서울북부지방법원 2025타경12855. 중랑구 면목동 헤렌하우스 301호입니다. 감정가 260,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 54,524,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 등기와 점유관계를 함께 보면 단순한 저가 매물이 아닙니다.

말소기준은 2020년 2월 26일 설정된 심충섭의 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 송해준의 전입신고일은 2020년 2월 3일로, 말소기준보다 앞섭니다. 임대차와 점유관계가 유효하다면 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 송해준은 이 사건 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 동일인이 임차인과 경매 신청채권자에 기재되어 있으므로 임대차계약의 실재성, 채권관계, 보증금 지급 내역을 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정하거나 반대로 보증금 인수 위험이 없다고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 별도

등기부상 전북은행 근저당권은 이미 2019년 10월 17일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 을구 3번 심충섭 근저당권입니다. 을구 4번 김충기·윤강원 근저당권, 주택도시보증공사의 가압류와 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 또는 점유 관련자는 송해준 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장하지만, 이를 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일 면적 비교가 아니다

헤렌하우스의 확인된 거래는 총 6건이며, 전체 평균은 334,833,333원입니다. 다만 대상 물건의 전용면적은 47.97㎡이고 거래 표본은 29.73㎡ 또는 37.83㎡로, 동일 면적 거래가 아닙니다. 특히 과거 거래 평균을 그대로 대상 물건의 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,524,000원 가정)

아래는 제공된 채권액과 집행비용을 반영한 등기상 채권 중심의 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금과 실제 우선변제 여부, 당해세는 반영되지 않았습니다. 따라서 배당표에 표시된 금액과 최종 매수인 인수액은 구분해야 합니다.

채권총액 598,000,000원 · 채권자 예상배당 합계 53,142,568원 · 미배당 합계 544,857,432원. 집행비용 1,381,432원을 포함하면 매각대금 54,524,000원이 전액 배분됩니다. 채권최고액 기준 추정이며 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 해결되지 않는다

신청채권자 송해준의 청구액은 240,000,000원이지만, 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 모두 0원입니다. 근저당권에 대한 배당 이후 신청채권자에게 돌아갈 배당 재원이 없기 때문입니다. 다만 실제 임차보증금과 임차인의 배당순위가 확인되면 최종 배당 구조는 변경될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 면목초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 면목역(7호선), 상봉역(7호선) 등이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.01.09 사용승인된 16세대 헤렌하우스입니다. 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재 탐지·경보 및 난방 설비가 있습니다.
• 공부상 용도와 현황의 차이. 공부상 용도는 사무소이나, 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다. 감정평가에도 이 차이가 반영됐으며, 건축법상 용도변경 가능 여부는 응찰 시 재확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 도심 공공주택 복합지구 예정지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 도로. 남측 폭 약 10m 내외, 북측·서측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 건물이며, 단지 내 확인된 거래는 총 6건입니다. 대상과 동일 면적의 거래가 확인되지 않고 최근 거래 추세도 -1.7%로 하락했습니다. 특히 공부상 사무소와 실제 주거 이용의 차이는 향후 매도·대출·임대 과정에서 별도의 검토가 필요한 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 송해준의 보증금 확인. 임대차계약서·보증금 지급 내역·배당요구 관련 서류를 확인해 실제 보증금과 미배당 인수 가능액을 먼저 산정해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 확인. 전입일 2020.02.03과 말소기준일 2020.02.26의 선후관계는 명확합니다. 다만 실제 점유·임대차 성립·확정일자·배당요구 효력을 확인해야 최종 권리판단이 가능합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 송해준과 신청채권자 송해준의 채권관계, 임대차의 진정성 및 청구액 240,000,000원의 근거를 대조해야 합니다.
• 공부상 용도 검증. 건축물대장상 사무소와 현황 다세대주택의 차이를 확인하고, 적법한 주거 이용 및 용도변경 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건에 대한 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 배당순위 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 최저가 54,524,000원에 선순위 보증금 미배당 인수액과 필요한 취득·명도·용도 관련 비용을 더해 최종 취득금액을 산정해야 합니다.
• 가격 비교 재검토. 최근 거래 330,000,000원은 전용 37.83㎡의 거래입니다. 대상 전용 47.97㎡의 적정 가격을 별도로 확인하고, 최근 하락 추세도 함께 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “5,452만원은 최저가이지, 확정된 취득원가가 아니다”

면목동 헤렌하우스 301호는 감정가 260,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 54,524,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 숫자만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 말소기준 이전에 전입한 송해준의 임차보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 유효한 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 매수인이 이를 인수할 수 있습니다. 더구나 같은 인물이 강제경매 신청채권자로 기재되어 있어 임대차의 실재성과 채권관계 확인이 중요합니다.

가격 비교에도 한계가 있습니다. 최근 거래 330,000,000원은 대상과 면적이 다르며, 최근 거래 추세는 -1.7%로 하락했습니다. 공부상 사무소를 현황 다세대주택으로 이용하는 점 역시 정상적인 주거용 부동산과 동일하게 취급할 수 없는 요소입니다.

현재 단계의 결론은 입찰가보다 권리와 용도 확인이 우선이라는 것입니다. 보증금·대항력·배당관계·적법한 주거 이용 가능성이 확인되기 전에는 실질취득금액을 산정할 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.