북은행 | 27,813,867원 | 24,237,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 71,230,081원 중 예상배당은 67,653,464원이고 미배당은 3,576,617원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 완산서초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 83.0㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 394,400원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·제1종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브 단층 주택이며 기본적인 급·배수 및 난방설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)도 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 69,300,880원은 감정가와 동일합니다. 비교 거래 없이 ‘할인 매수’로 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 2025.04.30 주식회사전북은행 가압류가 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 3,576,617원은 채권자 부족액이며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건은 2025.04.30 주식회사전북은행 가압류를 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없는 구조입니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 현재는 감정가 69,300,880원 그대로 시작하는 신건이고, 별도의 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 또 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 확인도 필요합니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 가격 검증과 현장 확인이 핵심인 물건입니다.
