전주지방법원 2025타경31689. 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 216에 있는 주택·창고·화장실 및 토지가 대상입니다. 등기상 현재 소유자는 김대권과 김입분으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이 사건 경매개시결정은 김대권 지분에 대해 이루어졌습니다. 매각물건명세서 비고 역시 지분매각과 공유자우선매수 1회 제한을 명시하고 있습니다.
권리의 기준점은 1997.12.10 설정된 소양농업협동조합 근저당입니다. 원문상 채권최고액은 21,000,000원이고, 이후 현재 남아 있는 2013.01.07 소양농업협동조합 근저당 25,700,000원, 농협은행 가압류 15,703,335원, 오케이저축은행 가압류 10,324,722원, 강제경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 별도로 떠안을 것으로 명시된 권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 216 · 원화심길 32-18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(단독주택), 창고 및 화장실 이용 |
| 토지 | 476㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 / 매각지분 | 김대권 2분의 1 · 김입분 2분의 1 / 김대권 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 60,700,000원 / 60,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 11,425,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자우선매수 1회 제한 |
| 매각 제외 | 제시외 물건 태양광발전설비 1식 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘지분’이 남는다
말소기준은 1997.12.10 소양농업협동조합 근저당입니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차인 김미정의 전입일은 2019.07.23로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 2019.07.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
② 가격·환금성 — 신건 60,700,000원이 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 60,700,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 60,700,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 객관적인 거래 근거가 없습니다.
따라서 이 사건에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 단독주택·창고·화장실로 이용되는 농촌취락지대의 부동산이면서 전체 소유권이 아닌 지분매각이라는 점은 일반적인 완전소유 부동산과 환금성 조건이 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,600원 |
| 1. 근저당 · 소양농업협동조합 (1997.12.10) | 실제 채권액 미상 | 0원* |
| 2. 근저당 · 소양농업협동조합 | 25,700,000원 | 25,700,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,703,335원 | 15,703,335원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 10,324,722원 | 10,324,722원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 미상 | 0원* |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,479,343원 |
* 1997.12.10 근저당은 원문상 채권최고액 21,000,000원이지만 실제 채권액이 확인되지 않아 제공된 배당 시뮬레이션에서는 0원으로 계산 제외되어 있습니다. 따라서 7,479,343원의 잔여액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 소양면 화심리의 ‘원화심마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌취락지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근 지방도상에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 주택은 단독주택으로 이용 중이고 창고 및 화장실이 있으며, 주택은 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 주택에는 위생설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비가 있고, 창고 및 화장실에는 재래식 화장실이 있습니다.
- 토지. 면적 476㎡, 지목 대, 공시지가 58,500원/㎡이며 평지·사다리형 토지입니다. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 포함되지만, 제시외 물건인 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 김대권 지분 2분의 1이 매각 대상입니다. 전체 소유권을 취득하는 사건으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수 확인. 매각물건명세서에 공유자우선매수 1회 제한이 명시되어 있습니다. 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있는 조건입니다.
- 임차인 확인. 김미정은 2019.07.23 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 선순위 근저당 실제 채권액 확인. 1997.12.10 근저당의 채권최고액은 21,000,000원이지만 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외됩니다. 현장 이용관계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가·유찰가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 낙찰받는가’
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 분명합니다. 1997.12.10 소양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김미정의 전입은 2019.07.23로 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 매각 대상은 김대권의 2분의 1 지분이고 김입분의 2분의 1 지분이 남습니다. 공유자우선매수도 1회로 제한되어 있으며, 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외됩니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 60,700,000원을 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 지분·공유관계·환금성 리스크는 분명한 사건으로 보는 것이 타당합니다.
