광주지방법원 2026타경50228. 여수시 둔덕동 중앙미평하이츠아파트 1동 8층 812호, 동일 평형 실거래 비교 대상 전용은 59.88㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 15층 중 8층입니다. 말소기준은 2018.05.17. 삼성생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 38,500,000원입니다. 그 뒤 2025.10.10. 우리카드 가압류 36,497,056원과 2026.02.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 장대현입니다. 종전 소유자 장성호가 2018.05.17. 거래가 83,000,000원에 취득하면서 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당권이 설정됐고, 이후 2026.02.25. 상속을 원인으로 2026.07.22. 장대현 명의의 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매 신청채권자의 청구금액은 22,196,190원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 둔덕동 583 중앙미평하이츠아파트 1동 8층812호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일평형 실거래 비교 전용 59.88㎡ · 15층 중 8층 · 복도식 |
| 현재 소유자 | 장대현 (2026.02.25. 상속, 2026.07.22. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 22,196,190원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.17. 삼성생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 38,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.05.17. 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰대금 외에 별도의 임차보증금이나 후순위 등기권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 2.1% 높다
중앙하이츠 동일 평형 59.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 87,083,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 88,142,857원, 최신 거래 80,000,000원, 최근·과거 추세 +3.0%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.88㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 15 | 82,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 59.88㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.88㎡ | 10 | 89,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 59.88㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 59.88㎡ | 14 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 7건 | 88,142,857원 |
최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 88,142,857원의 102.1%입니다. 전체 평균 87,083,333원과 비교해도 103.3%입니다. 특히 가장 최근인 2026.03 거래는 80,000,000원이어서, 신건 최저가는 최신 거래보다 10,000,000원 높습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세는 +3.0%이므로 자료상 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 90,000,000원에 별도의 가격 할인 매력이 생기는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 36,497,056원 | 36,497,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,982,944원 |
90,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,020,000원, 삼성생명보험주식회사 근저당 38,500,000원, 우리카드 가압류 36,497,056원이 배당되고 소유자 잔여는 12,982,944원으로 계산됩니다. 총 채권액 74,997,056원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 74,997,056원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 4,693,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 18,833,856원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔덕동 주민센터 남측 인근이며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 15층 중 8층이며, 엘리베이터·소화전·도시가스 난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지는 동측으로 세로(가), 북측으로 광대로 한 면에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 시가지경관지구이며 공시지가는 477,100원/㎡입니다.
- 규모·거래. 중앙하이츠는 915세대, 1990.09.27. 준공이며 동일 평형 실거래 12건은 75,000,000원부터 105,000,000원까지 분포합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 90,000,000원은 최근 12개월 평균 88,142,857원보다 높습니다. 신건 가격을 할인 가격으로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 평형 거래는 2026.03의 80,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 이 최신 거래와의 차이도 함께 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2018.05.17. 삼성생명보험주식회사 근저당권이며, 후순위 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차관계. 현재 자료상 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가는 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 제시되어 있습니다. 각 회차에서 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 원문을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 2018.05.17. 삼성생명보험주식회사 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 실질취득 90,000,000원은 최근 12개월 평균 88,142,857원의 102.1%이고, 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 +3.0%로 하락세는 아니더라도 현재 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 응찰가격을 어디까지 낮춰 잡느냐가 판단의 핵심입니다.
