광주지방법원 2026타경50364. 여수시 국동 1010 국동아파트 107동 5층 501호입니다. 현재 등기상 공유자는 김진규 5분의 3, 김용기 5분의 2이며, 두 지분은 2024년 2월 8일 상속을 원인으로 2024년 6월 7일 이전됐습니다. 이후 주식회사 우리은행이 두 공유지분에 대해 각각 2026년 4월 16일 강제경매개시결정을 등기했고, 매각 관련 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.

권리관계에서 눈에 띄는 선순위 담보권은 없습니다. 2024년에 설정됐던 백성훈의 40,000,000원 가압류와 이덕기의 65,000,000원 가압류는 각각 같은 해 7월에 이미 말소됐습니다. 제공된 권리판단 기준은 2026년 4월 16일 우리은행의 강제경매개시결정이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 부담보다 경매개시결정이 핵심

현재 유효한 근저당권은 확인되지 않고, 과거 가압류 2건도 이미 말소됐습니다. 2026년 4월 16일에는 김진규 지분과 김용기 지분에 각각 우리은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션은 두 개시결정에 대해 각각 21,277,030원씩, 합계 42,554,060원을 반영하고 있으며, 신건 매각가 128,000,000원에서는 이 금액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 10.8% 높은 신건

실거래 단지명은 국동주공이며, 대상과 면적이 일치하는 전용 58.08㎡ 거래가 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 112,750,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 115,571,428원, 최신 거래는 2026년 3월 120,000,000원입니다.

신건 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%입니다. 최근 평균보다 12,428,572원 높고, 최신 거래 120,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하기 어렵습니다.

다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 +6.2%입니다. 최근 거래 수준이 이전보다 높아진 흐름은 확인되지만, 그 상승을 반영하더라도 현재 최저가 128,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

신건 128,000,000원 가정 시 배당 시뮬레이션상 채권 총액 42,554,060원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 82,853,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 국동 구봉중학교 남서측에 위치하며, 인근은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건으로, 본건은 5층 501호이며 기본적인 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 광대로변에 접하고 단지 내부도로가 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사의 아파트 건부지이며 공시지가는 645,200원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역 등이 적용되고, 대로2류·소로2류·주차장·중로3류 관련 계획이 확인됩니다.
• 단지. 실거래 단지명 국동주공은 580세대, 사용승인일은 1981.08.11입니다.
• 거래. 동일 면적 실거래 12건은 80,000,000원부터 135,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 115,571,428원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 128,000,000원이 최근 시세의 110.8%이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 회차 기준으로 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원입니다. 최근 시세와 다시 비교해 입찰 상한을 정하는 것이 좋습니다.
• 공유지분 구조 확인. 김진규 5분의 3, 김용기 5분의 2 지분에 각각 강제경매개시결정이 있고 매각 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 범위를 원문으로 최종 대조하세요.
• 점유·임차 확인. 임차인 등재는 없으나 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 현황조사·전입세대·점유상태를 매각기일 직전에 재확인하세요.
• 미납관리비. 2026년 4월 기준 213,010원이 기재돼 있습니다. 공용부분 등 실제 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원문을 최종 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”

이 사건은 현재 유효한 담보권 부담이 두드러지지 않고 과거 가압류도 이미 말소됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 115,571,428원의 110.8%이고 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 6.2% 높은 점을 감안해도 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 사실은 변하지 않습니다.

권리는 통과, 신건 가격은 보류. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.6회와 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원의 회차 시나리오를 함께 놓고 보면, 이 물건의 핵심은 권리 해소보다 얼마에 들어갈 것인지에 있습니다.