광주지방법원 2026타경107. 여수 덕충동 산토리니더테라스 102동 303호입니다. 사건 분류는 근린주택이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 소유자는 구광희이며 2021.06.03 소유권이전과 같은 날 여수참조은신용협동조합의 채권최고액 430,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 이수진·롯데카드·광주은행의 가압류, 여수시·광주광역시 동구의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 그러나 이 물건은 권리보다 가격과 현황 확인이 더 중요합니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 2025.04·2025.05 각 440,000,000원으로 평균도 440,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 94.3%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래 수준이 과거 거래 구간보다 -21.2% 내려온 흐름이므로 94.3%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충동 663-2 산토리니더테라스 102동 4층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현황 공동주택(연립주택) |
| 전용 / 층 | 73.8253㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 4층 중 4층 · 현황 복층구조 |
| 소유자 | 구광희 · 2021.06.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수참조은신용협동조합 / 339,126,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.03 여수참조은신용협동조합 근저당입니다. 이후 2023.08.28 이수진 가압류 150,000,000원, 2025.11.13 롯데카드 가압류 42,900,648원, 2025.11.20 광주은행 가압류 101,623,796원, 여수시·광주광역시 동구의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.19 광주은행 가압류 8,928,154원은 2023.10.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥두 | 2023.09.21 | 미상 | 2026.05.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임옥두의 전입일 2023.09.21은 말소기준 2021.06.03보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 경매에서 보증금이 전액 배당되지 않더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 미상이며, 매각물건명세서와 임대차 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 94.3%보다 ‘-21.2% 추세’를 먼저 본다
산토리니더테라스는 26세대, 2020.12.18 준공 단지이고 비교 면적은 73.8253㎡입니다. 확인된 동일면적 거래는 6건입니다. 전체 평균은 519,000,000원이지만 2022년 627,000,000원, 2023년 600,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 73.83㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2025.04 | 73.83㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2023.08 | 73.83㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.01 | 73.83㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.08 | 73.83㎡ | 4 | 627,000,000원 |
| 2022.07 | 73.83㎡ | 4 | 627,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.8253㎡ | 2건 | 440,000,000원 |
신건 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 평균 440,000,000원의 94.3%입니다. 최신 거래도 440,000,000원이어서 현재 최저가가 그보다 낮은 것은 사실입니다. 그러나 최근 거래 수준이 이전 거래 구간보다 -21.2% 낮아졌습니다. 즉 과거 전체 평균 519,000,000원을 기준으로 보면 80.0%처럼 보이지만, 그 수치를 근거로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 2. 근저당 · 여수참조은신용협동조합 | 430,800,000원 | 408,450,000원 |
| 3. 가압류 · 이수진 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 42,900,648원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 101,623,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 415,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 725,324,444원, 예상배당은 408,450,000원, 미배당은 316,874,444원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충덕중학교 북측 인근으로, 아파트 단지·연립주택·여수 엑스포 공원 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전 등 소방설비, 도시가스 난방, 지상·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 349,900원/㎡, 대 1,918.0㎡, 완경사·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.
- 거래표본. 26세대 단지이며 동일면적 확인 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 반드시 확인할 현황 — 복층구조의 공부 불일치
감정평가서에는 건축물대장과 건축물현황도에 복층구조 면적 및 내부구조가 표시되어 있지 않지만, 현황은 복층구조로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없지만, 이 사실만으로 복층 부분의 적법성이나 면적 인정 여부가 확인되는 것은 아닙니다. 입찰 전 건축물대장·건축물현황도와 실제 내부 구조를 직접 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 거래 평균 519,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 440,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -21.2%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 94.3%라는 이유만으로 충분한 할인이라고 단정하지 마세요.
- 임차인 자료 확인. 임옥두는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2026.05.08과 임대차 자료를 원본에서 확인하세요.
- 복층구조 확인. 현황 복층구조가 건축물대장·건축물현황도에 표시되지 않은 점을 반드시 현장과 공부에서 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 여수시와 광주광역시 동구 압류는 말소기준 뒤이지만 당해세 등 실제 배당 우선순위는 별도 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 등기·현황조사·임차관계와 최종 매각조건이 일치하는지 입찰 직전 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 가격과 복층을 확인해야 한다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.03 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임옥두 역시 전입이 말소기준 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 신건 415,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 440,000,000원의 94.3%이지만 시장 추세가 -21.2%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 519,000,000원과 비교해 큰 할인처럼 보는 것은 적절하지 않습니다. 여기에 현황 복층구조가 공부에 표시되지 않은 문제까지 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 확인 후 판단입니다.
