전주지방법원 2025타경1004. 전주시 완산구 중화산동1가 312 소재 부동산 중 윤영현 지분 20분의 1에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 주식회사하나은행이고 청구금액은 30,000,000원입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있으며, 감정평가상 기호2-가 건물은 목조 기와지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 토지는 264.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 아파트 경매처럼 “근저당이 얼마이고 낙찰자가 무엇을 인수하느냐”만 보는 것이 아닙니다. 현재 등기상 공유자는 김길수 20분의 1, 대한예수교장로회전주시온교회 20분의 10 및 20분의 8, 윤영현 20분의 1로 기재되어 있습니다. 따라서 이번 낙찰자는 부동산 전체를 단독 취득하는 것이 아니라 기존 공유관계에 들어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 312 · 전북특별자치도 전주시 완산구 선너머4길 9-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2-가 주택 이용 · 목조 기와지붕 단층 |
| 매각 대상 | 윤영현 지분 20분의 1 |
| 현재 공유관계 | 김길수 20분의 1 · 대한예수교장로회전주시온교회 20분의 10 및 20분의 8 · 윤영현 20분의 1 |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 348,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 11,262,110원 / 11,262,110원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분·점유’가 핵심
등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 별도로 기재되어 있지 않고, 이번 2025.10.27. 갑구 14번 윤영현 지분 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 과거 윤광수 지분에 설정됐던 가등기·가처분·가압류 및 2007년 강제경매는 이미 말소되었고, 윤영순 지분에 대한 별도 강제경매개시결정도 2026.06.23 강제경매 매각 후 말소되었습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영순 | 2004.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 자료상 실제 점유자는 1명입니다. 다만 전입일이 현재 말소기준인 2025.10.27보다 빠르더라도, 보증금과 확정일자 및 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 신건 최저가는 모두 11,262,110원입니다. 그러나 이번 매각대상은 전체 부동산이 아니라 윤영현의 20분의 1 지분입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 이 절대가격만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 지분경매에서는 낙찰 후에도 기존 공유자와의 사용·수익·처분 관계가 남습니다. 여기에 매각물건명세서상 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,262,110원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 602,718원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 10,659,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 30,000,000원 중 10,659,392원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 19,340,608원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 윤영순의 보증금·임대차관계가 확인되지 않았으므로 실제 법률상 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 11,262,110원 | 10,659,392원 | 19,340,608원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 9,009,688원 | 8,447,514원 | 21,552,486원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,207,750원 | 6,678,010원 | 23,321,990원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 소재 전주예수병원 서측 인근으로, 단독주택·각종 근린생활시설·병원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호2-가는 목조 기와지붕 단층 주택으로, 외벽은 시멘트몰탈 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 및 목재 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 264.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(불), 공시지가 348,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구(화산2), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 일괄매각. 종물 및 부합물 형태의 제시외 건물 감정평가서상 ‘ㄱ~ㄹ’도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 경매대상은 윤영현 지분 20분의 1입니다. 전체 부동산을 낙찰받는 사건과 동일하게 보지 마세요.
- 공유자우선매수권. 지분매각이며 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 최고가매수신고 후 우선매수권 행사 가능성을 반영해야 합니다.
- 윤영순 점유 확인. 2004.05.20 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·임대차관계가 미상입니다. 인수 여부를 원본 서류와 현장조사로 확정해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 배당표상 인수 0원이라는 숫자만 사용하지 말고, 보증금 확인 후 낙찰가에 실제 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 공유물 사용관계. 낙찰 후 기존 공유자와 사용·수익·관리·처분 문제가 남을 수 있으므로 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ‘ㄱ~ㄹ’이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 주거환경개선지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제를 관계 부서와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 지분”과 “안전한 지분”은 다르다
최저매각가 11,262,110원이라는 숫자만 보면 진입금액이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 윤영현의 20분의 1 지분만 매각되고, 기존 공유자들이 그대로 남습니다. 더구나 2004.05.20 전입한 윤영순의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 적혀 있지만, 그것만으로 이 사건을 권리상 단순한 “인수 0원” 물건으로 보기는 어렵습니다. 공유자우선매수권, 공유물 이용관계, 점유자의 보증금 확인이 모두 끝난 뒤에야 11,262,110원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 결론은 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 지분경매입니다.
