전주지방법원 2025타경990. 전주시 완산구 삼천동2가 대오연립 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택 1세대이고, 철근콘크리트 옹벽조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층입니다. 현재 등기상 소유자는 유순입니다. 권리의 기준점은 2017.06.20. 설정된 전주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 79,200,000원입니다. 이후 2024.08.09. 주식회사전북은행 근저당권 102,580,000원과 2025.10.21. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “인수 0원”과 “임차관계가 확정됐다”는 말은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없지만, 현장 점유관계와 전입세대·확정일자 등은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 현재 확인되는 범위에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경990 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 180 대오연립 1층 102호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 완산구 용산마을길 53-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 1세대 · 4층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 유순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 94,504,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 | 1996.05.13 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.06.20. 전주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 79,200,000원이며, 이후 설정된 주식회사전북은행 근저당권 102,580,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 이전에 존재했던 근저당권과 가압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 140,000,000원입니다. 대오빌라는 16세대이고 1996.05.13. 준공됐지만, 현재 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 신건 140,000,000원이 최근 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
권리분석이 단순하다는 이유만으로 감정가를 시세로 받아들이는 것도 피해야 합니다. 특히 연립·다세대는 개별 호수의 상태와 거래 빈도에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 가격 판단은 별도 실거래 확인 후 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 44,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 72,148,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 94,192,800원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 140,000,000원에서 112,000,000원, 89,600,000원으로 내려가고 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 증가는 채권 회수 측의 문제이지, 그 금액이 낙찰자 부담으로 전환된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 102,580,000원 | 58,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 181,780,000원 중 예상 배당액은 137,240,000원이고, 미배당액은 44,540,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동2가 용산마을 서측 인근으로, 단독주택·연립·다세대주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 옹벽조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측의 폭 약 4M 내외 아스팔트포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 토지. 부정형 평지의 주거용 연립주택 건부지이며 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 공시지가는 274,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 1996.05.13. 준공 연립으로, 현재 실거래 비교 수치가 없어 매도 시 가격·소요기간을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 명시 인수권리 해당사항 없음과 별개로 현장 점유자·전입세대·확정일자 등을 원본으로 확인하세요.
- 대지권 표시 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지는 삼천동2가 180 대 2,592㎡로 표시되지만, 1996.06.13. 180-1 도로 3㎡·180-2 도로 18㎡·180-3 도로 125㎡로 지적분할됐고 토지대장 및 집합건축물대장상 대지면적은 2,446㎡입니다.
- 가격 검증. 신건 140,000,000원을 저렴하다고 판단할 실거래 근거가 없으므로 인근 유사 연립·다세대 매매사례를 별도로 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 44,540,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 낙찰자 부담으로 오해하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원입니다. 가격 하락폭과 별개로 각 회차의 실질취득은 인수 0원 기준 해당 매각가와 같습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증부터”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2017.06.20. 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 전북은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며, 신건 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 쪽에서는 결론을 서두를 근거가 없습니다. 현재 최저가 140,000,000원을 비교할 실거래 수치가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 대지권 목적 토지 표시와 토지대장·집합건축물대장 면적 차이까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 점유·대지권 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다. 권리는 통과, 가격은 검증이 먼저입니다.
