광주지방법원 2025타경52381. 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1026을 포함한 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 단독주택이지만 실제로는 숙박시설로 이용 중이고, 기호 2~4 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 2024.07.01입니다. 위생·냉난방·화재탐지·옥외수영장 설비가 설치되어 있습니다.
권리의 출발점은 2024.11.01 세정주식회사 가압류입니다. 청구금액은 1,042,000,000원이고, 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 여수시 압류, 여수농업협동조합 근저당 660,000,000원 및 여러 가압류, 현대캐피탈·삼성카드 가압류, 강제·임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52381 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1026 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건축물대장상 단독주택이나 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김은정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,548,338,600원 / 1,548,338,600원 (신건) |
| 청구금액 | 1,633,747,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 주요 토지 | 965.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 201,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 10.42억 가압류
말소기준은 2024.11.01 갑구 2번 세정주식회사 가압류 1,042,000,000원입니다. 이후 등기된 압류·근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.26 전남신용보증재단 가압류 19,000,000원은 2025.09.17 해제로 이미 말소됐습니다.
② 일괄매각 리스크 — 등기보다 현장이 어렵다
| 구분 | 매각 포함 여부 / 현황 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 제시외 건물·수목 | 매각 포함 | 일괄매각 범위 확인 |
| 옥외수영장·펌프시설 | 매각 포함 | 시설 상태·경계 확인 |
| 글램핑시설 3개동 | 매각 제외 | 목록 1 지상 존치시설 처리 확인 |
| 파고라 등 철구조물 | 매각 제외 | 소유·철거·사용관계 확인 |
| 목록 5 수영장시설 | 인접지 1025-14에 일부 걸쳐 소재 | 경계·사용관계 확인 |
| 건물 | 누수 현상이 있는 것으로 보임 | 보수 범위와 비용 사전 확인 |
특히 일괄매각 범위 안에서도 위치와 접근성이 동일하지 않습니다. 감정요항상 기호 1·5는 돌산읍 평사리의 평사리마을회관 남서측 근거리 해안 농촌지대에 있고, 간선도로변에 인접해 승용차 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 반면 기호 6~8은 여수시 남면 두모리 모하제 남서측 인근의 도서지역으로, 일반적인 교통상황이 불편한 것으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,548,338,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,883,386원 |
| 갑구 2번 가압류 · 세정주식회사 | 1,042,000,000원 | 1,042,000,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 여수농업협동조합 | 660,000,000원 | 488,455,214원 |
| 갑구 5번 가압류 · 여수 농업협동조합 | 7,867,190원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 여수농업협동조합 | 50,636,674원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 여수농업협동조합 | 533,040,165원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 세정주식회사 | 1,633,747,123원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,285,475원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,444,388원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 여수농업협동조합 | 1,633,747,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 5,585,768,138원, 채권자 배당액은 1,530,455,214원, 미배당은 4,055,312,924원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 단독주택이나 실제로는 숙박시설로 이용 중입니다.
- 돌산읍 기호 1·5. 평사리마을회관 남서측 근거리에 위치하며 기존마을·숙박시설·일반음식점·농경지 등이 형성된 해안 농촌지대입니다.
- 남면 기호 6~8. 두모리 모하제 남서측 인근 도서지역으로 농경지·임야·자연부락이 형성되어 있고 일반적인 교통상황은 불편합니다.
- 규제. 기호 1·5는 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역이고, 기호 6·7은 보전관리지역·가축사육제한구역입니다. 기호 8은 농림지역·자연환경보전지역·자연취락지구·공익용산지·임업용산지·공원자연환경지구·국립공원에 해당합니다.
- 주요 토지. 965.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 201,100원/㎡입니다.
- 건물. 기호 2~4는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 2024.07.01이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 5 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 형질변경 확인. 불법 형질변경된 부분에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 현황과 행정기관 확인이 필요합니다.
- 경계 확인. 목록 5 일부 지상 수영장시설 등이 인접지 1025-14에 일부 걸쳐 소재하므로 지적경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 목록 1 지상 글램핑시설 3개동과 파고라 등 철구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 누수 확인. 건물 내 누수 현상이 있는 것으로 보인다는 감정평가 내용이 있으므로 보수 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대 여부는 미상이므로 실제 점유자와 명도관계를 확인해야 합니다.
- 절차 확인. 2026.08.19 채권자에게 기각결정정본이 도달한 기록이 있으므로 매각기일 전 해당 결정의 대상과 경매 진행상태를 원본 기록에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.11.01 세정주식회사 가압류가 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 정리되며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각에 제시외 건물·수목과 수영장시설이 포함되고 글램핑 3개동과 파고라는 제외되며, 일부 수영장시설은 인접지에 걸쳐 있습니다. 목록 5에는 농취증 제출과 원상회복 가능성이 걸려 있고 건물에는 누수도 지적돼 있습니다.
따라서 이 사건은 권리만 보면 깔끔하지만 현장·인허가 검증 난도가 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 최저매각가 1,548,338,600원에서 인수금이 추가되지는 않지만, 그 사실만으로 가격 메리트까지 판단할 수는 없습니다. 승부처는 등기부가 아니라 농취증 가능 여부, 토지·수영장 경계, 형질변경 원상회복, 누수와 매각 제외 시설의 실제 처리관계입니다.
