서울북부지방법원 2025타경12855. 면목동 헤렌하우스 제3층 제301호입니다. 공부상 용도는 사무소지만 감정평가 현황은 다세대주택으로 탐문됐고, 이를 감안해 평가됐습니다. 감정가는 260,000,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 68,156,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리관계에는 반드시 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다.
임차인으로 조사된 송해준은 301호에 2020.02.03 전입했고, 말소기준권리인 심충섭 근저당은 2020.02.26 설정됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 확정”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.09.16 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12855 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 공부상 사무소 / 현황 다세대주택 |
| 대상 면적 | 47.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 강현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 68,156,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송해준 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준권리는 2020.02.26 심충섭 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 김충기 근저당 90,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 220,000,000원, 각종 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 송해준의 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2020.02.03입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송해준 | 301호 | 2020.02.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
송해준은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 2025.09.16 배당요구를 했습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 인수될지 계산할 수 없습니다. 또한 송해준은 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 이 관계와 실제 임대차의 성립 여부, 보증금 지급내역을 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 그대로 비교하면 위험하다
헤렌하우스 거래자료는 6건이며 평균은 334,833,333원, 최신 거래는 2025.04 330,000,000원입니다. 최근12개월 평균 지표도 330,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.7%로 하락 추세가 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 37.83㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2022.08 | 29.73㎡ | 7 | 324,000,000원 |
| 2022.07 | 37.83㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.05 | 37.83㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 37.83㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 37.83㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 334,833,333원 |
현재 최저가 68,156,000원은 최근12개월 평균 330,000,000원의 20.7%입니다. 다만 이 수치를 그대로 “시세보다 79% 이상 싸다”는 의미로 해석하면 안 됩니다. 거래표본의 면적은 29.73㎡·37.83㎡이고 대상은 47.97㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더 중요한 문제는 송해준의 보증금이 미상이어서 실질취득액 자체가 아직 계산되지 않는다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,626,808원 |
| 2. 근저당 · 심충섭 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김충기 | 90,000,000원 | 18,529,192원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 송해준 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 598,000,000원 가운데 66,529,192원이 배당되는 계산으로, 미배당은 531,470,808원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 송해준의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수형이면 총액은 안 내려갈 수 있다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 26% | 68,156,000원 | 66,529,192원 | 531,470,808원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 54,524,800원 | 53,143,354원 | 544,856,646원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 43,619,840원 | 42,434,683원 | 555,565,317원 |
헤렌하우스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.8회이고 낙찰률은 0.0으로 나타납니다. 이미 6회 유찰된 현 상태 자체가 시장이 이 물건을 단순한 저가 매물로 평가하지 않았다는 신호입니다. 특히 송해준 보증금이 큰 선순위 인수형이라면 7회·8회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 총 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 면목역(7호선), 상봉역(7호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 사무소지만 현황은 다세대주택으로 탐문됐습니다. 건축법상 용도변경 가능 여부는 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 3,888,000원/㎡입니다.
- 규제. 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 헤렌하우스는 16세대이며 2019.01.09 준공입니다. 경매 평균 유찰 6.8회라는 수치는 환금성 판단에서 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송해준 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 매각물건명세서 원문을 대조해 실제 보증금과 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
- 대항력 최종 확인. 전입일은 2020.02.03으로 말소기준 2020.02.26보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 송해준과 강제경매 신청채권자 송해준이 동일 이름으로 나타나는 점을 확인해 실제 임대차관계와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 사무소·현황 다세대주택이므로 용도변경 가능 여부와 이용상 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 거래표본 면적과 대상 47.97㎡가 일치하지 않으므로 330,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “감정가 26%”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
이 사건은 최저가만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 260,000,000원 감정가가 6회 유찰돼 68,156,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균 지표 330,000,000원과 비교하면 20.7%입니다. 그러나 권리분석에서는 이 숫자보다 송해준의 보증금이 먼저입니다.
전입일 2020.02.03은 말소기준권리 2020.02.26보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 실제 취득원가는 68,156,000원이 아닙니다. 더구나 6회 유찰, 평균 유찰 6.8회, 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 불일치, 다수 세금 압류까지 겹칩니다. 보증금과 인수액이 확인되기 전에는 “시세의 20.7%라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 권리확인이 먼저인 경매입니다.
