전주지방법원 2025타경1052. 완주군 삼례읍 ‘삼례우성’ 101동 5층 513호 아파트입니다. 감정평가상 현재 아파트 1세대로 이용 중이고, 등기상 소유자는 임정남입니다. 임정남은 2010.01.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 52,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020.03.02 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 70,560,000원입니다.
말소기준권리 이후에는 박현주 근저당 72,000,000원, 박수경 근저당 60,000,000원, 신한카드 가압류 11,117,213원과 경매개시결정들이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 따라서 채권자들의 미배당액이 크더라도 그 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1052 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 863-6 삼례우성아파트 101동 5층 513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1세대 · 철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕 20층 중 5층 |
| 전용면적 | 59.98㎡ |
| 소유자 | 임정남 (2010.01.08 소유권이전, 거래가액 52,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2020.03.02 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 박현주·박수경 근저당, 신한카드 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 명시되어 있습니다.
| 점유자 / 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
같은 단지 ‘삼례우성’은 261세대, 1996.11.13 준공이며 대상과 같은 전용 59.98㎡ 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.98㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 16 | 77,500,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 19 | 77,500,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 15 | 81,000,000원 |
| 2024.10 | 59.98㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 59.98㎡ | 18 | 79,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 75,714,285원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 82,000,000원은 최근 12개월 평균 75,714,285원의 108.3%입니다. 최신 거래인 2026.03의 75,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균은 76,916,666원이지만, 최근 구간 가격이 과거 구간보다 -3.7% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 70,560,000원 | 70,560,000원 |
| 2. 근저당 · 박현주 | 72,000,000원 | 9,564,000원 |
| 3. 근저당 · 박수경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,117,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 213,677,213원 중 채권자 예상배당은 80,124,000원이고, 미배당은 133,553,213원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,000,000원 | 80,124,000원 | 133,553,213원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,600,000원 | 64,019,200원 | 149,658,013원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,480,000원 | 51,135,360원 | 162,541,853원 | 0원 |
현재 회차의 가격은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 각 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산되어, 가격 하락이 곧 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한별고등학교 남동측 인근. 학교, 공동주택, 단독주택, 주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 전주~금마 간 국도가 통과하고, 단지까지 폭 약 20미터 내외 진출입로를 통해 차량 이동이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 7,729.0㎡, 지목 대, 현황 아파트부지이며 공시지가는 274,700원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용 59.98㎡ 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균 75,714,285원과 최신 75,000,000원에 비해 신건 가격 82,000,000원이 높고 최근 추세도 -3.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.03의 75,000,000원입니다. 현재 최저가보다 7,000,000원 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 이전 구간보다 -3.7% 낮아졌습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 76,916,666원만으로 입찰가를 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 미배당 133,553,213원은 크지만 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 인수 0원이고 2020.03.02 한국스탠다드차타드은행 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 매수인이 떠안을 구조가 확인되지 않습니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 82,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 75,714,285원의 108.3%이고, 최신 실거래 75,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -3.7%로 내려오는 구간입니다. 따라서 신건에서 ‘싸다’는 결론은 금물입니다. 권리는 단순하지만 가격 메리트가 부족하므로, 현재 회차보다는 시세와 입찰가의 간격을 먼저 따져야 하는 사건입니다.
