서울동부지방법원 2024타경59074. 서울 성동구 성수동1가 656-94에 있는 지하 1층·지상 3층 건물과 토지입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 1층·2층은 아이아이알 까페, 3층은 오알케이알 사무실, 지층은 사무실·창고, 옥상 제시외 건물은 계단실 및 사무·휴게실로 사용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
권리 구조는 겉보기보다 한 단계 더 확인이 필요합니다. 현재 말소기준은 2023.03.10. 설정된 이문휘경동새마을금고 근저당 3,600,000,000원이고, 이후의 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서상 함영훈의 전입일은 2022.05.06.로 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “후순위 권리가 다 지워진다”는 사실만으로 매수인 부담을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59074 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 656-94 · 서울특별시 성동구 성수일로 13 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 93.0㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 지하1층 지상3층 · 사용승인 1993.12.07 · 대수선 2022.05.04 |
| 소유자 | 허미정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,843,344,020원 / 4,843,344,020원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 김성오 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.03.10. 이문휘경동새마을금고 근저당권 3,600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 240,000,000원 근저당, 김성오의 1,000,000,000원 근저당, 함영훈의 100,000,000원 전세권, 송진욱의 180,000,000원 근저당 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행·중앙농업협동조합·김성혜 등의 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 1명, 미상 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 함영훈 | 지상1층~지상2층 | 2022.05.06 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)IIR | 지상1층~지상2층 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)ORKR | 지하1층, 지상3층 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
함영훈은 현황조사와 매각물건명세서에 지상 1층~2층 점유자로 나타나고, 전입일이 2022.05.06.입니다. 등기부에는 같은 이름의 전세권이 2024.09.12. 설정되어 있으며 전세금은 100,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 다만 점유자 조사상 보증금은 별도로 미상으로 되어 있으므로 임차보증금을 등기부 전세금 100,000,000원과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
(주)IIR과 (주)ORKR은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다. 따라서 이 사건은 점유자 확인과 보증금 확인이 끝나기 전까지 실질취득가를 산정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,843,344,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 50,833,440원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 김성오 | 1,000,000,000원 | 952,510,580원 |
| 을구 13번 전세권 · 함영훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 송진욱 | 180,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,120,000,000원 중 4,792,510,580원이 배당되고, 미배당은 327,489,420원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있고, 대항력 임차인 함영훈의 보증금이 미상이므로 이를 곧바로 실제 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일중학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·상가주택·창고·공장·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 서울숲역이 있어 제반 교통환경은 양호한 편입니다.
- 이용. 1층·2층은 아이아이알 까페, 3층은 오알케이알 사무실, 지층은 사무실·창고, 옥상 제시외 건물은 계단실 및 사무·휴게실로 이용 중입니다.
- 토지. 93.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 11,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 1993.12.07., 대수선일은 2022.05.04.이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 함영훈 보증금 확인. 2022.05.06. 전입으로 대항력이 있으므로 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권과 임차보증금 구분. 등기부 전세금 100,000,000원이 곧 점유자 보증금이라고 단정하지 말고 계약관계를 별도로 대조해야 합니다.
- (주)IIR·(주)ORKR 확인. 두 점유자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 실질취득가 산정 보류. 인수금액이 확인되기 전에는 최저가 4,843,344,020원만으로 총취득비용을 판단하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 신건 최저가가 시장 대비 싼지 비싼지 평가할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 건물개황·내부구조도와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소된다 ≠ 인수위험이 없다”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.03.10. 이문휘경동새마을금고 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 함영훈은 말소기준보다 앞선 2022.05.06. 전입으로 대항력이 있고 보증금이 미상이며, (주)IIR과 (주)ORKR도 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가는 아직 확정 불가입니다.
또한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가 4,843,344,020원이 시장가격 대비 어느 수준인지도 판단할 수 없습니다. 신건에서 보이는 숫자만으로 “싸다”거나 “권리가 깨끗하다”고 결론내리기보다, 임차보증금·배당요구·점유관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
