전주지방법원 2025타경31872. 김제시 금산면 용산리 일대의 토지와 축산 관련 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 소유자는 영농조합법인우인이고, 2013.06.28 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.08.31 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 3,160,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 관련 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계 자체를 확인하지 않고 ‘점유자가 전혀 없다’고 단정해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금산면 용산리 164-6, 164-33, 164-35, 174-3, 175-2, 175-3, 175-4, 181, 181-2 주1동 · 용산로 85-118 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 우사, 퇴비사, 창고 및 관리사, 창고 및 물탱크실, 창고, 퇴비사 및 폐수처리장, 축사 및 물탱크실 |
| 토지 | 29,722㎡ · 목장용지 · 전축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 영농조합법인우인 (2013.06.28 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 5,832,474,140원 / 5,832,474,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주김제완주축산업협동조합 / 4,683,538,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.08.31 을구 16번 근저당권입니다. 이후 존속 중인 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권들과 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권, 농업협동조합중앙회 등의 가압류, 김제시 압류, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 동진강낙농축산업협동조합·주식회사선진 등 관련 담보권과 서울보증보험 가압류 등은 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 구조 — 유찰가와 시세는 다른 숫자
현재 회차는 감정가의 100%인 5,832,474,140원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 4,665,979,312원, 2회 유찰 시 3,732,783,449원으로 내려갑니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득액 역시 해당 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가격 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 5,832,474,140원 | 0원 | 6,023,173,643원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 4,665,979,312원 | 0원 | 7,178,003,523원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 3,732,783,449원 | 0원 | 8,101,867,427원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,832,474,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 60,724,741원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 3,160,000,000원 | 3,160,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 을구 22번 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 728,000,000원 | 728,000,000원 |
| 5. 을구 25번 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 6. 을구 26번 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 275,749,399원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 670,740,384원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 118,365,950원 | 0원 |
| 9. 을구 27번 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 18번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,816,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 11,794,923,042원 가운데 예상 배당액은 5,771,749,399원, 미배당은 6,023,173,643원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·용도·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 우사, 퇴비사, 창고 및 관리사, 창고 및 물탱크실, 창고, 퇴비사 및 폐수처리장, 축사 및 물탱크실로 이용 중인 축산시설 중심 복합물건입니다.
- 입지. 김제시 금산면 용산리 ‘대유마을’ 북서측 인근이며, 농경지·자연림·농가주택·축사가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와의 연계성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 중 ‘일부제한지역 모든축종 제한’이 포함됩니다. 일부 토지는 초지 또는 준보전산지와도 관계됩니다.
- 토지 현황 차이. 목록 8은 공부상 임야이나 현황은 도로 상태입니다.
- 건물 현황 차이. 건물기호 11-다)는 공부상 시멘트블럭조 판넬 및 샌드위치판넬로 등재되어 있으나 현황은 블록조 슬라브 및 판넬지붕입니다.
- 소재불명 건물. 건물기호 11-라)는 공부상 냉동창고 50㎡로 등재되어 있으나 현황 소재불명 상태입니다.
- 용도 차이. 건물기호 11-사)는 공부상 ‘창고’이나 현황은 ‘퇴비사 및 폐수처리장’으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 건물별 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건 구분. 관정·물탱크실·처마는 포함되고, 소독설비·건조기 2식은 제외됩니다. 운영 필수 설비의 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 현황 도로인 토지, 구조가 다른 건물, 소재불명 냉동창고, 실제 용도가 퇴비사·폐수처리장인 건물을 각각 확인해야 합니다.
- 가축사육 규제 확인. 가축사육제한구역 ‘일부제한지역 모든축종 제한’이 포함되어 있으므로 현재 이용과 향후 운영·변경 계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 5,832,474,140원입니다. 유찰률만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물·축산시설의 실제 이용가치와 대체거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.08.31 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 물건 자체는 우사·퇴비사·창고·폐수처리장과 29,722㎡ 토지가 결합된 축산시설형 복합자산입니다. 매각에서 빠지는 설비가 있고, 공부와 현황이 다른 토지·건물이 있으며, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 5,832,474,140원을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 인수권리가 아니라 실제 이용 가능성·포함 자산·규제·현황을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
