서울북부지방법원 2025타경12787. 수유동 씨엘블루 7층 705호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 류덕선이고, 등기부에는 2022.06.28. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 올라와 있습니다. 사건의 핵심은 2023.10.19. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있는데, 임차인 오스니흐홀랑의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.03.18.이라는 점입니다.
통상 이 구조에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 이 사건의 보증금은 295,000,000원으로 현재 최저매각가 204,800,000원보다 큽니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 제7층 제705호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 류덕선 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.19. 갑구 3번 압류 · 국(서대전세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.10.19. 국의 압류입니다. 오스니흐홀랑은 임대차계약 2022.03.02., 전입·점유 2022.03.18.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.04.23. 이루어졌고, 2024.07.26. 경정등기로 확정일자가 2022.03.02.로 정정됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오스니흐홀랑 제7층 제705호 전부 | 2022.03.18. | 295,000,000원 | 대항력 有 | 미확정 예상배당표상 임차인 배당 0원 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
등기부의 2024.07.26. 임차권 경정은 오스니흐홀랑의 기존 임차권 확정일자를 2022.03.02.로 정정한 내용으로, 별도의 추가 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교 대신 ‘실질취득 2.048억’으로 본다
감정가는 320,000,000원, 현재 최저매각가는 204,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건과 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 단순 할인율이 아니라 특별매각조건 반영 후 실질취득액 204,800,000원입니다.
특별매각조건이 없었다면 보증금 295,000,000원이 최저매각가를 웃돌아 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘면서 실질취득액이 약 295,000,000원 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환채권 포기 조건 때문에 그 인수액이 실질 0원으로 바뀝니다. 즉 현재 회차에서는 204,800,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 204,800,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 인수 · 임차인 오스니흐홀랑 보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 201,132,800원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 93,867,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 오스니흐홀랑 보증금은 대항력에 따른 매수인 인수 항목으로 295,000,000원이 표시되지만, 매각물건명세서 특별조건에 따라 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 특별조건이 유지되는지가 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 (64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 93,867,200원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (51%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 134,253,760원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (41%) | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 166,563,008원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수유초등학교 북동측 인근으로 저층 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 북서측에 우이신설 경전철 화계역, 북동측에 지하철 4호선 수유역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 대체로 삼각형 평지이며 근린생활시설·오피스텔·연립주택 부지로 이용 중이고, 북서측 및 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등이 적용됩니다.
- 현황 확인. 내부구조는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰 등을 토대로 확인돼 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 “잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소” 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 오스니흐홀랑의 보증금은 295,000,000원으로 매우 크므로, 매각조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부는 실제 배당과 미배당 규모를 바꿀 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2024-14995-001 공매공고가 등기돼 있으므로 법원 경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 내부가 폐문 상태였으므로 실제 내부구조와 점유상태를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘2.95억 인수형’이 특별조건으로 바뀌는 사건
표면만 보면 이 사건은 가장 경계해야 할 선순위 대항력 임차인 보증금 295,000,000원 사건입니다. 현재 최저매각가 204,800,000원보다 보증금이 크기 때문에 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 약 295,000,000원에 고정되는 구조가 됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권자 및 임차인이 미변제 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 204,800,000원, 실질 인수는 0원입니다. 다만 8회 유찰, 세금 압류 5건, 공매공고, 내부 확인 제한이 겹치고 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소되지만, 매각조건의 확정성·세금·공매·가격 검증이 남아 있는 사건입니다.
