서울북부지방법원 2025타경12801. 강북구 미아동 791-1505의 다가구주택 및 토지 사건으로, 등기상 현재 공유자는 강지희·김정수·김진혁·민지웅·서명자입니다. 이번 강제경매는 서명자의 199.89분의 66.63 지분에 관해 2025년 7월 2일 개시됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있으며, 서명자의 공유지분은 구분소유적 공유관계로 보아 지층 우측 101호 및 지층 좌측 102호의 적정 대지권을 포함해 감정·매각하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 현존 근저당권이나 압류가 복잡하게 겹친 사건은 아닙니다. 과거 근저당·가압류·압류는 이미 말소된 것이 대부분이고, 현재 말소기준 역할을 하는 권리는 2025년 7월 2일의 갑구 33번 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 시점부터 점유·전입이 확인되는 사람들이 여럿 있다는 점입니다. 특히 명세서가 직접 “대항력 있는 임차인 있음”과 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 적시하고 있어, 등기상 인수권리 없음만 보고 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1505 · 서울특별시 강북구 솔매로7길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 구분소유적공유 주택 · 지층 우측 101호 및 좌측 102호 |
| 공유자 | 강지희 · 김정수 · 김진혁 · 민지웅 · 서명자 |
| 경매대상 지분 | 서명자 지분 199.89분의 66.63 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 188,217,000원 / 77,094,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배금순 / 50,046,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
현재 경매개시결정일은 2025.07.02입니다. 그런데 현황조사·매각물건명세서에 기재된 점유자들의 전입일은 모두 그보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 전입일만으로 법률효과 전체를 단정할 수 없으므로, 여기서는 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 명세서는 별도로 대항력 있는 임차인의 존재와 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 그 경고를 우선해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 가격 판단을 막는다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배금순 | 101호 | 2021.06.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 잔액 인수 가능 |
| 맹선자 | 1층201호 | 2022.07.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 양성민 | 나동102호 | 2022.10.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.07.25 · 확정일자 미상 | 잔액 인수 가능 |
| 강성용 | 나동302호 | 2023.10.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.03 · 확정일자 미상 | 잔액 인수 가능 |
| 김진혁 | 나동301호 | 2014.03.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계 확인 필요 |
| 김지욱 | 나동202호 | 2019.03.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 입주 | 주거 | 2022.10.24 / 2022.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 가능 · 배당요구 2025.07.25 | 잔액 인수 가능 |
특히 배금순은 101호 점유자로 기재되면서 동시에 이 경매의 신청채권자로도 등장합니다. 자료에는 이 동일성이 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 사정만으로 임차보증금 인수위험을 없다고 처리할 수는 없습니다. 반대로 김진혁도 등기상 공유자와 동일한 이름이 점유자로 기재되어 있어, 각 점유자의 법적 성격과 실제 점유부분을 분리해서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,787,692원 |
| 2. 갑구 33번 경매개시결정 · 배금순 | 50,046,000원 | 50,046,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,260,308원 |
위 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 임차보증금이 미상이므로 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아질수록 무조건 유리한 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 41% | 77,094,000원 | 50,046,000원 | 0원 | 25,260,308원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 61,675,200원 | 50,046,000원 | 0원 | 10,119,046원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 49,340,160원 | 48,052,037원 | 1,993,963원 | 0원 |
알려진 신청채권만 놓고 보면 4회·5회 유찰 시에는 50,046,000원이 전액 배당되고, 6회 유찰 시 처음으로 1,993,963원의 부족액이 발생합니다. 하지만 이 표에는 핵심 변수인 임차보증금이 들어 있지 않습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려가는 것만 보고 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층 현관문 기준 우측 101호 및 좌측 102호이며, 구분소유적공유 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 솔샘고등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 계단을 통해 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 계단을 통해 출입하는 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 현장확인 한계. 이해관계인 폐문 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 도면 등을 참조해 평가됐으며, 실제 이용상황과 다를 수 있다는 감정평가 유의사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 이 사건은 보증금 규모를 모르면 실질취득액 계산 자체가 완성되지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 잔액 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 점유부분 대응. 101호·102호와 다른 호수 점유 기재가 함께 있으므로 각 점유자가 경매대상 지분과 어떤 관계인지 구분해야 합니다.
- 배금순 관계 확인. 101호 점유자로 기재된 배금순이 신청채권자와 동일하다는 경고가 있으므로 관계인 여부와 임차보증금의 실재를 확인해야 합니다.
- 김진혁 지위 확인. 점유자로 기재된 김진혁은 등기상 공유자와 동일명입니다. 임차인인지 공유자의 점유인지 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 지분매각 구조 확인. 단순한 단독소유 다가구 전체 매각이 아니라 서명자 지분의 구분소유적 공유관계를 전제로 한 매각입니다.
- 낮은 최저가 착시 금지. 감정가 41%라는 숫자는 임차보증금 인수액을 포함하지 않습니다. 현재 자료만으로 “77,094,000원에 취득”이라고 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “41%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 ‘미상’이다
이 사건은 감정가 188,217,000원에서 77,094,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 매각물건명세서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있고, 정작 그 보증금 액수가 미상입니다. 여기에 4회 유찰, 지분매각, 구분소유적 공유관계, 복수 점유관계가 겹칩니다.
따라서 현재 최저가를 실질취득가로 보고 “감정가의 41%라 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 이 물건의 실질취득비용은 77,094,000원 + 미배당 임차보증금이며, 보증금이 확정되기 전에는 그 총액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 가격보다 먼저 인수액을 확정해야 하는 사건입니다.
