서울동부지방법원 2025타경369. 구의사거리 북동측에 있는 ‘구의동 홀가하우스’ 5층 503호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 5층에 있고, 사용승인일은 2020.08.20입니다. 이 사건의 승부처는 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 장승우는 2022.05.27 주민등록·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.09.27 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에는 2024.05.29 경료된 주택임차권등기가 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 예상배당에서는 장승우에게 배당되는 금액이 0원이고, 매수인 인수액은 270,000,000원입니다. 그래서 신건 최저가 397,000,000원에 낙찰될 경우 실질취득 부담은 667,000,000원입니다. 단순히 “감정가 397,000,000원짜리 다세대”로 보면 권리 부담을 크게 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 5층 503호 |
| 사용승인 | 2020.08.20 |
| 소유자 | 이관용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금은 다르다
말소기준은 2023.09.27 주식회사신한저축은행 근저당권입니다. 이후 가압류, 주택임차권등기, 이우근 근저당, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 장승우의 임차권등기 자체가 말소된다고 해서 대항력 있는 임차보증금 반환채무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 장승우의 전입·점유는 2022.05.27로 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 주된 인수 2.7억, 추가 미상 위험
| 성명 | 사용관계 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승우 | 주거 · 5층 503호 22.06㎡ 전부 | 2022.05.27 | 270,000,000원 | 2024.05.29 | 있음 | 없음 | 270,000,000원 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
장승우는 임대차계약일자 2022.05.02, 확정일자 2022.05.04, 주민등록·점유개시일자 2022.05.27로 기재돼 있습니다. 배당 가정에서는 우선변제 배당 없이 보증금 270,000,000원이 전액 인수됩니다. 별도로 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 인수 · 임차인 장승우 보증금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한저축은행 | 500,000,000원 | 390,642,000원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합(분사무소 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이우근 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 장승우 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,250,000,000원 중 배당액은 390,642,000원, 미배당은 859,358,000원입니다. 매수인 인수 270,000,000원은 매각대금 배분과 별도의 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 장승우 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 397,000,000원 | 270,000,000원 | 859,358,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 317,600,000원 | 270,000,000원 | 937,646,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 254,080,000원 | 270,000,000원 | 1,000,277,120원 |
현재 배당 시나리오에서는 장승우의 배당액이 회차와 관계없이 0원으로 계산되고, 매수인 인수액 역시 270,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 그 하락폭을 그대로 가격 메리트로 받아들이면 안 됩니다. 특히 2회 유찰 시 매각가는 254,080,000원으로 장승우 보증금 270,000,000원보다 낮아지는 구간이므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하는 것은 금물입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동 ‘구의사거리’ 북동측에 위치하고, 주변은 연립주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철5호선 아차산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장승우 보증금 인수. 현재 배당표는 장승우에게 배당 0원, 매수인 인수 270,000,000원으로 계산돼 있습니다. 입찰가와 별도로 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 대항력 기산점 확인. 장승우의 주민등록·점유개시일 2022.05.27이 말소기준 2023.09.27보다 앞선다는 점을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 장승우가 임차권자이면서 경매 채권자로도 기재돼 있어 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 점유관계 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유관계는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 배당표 재계산. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인이 생기면 장승우의 미배당 잔액과 매수인 부담도 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차권등기 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 “397,000,000원짜리 경매”가 아니다
표면상 감정가와 최저가는 397,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 권리분석상 핵심은 가격표가 아니라 장승우의 대항력과 보증금 270,000,000원입니다. 현재 예상배당에서는 이 보증금이 한 푼도 배당되지 않아 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 667,000,000원입니다.
더구나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유관계도 남아 있고, 장승우가 임차권자와 경매 채권자로 겹쳐 관계 확인이 필요합니다. 후순위 등기들이 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론내리기 어려운 사건입니다. 최저가가 아니라 인수금액부터 계산해야 하는 물건이며, 현재 상태에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
