서울북부지방법원 2025타경12863. 중랑구 중화동 110-80, 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정한소이고, 등기상 근저당은 남아 있지 않습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2024.04.15. 접수 갑구 22번 가압류 4,325,627원이며, 이후의 갑구 23번 가처분과 갑구 24번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2022.12.27. 갑구 12번 가처분은 소멸하지 않습니다.
이 선순위 가처분의 내용은 일반적인 처분금지가처분 정도가 아닙니다. 피보전권리가 토지소유자가 건물소유자를 상대로 한 건물철거 및 토지인도청구권이고, 매각물건명세서에서도 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 현황조사와 감정평가에는 이미 건물 철거판결에 따른 법원의 퇴거집행이 완료된 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건에서는 명도보다 건물의 존치와 대지사용 관계가 훨씬 중요한 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 110-80 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정한소 |
| 감정가 / 최저가 | 63,300,000원 / 16,592,000원 (6회 유찰 · 감정가 26%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승수 / 49,900,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 점유·임대 | 현황 공실 · 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 ‘철거 가처분’이 살아남는다
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 2022.12.27. 갑구 12번 가처분과 2024.04.15. 갑구 22번 가압류입니다. 말소기준은 후자인 갑구 22번 가압류지만, 철거·토지인도를 피보전권리로 하는 갑구 12번 가처분은 그보다 먼저 등기돼 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 물건 자체의 위험 — 철거판결·대지사용권 미확인·건축물대장 없음
현황조사서와 감정평가서에는 이 건물이 철거판결로 법원의 퇴거집행이 완료된 상태로 조사됐고, 건축허가 이후 장기간 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는다고 기재돼 있습니다. 또한 본건 건물과 관련한 대지사용권도 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 6회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가 63,300,000원에서 6회 유찰돼 최저가는 16,592,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 13,273,600원, 8회 유찰 시 10,618,880원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰 · 감정가 26% | 16,592,000원 | 38,332,597원 | 11,567,717원 |
| 7회 유찰 · 감정가 21% | 13,273,600원 | 41,591,266원 | 8,309,048원 |
| 8회 유찰 · 감정가 17% | 10,618,880원 | 44,198,201원 | 5,702,113원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 내려가지만, 이 사건에서 더 낮은 가격이 선순위 철거·토지인도 가처분을 없애주지는 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 무조건 매력도가 높아지는 일반적인 가격형 경매와는 성격이 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,656원 |
| 2. 갑구 22번 가압류 · 캐나다국인 | 4,325,627원 | 4,325,627원 |
| 3. 갑구 24번 경매개시결정 · 이승수 | 49,900,314원 | 11,567,717원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 54,225,941원 중 채권자 배당은 15,893,344원, 미배당은 38,332,597원입니다. 금전 기준 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 갑구 12번 철거·토지인도 가처분의 비금전 인수위험은 이 배당표와 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택이며 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 중화동 장안중학교 동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 중화역(지하철 7호선)과 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 정비계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역 및 중화5구역 주택정비형 공공재개발사업 정비구역에 포함됩니다.
- 토지 관련. 공시지가 3,738,000원/㎡이며, 대지사용권은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반적인 다세대주택 매각보다 권리와 존치 상태가 복잡하고 이미 6회 유찰된 점을 고려하면, 단순 주거용 물건처럼 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 12번 가처분 원문 확인. 2022.12.27. 접수번호 제192941호 가처분은 매각 후에도 인수됩니다. 피보전권리와 집행 가능 범위를 판결문과 함께 확인해야 합니다.
- 철거판결 확인. 2025.09.26.자 권리신고 및 배당요구신청서에 제출된 건물철거·토지인도 판결문 내용과 확정·집행 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 대지사용권 확인. 본건 건물 관련 대지사용권이 확인되지 않는다고 기재돼 있으므로 토지권원과 건물 존치 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 건축물대장·사용승인 확인. 장기간 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태로 조사됐습니다.
- 가격 착시 금지. 감정가 63,300,000원 대비 최저가 16,592,000원이라는 할인율은 권리위험을 제거하지 않습니다. 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수를 분리해서 판단. 금전 인수액 0원이라는 배당 결과와 갑구 12번 비금전 가처분 인수는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·제출 판결문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 “건물이 남는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 63,300,000원에서 6회 유찰돼 16,592,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 철거·토지인도청구권을 피보전권리로 한 선순위 가처분이 매수인에게 인수되고, 이미 철거판결에 따른 퇴거집행이 완료됐으며 대지사용권도 확인되지 않고 건축물대장도 존재하지 않습니다.
금전상 실질취득은 낙찰가 16,592,000원과 금전 인수 0원으로 계산되지만, 그것만으로 이 물건의 경제적 부담을 설명할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 없어 가격 우위는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 질문은 “얼마나 싸게 살 수 있나”가 아니라 “낙찰 후 어떤 권리와 상태를 실제로 떠안게 되는가”입니다. 가격보다 존치 가능성 확인이 먼저인 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.
