광주지방법원 2026타경50270. 여수시 소호동 주은금호아파트 305동 9층 904호입니다. 현재 소유자는 최영배이며, 2021.02.01. 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 151,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 임차인 정수화는 2019.02.07. 전입했고, 말소기준권리인 2021.02.01. 근저당보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있으며 2026.04.24. 배당요구도 했습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액은 낙찰자가 인수할 수 있어, 현재 최저가만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50270 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 305동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층 |
| 소유자 | 최영배 · 2021.02.01. 소유권이전 · 거래가액 182,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 114,994,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.02.01. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 151,200,000원입니다. 그 뒤 정수화 20,000,000원, 신한카드 주식회사 15,348,360원, 여천 농업협동조합 12,343,583원, 현대캐피탈 주식회사 6,543,835원, 웰컴저축은행 주식회사 11,692,375원의 가압류가 있고, 2026.04.15. 한국주택금융공사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정수화 | 2019.02.07 | 2026.04.24 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2019.02.07.은 말소기준권리 2021.02.01.보다 앞섭니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰대금에서 임차보증금이 얼마 배당되는지, 미배당액이 얼마 남는지 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다. 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금으로 봐야 하며, 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 그대로 믿으면 안 된다
실거래 참고자료의 최근 12개월 평균은 194,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 225,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 88.9%입니다. 다만 본건 비교 대상면적은 73.581㎡로 표시돼 있는 반면, 실거래 12건은 모두 84.87㎡여서 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 10 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 194,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 가압류 · 정수화 | 20,000,000원 | 18,578,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,348,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여천 농업협동조합 | 12,343,583원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 6,543,835원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 11,692,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 217,128,153원 중 예상 배당액은 169,778,000원, 미배당은 47,350,153원입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 특히 임차인 정수화의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 47,350,153원 |
| 1회 유찰 · 80% | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 81,465,753원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 108,758,233원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 소호동 안심초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 점포 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층이며, 기본 위생·급배수설비와 단지 내 승강기·소화전설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측·남측·동측 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역 등이 확인되며 공시지가는 724,400원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 정수화의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유범위를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 가장임차인 여부 검증. 임차인 정수화와 가압류 채권자 정수화가 동일 이름이므로 실제 임대차관계와 관계인 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 단순 시세비율 금지. 최저가가 최근 평균의 88.9%여도 실거래 표본면적이 84.87㎡로 본건 비교 대상면적 73.581㎡와 다릅니다.
- 유찰가도 실질취득 기준. 138,400,000원·110,720,000원으로 내려가더라도 인수되는 미배당 보증금이 있다면 총취득비용은 그만큼 올라갑니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제와 임차인 배당을 반영하면 현재 배당표와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “88.9%보다 보증금이 먼저다”
이 사건의 등기권리는 단순합니다. 2021.02.01. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 2019.02.07. 전입한 대항력 임차인 정수화가 존재하고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 173,000,000원이 참고 실거래 평균 194,500,000원의 88.9%라는 숫자만으로는 싸다고 결론낼 수 없습니다.
더구나 실거래 표본은 84.87㎡로 본건 비교 대상면적 73.581㎡와 맞지 않습니다. 가격은 참고, 권리는 미확정. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 정수화의 실제 임대차보증금을 확인해 낙찰가 + 미배당 인수액 기준으로 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다. 보증금이 확정되기 전에는 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
