전주지방법원 2025타경31790. 전주 완산구 태평동 태평아이파크 109동 1층 106호, 전용 84.794㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이경숙이며, 2023년 2월 소유권을 이전받았습니다. 최초 국민은행 근저당권 323,400,000원은 2023년 5월 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 4월 27일 설정된 국민은행 근저당권 306,900,000원입니다. 그 뒤 2025년 10월 양인성의 강제경매개시결정이 들어왔으므로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유상태는 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 305 태평아이파크 109동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.794㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 중 1층 |
| 소유자 | 이경숙 (2023.02.08 소유권이전 · 거래가액 285,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 477,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양인성 / 3,825,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 306,900,000원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 국민은행 근저당권 323,400,000원은 2023.05.04 이미 말소돼 현재 인수문제가 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 79.4%
태평아이파크는 1,319세대, 2022년 5월 31일 준공 단지입니다. 대상 면적 84.794㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 600,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 618,000,000원입니다. 현재 최저가 477,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.79㎡ | 21 | 618,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 18 | 609,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 15 | 598,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 12 | 610,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 13 | 622,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 24 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 1 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 14 | 627,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 6 | 584,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 600,666,666원 |
거래 범위는 540,000,000원~627,000,000원이고, 대상 물건과 같은 1층의 2026년 7월 거래도 540,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 477,000,000원은 전체 최근 평균뿐 아니라 데이터에 확인되는 동일 1층 거래가보다도 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 회차에서는 477,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 477,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,170,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 306,900,000원 | 306,900,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 양인성 | 3,825,544원 | 3,825,544원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,104,456원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 159,104,456원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 477,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 381,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 305,280,000원 | 10,519,464원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 동측 인근으로 왕복 4차선 태진로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층 건물의 1층 106호이며, 위생·급배수·난방·소방·경보·지하주차장·출입보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하며 공시지가는 664,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 태평아이파크는 1,319세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 477,000,000원과 최근 12개월 평균 600,666,666원, 최신 거래 618,000,000원을 함께 비교하세요.
- 동일 1층 거래. 2026년 7월 전용 84.79㎡ 1층 거래가 540,000,000원이 확인됩니다. 대상 물건 역시 1층이므로 중요한 비교 사례입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.04.27 국민은행 근저당권 306,900,000원이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 매각가 305,280,000원에서는 미배당 10,519,464원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 국민은행 근저당권이고, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 최저가 477,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 600,666,666원의 79.4%이며, 동일 면적 1층 거래 540,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 자료 기준으로는 권리와 가격 모두 긍정적인 편입니다. 남은 핵심 확인사항은 감정평가상 미상으로 남아 있는 실제 점유관계입니다.
