서울동부지방법원 2024타경1563. 송파구 풍납동 대아아파트 1층 109호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물 내 제1층 제109호로 확인됩니다. 현재 소유자는 이건회이며, 2016.07.07. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기부 거래가액은 385,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2020.10.19. 설정된 대구칠성신용협동조합의 근저당권 312,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 2021.09.15. 같은 대구칠성신용협동조합의 근저당권 120,000,000원, 현대카드·KB국민카드·서울신용보증재단·신용보증기금 가압류, 잠실세무서 압류, 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당자료에서는 현재 회차 691,200,000원에 이들 확인 채권을 모두 배당하고도 소유자 교부액 189,518,774원이 남는 것으로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경1563 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 풍성로 52, 101,상가동 1층109호 (풍납동,대아아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 13층 건물 내 제1층 제109호 |
| 시세 비교 면적 | 84.99㎡ |
| 소유자 | 이건회 · 2016.07.07. 소유권이전 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 864,000,000원 / 691,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠성신용협동조합 / 567,444,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.10.19. 을구 23번 근저당권입니다. 그 이후 등기된 을구 26번 근저당권과 현대카드·KB국민카드·서울신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 2024.05.27. 임의경매개시결정, 2024.07.17. 국 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 78.5%
시세 비교 대상은 대아(제101상가동), 84.99㎡입니다. 시장 자료에 제시된 실거래는 2024.07. 860,000,000원과 2024.08. 900,000,000원 두 건이며, 평균은 880,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.08. 900,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 84.99㎡ | 10 | 900,000,000원 |
| 2024.07 | 84.99㎡ | 10 | 860,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 2건 | 880,000,000원 |
감정가 864,000,000원은 실거래 평균 880,000,000원과 가까운 수준이지만, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 691,200,000원으로 내려왔습니다. 시장 데이터 기준 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 78.5%입니다. 최신 거래 900,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이므로 가격 판단은 개별 호수의 층·상태와 함께 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,312,000원 |
| 2. 근저당 · 대구칠성신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대구칠성신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,218,711원 | 5,218,711원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,789,396원 | 19,789,396원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,750,000원 | 23,750,000원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 11,611,119원 | 11,611,119원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,518,774원 |
현재 회차에서는 확인 채권 492,369,226원이 전액 배당되는 계산이고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 189,518,774원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 691,200,000원 | 0원 | 189,518,774원 |
| 2회 유찰 시 | 552,960,000원 | 0원 | 52,661,174원 |
| 3회 유찰 시 | 442,368,000원 | 56,824,906원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오까지는 확인 채권의 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 3회 유찰 시 매각가 442,368,000원에서는 확인 채권 미배당액이 56,824,906원으로 발생합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영파여자고등학교 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 강동구청역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 13층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 주변이 풍성로 등에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 7,027,000원/㎡입니다.
- 단지 정보. 140세대, 준공일 1998.03.12.로 집계되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 반드시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.10.19. 을구 23번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2024.10.04. 을구 23번 근저당권이 주식회사디케이엔피엘대부로 이전되고 근질권이 설정된 내용이 있으므로 최신 등기사항을 대조하세요.
- 시세 표본 수. 비교 실거래는 84.99㎡ 2건입니다. 현재 최저가가 평균의 78.5%라도 개별 호수 상태와 실제 매도 호가를 추가 검증하세요.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 2026.09.14. 기준 최저매각가는 691,200,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’과 ‘실거래 표본 검증’이 남는다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 691,200,000원은 최근 실거래 평균 880,000,000원의 78.5%로, 데이터상 가격 여유도 확인됩니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 임대관계가 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유 상태 확인과 현재 시장가격 재검증입니다. 권리 구조는 비교적 명확하고, 가격은 1회 유찰로 낮아졌지만, 최종 응찰가는 현장 상태와 최신 거래 조건을 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
