서울동부지방법원 2025타경51955. 서울 성동구 용답동 엘케이플레이스1차 6층 602호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김맹임 씨이고, 2023.02.01 매매를 원인으로 2024.04.04 소유권을 이전받았습니다. 감정가는 565,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다.
이 사건은 가격보다 임차관계와 등기 확인이 먼저입니다. 김보미 씨의 전입일은 2024.07.04로, 자료상 말소기준인 2025.09.03 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰가에 더해 실제로 승계할 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51955 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 86-1 엘케이플레이스1차 6층602호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 29.96㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 · 2023.08.11 준공 · 20세대 |
| 소유자 | 김맹임 · 2023.02.01 매매 · 2024.04.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 565,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,047,166,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
등기상 2023.08.24 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 자료상 말소기준은 2025.09.03 든솔신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.11.27 근저당권 채권최고액이 933,400,000원으로 변경되고, 2025.12.12 삼성골드대부주식회사로 근저당권이 이전되며 같은 날 든솔신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다. 2025.12.19에는 이일구 씨의 질권설정도 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 602호 · 주거 | 2024.07.04 | 미상 | 미상 | 2025.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
김보미 씨는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 2025.11.14 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액을 계산할 수 없습니다. 전입은 말소기준보다 앞서 있으므로, 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 못하는 구조라면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 97.4%, 표본은 1건
비교 가능한 거래는 LKPLACE1차 29.62㎡, 6층의 2025.07 거래 580,000,000원 1건입니다. 대상 면적 기준값은 29.96㎡이고 면적 매칭은 되어 있습니다. 최저가 565,000,000원은 이 비교 시세의 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.62㎡ | 6 | 580,000,000원 |
가격만 떼어 보면 최저가가 비교 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 따라서 97.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해 등급을 올리기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 565,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 556,950,000원 |
현재 시뮬레이션은 집행비용 8,050,000원과 소유자 잔여 556,950,000원만 반영합니다. 신청채권자의 청구금액 1,047,166,495원 및 임차인의 미상 보증금 배당은 이 계산에 반영되어 있지 않으므로 실제 배당표로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 답십리역 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 답십리역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 E/V, 위생·급배수, 소화전, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 184.5㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,398,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물. 2023.08.11 준공, 20세대 규모이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김보미 씨의 실제 보증금을 반드시 확인해야 매수인 승계 가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 미상이라 우선변제 여부와 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 2025.11.14 배당요구가 접수됐으므로 매각물건명세서와 문건접수 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 별도등기의 권리 내용과 매각 후 존속 여부를 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2025.11.27 채권최고액 변경, 2025.12.12 근저당권 이전·근질권 설정, 2025.12.19 질권설정 내용을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 비교 실거래는 580,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 임차부담을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “97.4%보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금”
이 물건의 최저가 565,000,000원은 확인된 실거래 580,000,000원의 97.4%입니다. 그러나 실거래 대비 가격 차이보다 중요한 것은 김보미 씨의 보증금이 얼마인지 아직 모른다는 점입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서 있고 확정일자도 미상이라, 현재 단계에서는 대항력과 우선변제·승계액을 확정할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기까지 존재합니다. 따라서 결론은 가격은 비교 가능, 실질취득가는 아직 계산 불가입니다. 보증금과 토지 별도등기를 확인하기 전에는 신건 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
