서울동부지방법원 2025타경369. 광진구 구의동 홀가하우스 5층 503호에 대한 강제경매 사건입니다. 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 317,600,000원으로 낮아졌습니다. 가격표만 보면 감정가 대비 20% 할인된 물건으로 보이지만, 권리관계를 보면 전혀 다른 그림이 나타납니다.

핵심은 임차인 장승우의 주택임차권입니다. 임차보증금은 270,000,000원, 전입신고 및 점유개시일은 2022.05.27로 기록되어 있습니다. 이는 말소기준권리인 신한저축은행 측 근저당권의 설정일 2023.09.27보다 빠릅니다. 따라서 선순위 대항력에 기초한 보증금 잔액 인수 위험이 존재합니다.

매각물건명세서에는 주택임차권등기가 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 특히 제시된 배당 계산은 임차인에게 0원을 배당하고, 보증금 전액 270,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 가정이 유지되면 현재 최저가 기준 실제 취득부담은 587,600,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2023.09.27 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이고, 근저당권자로 주식회사신한저축은행과 주식회사모아저축은행이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 가압류, 추가 근저당권, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 최대 변수

확인된 임차권자는 장승우 1명입니다. 매각물건명세서에는 별도로 ‘기사항전’이라는 명칭의 주거 관련 기재도 있으나, 신원·전입일·보증금이 확인되지 않아 독립된 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다. 추가 점유자 여부와 대항력은 별도 확인이 필요합니다.

또한 장승우는 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 동일인 여부와 권리관계가 중복 반영되었는지, 임대차의 진정성 및 신청채권의 근거를 확인할 필요가 있습니다. 이러한 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가 대신 총부담을 보라

현재 최저매각가는 317,600,000원입니다. 그러나 제시된 배당안에 따른 인수액 270,000,000원을 더하면 다음과 같습니다.

유찰되면 정말 부담도 줄어드는가? 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에도 실제 배당액을 확인해야 합니다. 임차인이 매각대금에서 우선배당을 받아 그만큼 인수 잔액이 감소한다면 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 반대로 이 사건의 제시된 배당안처럼 임차인 배당이 계속 0원이라면, 인수액은 보증금 전액으로 남으므로 실질취득을 보증금 270,000,000원으로 고정하여 계산할 수 없습니다.

각 회차의 실질취득은 해당 회차 최저매각가에 제시된 인수 추정액 270,000,000원을 합산한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가, 임차인 우선배당 인정 여부 및 최종 배당 결과에 따라 변동됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)

제시된 배당 계산에 따르면 집행비용 5,246,400원과 근저당권 배당 312,353,600원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 한 추정치이며 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 임차인 우선변제 및 당해세 등 실제 배당순위 확인 전에는 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

이 계산에서 채권자 전체 청구액은 1,250,000,000원, 채권자 배당액은 312,353,600원, 미배당액은 937,646,400원입니다. 다만 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 개별 권리의 성격과 선후관계로 판단하며, 현 단계의 핵심은 임차보증금 270,000,000원의 잔액 인수 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 구의사거리 북동측에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 아차산역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 2020.08.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방설비 및 승강기, 기계식 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 감정가와 최저가 차이만으로 적정 시세나 환금성을 확정할 수 없으며, 특히 인수보증금을 합산한 총비용을 기준으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 주택임차권등기 인수 문구와 실제 배당 예상액을 확인하세요. 전액 인수인지, 일부 배당 후 잔액 인수인지가 가장 중요한 판단 요소입니다.
• 확정일자와 우선변제권. 등기부에는 2022.05.04 확정일자가 기록되어 있지만 제시된 배당안은 임차인 배당을 0원으로 처리했습니다. 이 차이를 반드시 해소해야 합니다.
• 점유 및 전입관계. 장승우의 전입·점유·임차권등기 이후 상황과 실제 점유자를 확인하세요. ‘기사항전’으로 기재된 내용의 정확한 의미와 독립 점유자 존재 여부도 원본으로 대조해야 합니다.
• 경매 신청채권자 관계. 장승우가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로, 중복 청구 여부와 임대차 및 채권관계의 법적 근거를 확인하세요.
• 공동담보 및 근저당. 신한저축은행·모아저축은행이 기재된 근저당의 공동담보목록과 실제 채권잔액, 배당관계를 확인하세요.
• 세금 압류. 성동세무서장 관련 국세 압류가 등기되어 있습니다. 배당순위와 당해세 등 선순위 조세채권의 영향을 확인하세요.
• 실질취득 상한. 현재 배당 가정에서는 최저가에 인수보증금을 더해 587,600,000원이 됩니다. 예상 낙찰가와 최종 인수액을 함께 놓고 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 및 현재 점유자와의 인도·명도 관계를 확인하세요. 소유권 취득 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교하세요.
• 경매 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 자료 및 배당 관련 서류를 확인하고 변동사항을 반영하세요.

맺으며 — “최저가 3.176억이 취득가 3.176억은 아니다”

이 사건의 핵심 위험은 선순위 임차인의 보증금 반환의무입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 제시된 배당 가정대로라면 현재 최저매각가 317,600,000원에 보증금 270,000,000원을 더한 587,600,000원이 실질취득금액입니다.

감정가보다 실질취득금액이 높은 상황에서, 단순히 1회 유찰되어 최저가가 80%로 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 추가 점유관계도 불명확하며, 등기부의 확정일자와 제시된 배당 계산 사이에는 재검증할 부분이 남아 있습니다.