서울북부지방법원 2025타경12787. 강북구 수유동 씨엘블루 7층 705호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 임차인 오스니흐홀랑 씨의 보증금 295,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.03.02, 주민등록 및 점유개시는 2022.03.18이고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.10.19이므로 임차인은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 자료상 대항력은 있음으로 판정돼 있습니다.
통상 이 구조라면 낙찰가 256,000,000원보다 보증금 295,000,000원이 더 크므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 남아 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 신청채권자와 임차인이 배당으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시합니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 류덕선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (감정가의 80%) |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 특별조건이 인수를 끊는다
등기부상 구로신용협동조합의 근저당권은 2020.04.07 설정됐지만 2021.06.16 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인은 2022.03.18 주민등록 및 점유를 개시했고, 2023.10.19 국의 압류가 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그 뒤 대전광역시 중구, 국민건강보험공단, 서울특별시, 서울특별시 강서구의 압류와 2025.06.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오스니흐홀랑 제7층 제705호 전부 · 실제 임차인 1명 | 2022.03.18 계약 2022.03.02 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 배당 시뮬레이션 기준 | 실질 승계 0 특별매각조건 반영 |
임차권등기는 2024.04.23 접수됐고, 2024.07.26 경정으로 확정일자가 2022.03.02로 정정됐습니다. 이 경정은 동일 임차권의 정정이므로 별도의 두 번째 실제 임차인으로 보지 않습니다. *특별매각조건을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 매수인 인수액이 295,000,000원으로 표시됩니다.
② 가격 구조 — 현재 실질취득은 2.56억
현재 회차의 최저매각가는 256,000,000원입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가보다 보증금 295,000,000원이 크기 때문에 미배당분을 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 올라가야 합니다. 하지만 이 사건은 해당 잔존채권 포기 조건이 있으므로 현재 회차 실질취득액은 256,000,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 80%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 43,384,000원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 93,867,200원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 51%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 134,253,760원 | 0원* |
* 특별매각조건을 해당 임차인에게 적용한 실질 기준입니다. 원칙적 대항력 계산값은 각 회차 모두 295,000,000원 인수로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,384,000원 |
| 인수 · 임차인 오스니흐홀랑 보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 251,616,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원형 계산상 신청채권자에게 251,616,000원이 배당되고 43,384,000원이 미배당됩니다. 대항력 임차인의 보증금은 배당표에서 295,000,000원 매수인 인수로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 해당 임차인의 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 조정합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현황은 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 물건으로 수익성·환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근으로 저층 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 우이신설 경전철 화계역, 북동측 지하철 4호선 수유역 및 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 석재타일 붙임 외벽, P.V.C 샷시 창호이며 엘리베이터·난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 대체로 삼각형 평지로 근린생활시설·오피스텔·연립주택 부지로 이용 중이며 북서측 및 동측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·수유,번동 지구단위계획구역에 해당하고 가로구역별 최고높이 제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰을 기초로 파악됐으므로 실제 내부구조와 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 투자 판단은 보증금 295,000,000원의 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 조건에 거의 전적으로 좌우됩니다. 입찰 전 매각물건명세서에서 해당 특별조건이 그대로 적용되는지 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 기준 확인. 2024.07.26 등기는 기존 임차권의 확정일자 2022.03.02 경정입니다. 별도 점유자나 별도 보증금이 추가로 존재하는지 현황조사와 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매의 현재 상태와 법원경매 매각절차 사이의 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등기의 처리와 관련 의무의 정리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 최저가 256,000,000원이라는 숫자보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 우선입니다. 오피스텔 환금성, 점유·명도, 특별조건 이해도 등을 함께 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 구조·수선상태와 실제 이용현황을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.95억 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 매우 강한 대항력 임차인이 있는 보증금 295,000,000원 인수형입니다. 현재 최저가 256,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 특별조건이 없다면 실질취득액을 보증금 수준으로 봐야 하고, 낮은 최저가를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 명시적인 특별매각조건이 있습니다. 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 256,000,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 단순 안전형으로 보기도 어렵습니다. 이미 7회 유찰됐고, 국세·지방세 등 압류 5건, 공매공고, 민간임대주택등기가 동시에 존재합니다. 시세 숫자 없이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론적으로 보증금 인수 위험은 특별조건으로 크게 해소되지만, 절차·세금·공매·환금성 확인 부담이 남는 사건입니다.
