전주지방법원 2025타경31002. 등기상 소유자는 주식회사조영산업이고, 토지는 3,305.1㎡의 공장용지로 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역 등에 포함됩니다. 말소기준은 2023.01.16. 접수된 중소기업은행의 채권최고액 2,352,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 780,000,000원의 두 번째 근저당도 설정됐고, 이후 완주군 압류와 다수의 가압류, 임의경매개시결정 및 국세 압류가 이어졌습니다.
등기 순서만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건에는 두 가지 별도 확인 포인트가 있습니다. 첫째, 현황조사에 (주) 조영 대표자 정진오와 노영심(개인사업자:조영산업)이 목록2 일부를 점유하는 것으로 조사됐으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 둘째, 2023.11.29. 보조금지원사업과 관련해 2028.11.29.까지 완주군수 승인 없이 용도변경·양도·교환·대여·담보제공을 제한하는 금지사항등기가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31002 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장구리 668 · 전북특별자치도 완주군 봉동읍 첨단산업3로 34 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 3,305.1㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 공시지가 | 108,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사조영산업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,141,512,880원 / 3,141,512,880원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,644,942,222원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 도시가스배관시설 포함 · 목록2 건물 서측 창고 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만, 금지사항등기는 별도 확인
말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 완주군 압류, 서울보증보험·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 임의경매개시결정과 후속 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.12.01. 전주세무서장 압류는 2023.12.12. 이미 해제됐습니다. 다만 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 존재하면 배당에서 선차감될 수 있고 후순위 미배당이 늘어날 수 있습니다.
② 점유관계 — 현황조사상 2명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 조영 대표자 정진오 | 목록2. 일부 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노영심(개인사업자:조영산업) | 목록2. 일부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 점유자 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 첫 번째 점유자는 보증금 50,000,000원·월차임 3,000,000원이 조사됐으나, 두 번째 점유자는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 점유·사업자등록 관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 배당 부족액이 더 커진다
이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 3,141,512,880원입니다. 동일 물건의 실거래 시세를 근거로 한 가격 우위 판단보다는, 현재 제공된 배당 시나리오에서 낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액이 어떻게 확대되는지를 확인하는 편이 적절합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,141,512,880원 | 3,107,697,751원 | 1,798,567,850원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,513,210,304원 | 2,485,678,201원 | 2,420,587,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,010,568,243원 | 1,988,062,561원 | 2,918,203,040원 | 0원 |
현재 신건에서도 총 채권액 4,906,265,601원을 모두 충족하지 못하고 1,798,567,850원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 미배당은 2,420,587,400원, 2회 유찰 시 2,918,203,040원으로 커집니다. 이 부족액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,141,512,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,815,129원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,352,000,000원 | 2,352,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 755,697,751원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,859,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 1,006,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 616,789,201원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 127,417,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 집행비용과 선순위 근저당 배당만으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 특수조건·토지 메모
- 일괄매각. 제시외 기계기구인 도시가스배관시설이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록2 건물 서측 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 금지사항등기. 2023.11.29. 보조금지원사업 관련 금지사항등기가 있으며 2028.11.29.까지 완주군수 승인과 연결된 제한 내용이 등기돼 있습니다.
- 토지. 3,305.1㎡ 공장용지이며 일반공업지역·산업육성구역·일반산업단지·산업시설구역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각이고 중로2류와 접합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. (주) 조영 대표자 정진오와 노영심의 실제 점유관계, 사업자등록·전입 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 노영심의 보증금이 확인되지 않아 인수위험을 완전히 배제하기 전에 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 금지사항등기 사실조회. 2023.11.29. 금지사항등기의 경매 후 효력과 완주군 승인 필요 여부를 완주군 사실조회서에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 창고. 목록2 건물 서측 창고가 매각대상에서 제외되므로 현황 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당액이 있으면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 우위가 확인된 상태가 아니므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 토지·건물·설비 가치와 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “명시 인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 다르다
이 사건의 기본 권리순서는 명확합니다. 2023.01.16. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리합니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 2명의 점유자가 확인됐고 전입일이 없어 대항력 가능·미상 상태이며, 그중 한 명은 보증금까지 미상입니다. 또한 보조금지원사업과 연결된 금지사항등기는 2028.11.29.까지의 제한 내용을 담고 있어 완주군 사실조회서를 반드시 대조해야 합니다. 등기 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 특수등기 확인이 남은 C급 보수 접근 대상으로 보는 것이 적절합니다.
