광주지방법원 2025타경51809. 전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 462-1의 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 공장과 사무실이며, 토지는 잡종지 3,720㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사오션플러스이고, 2023.06.28 강제경매 매각으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들의 소멸 방향은 비교적 명확합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 6곳의 점유 신고가 있고, 그중 주식회사 서해주택개발은 2022.07.06, 유한회사 대산투자개발은 2022.04.25 신고로 말소기준일보다 앞섭니다. 두 곳 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 매수인이 보증금을 승계할 가능성도 금액을 산정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51809 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 462-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 · 사무실로 이용중 · 일부 소재불명 |
| 토지 | 잡종지 · 3,720㎡ · 업무용 · 자연녹지지역 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 14,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사오션플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,524,032,310원 / 1,524,032,310원 (신건) |
| 청구액 | 971,287,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 포함 · 소형 컨테이너 3동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 2023.06.28 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.05 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.07.15 신용보증기금 가압류, 2025.07.22 임의경매개시결정, 2025.07.24 박화용 근저당권, 2025.12.16 신용보증기금 가처분, 2026.02.27 보성군 압류, 2026.06.08 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 선순위 가능 2곳이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 10㎡ | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 서해주택개발 | 20㎡ | 2022.07.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유한회사 대산투자개발 | 20㎡ | 2022.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 두나피플러스 | 10㎡ | 2024.11.12 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 임경훈 | 100㎡ | 2023.08.04 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 지이티솔루션 주식회사 | 3,702㎡ | 2025.01.21 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
6곳 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 주식회사 서해주택개발과 유한회사 대산투자개발은 신고일이 말소기준권리보다 앞서므로, 단순히 배당표의 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 실제 인수위험도 0원이라고 단정하면 안 됩니다. 두 곳은 보증금과 점유의 실체를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상, 승계 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수금액 확정이 먼저
이 사건에는 동일 자산의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 감정가 1,524,032,310원 또는 최저가 1,524,032,310원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 단계에서는 가격 할인 여부보다 먼저 선순위 가능 점유 2곳의 보증금과 실제 승계액을 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,524,032,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,640,323원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 1,128,000,000원 | 1,128,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 584,060,000원 | 328,391,987원 |
| 4. 박화용 근저당 | 542,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 변경 | 35,817,640원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,339,877,640원 중 예상 배당액은 1,506,391,987원, 미배당은 833,485,653원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벌교고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 고속도로·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고, 국도와 지방도에 연결되는 왕복2차선 간선도로 인근입니다.
- 용도. 공장과 사무실로 이용 중이며 일부 건물은 철거로 소재불명 상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 공장과 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 사무실로 구성됩니다.
- 토지. 3,720㎡ 잡종지·업무용, 급경사·부정형, 세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역·도시지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역이 중첩되고 일부 토지는 도로구역·준보전산지 조건이 기재되어 있습니다.
- 폐기물. 부속창고 내 폐기물이 있으며, 매수인이 관련 권리·의무와 처리비용을 부담할 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유 2곳. 주식회사 서해주택개발과 유한회사 대산투자개발의 계약서·보증금·점유 실체를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 보증금이 미상이므로 낙찰가만으로 총 취득부담을 계산하지 말아야 합니다.
- 김수정 관계. 점유자이면서 등기부상 다른 근저당권의 채무자로 나타나는 경위를 확인해야 합니다.
- 폐기물 비용. 폐기물의 종류·양·처리주체·처리비용과 행정상 의무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물. 부속창고 190㎡의 멸실 상태와 공부 정리 여부를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 소형 컨테이너 3동은 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·반출 문제를 확인해야 합니다.
- 기계기구. 제시외 기계기구가 일괄매각에 포함되므로 목록과 현존 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당모형상 인수액 0원과 실제 임차보증금 승계 여부를 동일시하지 말아야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “실제 부담 0원”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023.06.28 중소기업은행 근저당권 이후에 설정된 가압류·근저당·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 실제 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 현황조사상 점유 신고가 6곳이고, 그중 2022.04.25와 2022.07.06 신고 2곳은 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 폐기물 승계 가능성, 멸실 부속창고, 매각 제외 컨테이너까지 확인해야 합니다.
등기 권리는 정리되지만 실질취득가는 아직 열려 있습니다. 신건 최저가 1,524,032,310원이 적정한지 판단하기 전에, 선순위 가능 점유 2곳의 보증금과 폐기물 처리부담을 먼저 숫자로 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
