서울동부지방법원 2025타경51955. 서울 성동구 용답동의 엘케이플레이스1차 602호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 지하 1층·지상 6층 건물의 6층에 자리합니다. 2023년 준공된 20세대 규모의 주택으로, 소유자는 김맹임입니다. 신청채권자는 든솔신용협동조합이고 청구금액은 1,047,166,495원입니다.

최저매각가는 감정가의 80%인 452,000,000원입니다. 같은 건물에서 확인되는 2025년 7월 거래가격은 580,000,000원으로, 최저가만 비교하면 상당한 차이가 있습니다. 다만 비교거래는 1건이며 거래 면적도 29.62㎡로 대상 비교 면적 29.96㎡와 정확히 같지는 않습니다. 더욱 중요한 문제는 전입 임차인의 보증금과 근저당의 현재 효력입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

가장 중요한 쟁점은 말소기준권리의 실제 기준일입니다. 경매개시결정은 2025.09.03에 접수됐지만, 그보다 앞선 2023.08.24에 든솔신용협동조합의 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 최초 채권최고액은 5,160,000,000원이고 공동담보가 기재되어 있습니다.

원 근저당에는 등기상 말소 표시가 있으면서, 이후 2025.11.27에 채권최고액을 933,400,000원으로 변경하고 2025.12.12에 삼성골드대부주식회사로 근저당권을 이전한 기록도 이어집니다. 근저당권부채권에 대한 근질권·질권 설정까지 존재하므로, 원 근저당이 언제, 어떤 범위에서 말소됐으며 변경·이전등기가 어떤 효력을 갖는지 등기 원본의 연속 관계를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수금액 확정 불가

임차인 김보미는 배당요구를 신청했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 최종 대항력이나 배당순위를 확정하기 어렵습니다. 명세서에 명시된 인수권리가 없다는 점은 긍정적인 참고사항이지만, 보증금 미상과 선순위 근저당 효력 문제가 해결됐다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 표본은 작다

엘케이플레이스1차의 비교 가능한 실거래는 2025년 7월 580,000,000원입니다. 비교 면적은 29.62㎡, 거래층은 6층입니다. 대상 비교 면적은 29.96㎡로 면적 차이가 있으며, 확인된 거래는 단 1건입니다.

현재 최저가 452,000,000원은 비교 실거래가격의 77.9%입니다. 단순 계산으로는 약 22.1% 낮은 가격입니다. 하지만 기준 거래가 2025.07의 단일 표본이므로, 이를 현재의 확정 시세나 안정적인 거래 평균으로 보기는 어렵습니다. 거래 1건만으로 상승·하락 추세를 판정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정 · 미확정 채권 제외 계산)

445,080,000원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 기초 계산상 잔액입니다. 실제로 소유자에게 교부될 금액을 뜻하지 않습니다. 신청채권, 근저당 관련 채권, 임차보증금, 당해세와 우선변제 등을 반영한 실제 배당표가 아닙니다. 변경 근저당과 그에 부착된 질권·근질권은 동일 채권과의 관계를 검토해야 하므로 금액을 단순 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격 — 낮아지는 것은 낙찰가, 인수위험은 별도

회차가 진행되면 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 낮아진 낙찰가만큼 인수금액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 단순히 유찰 횟수가 증가한다는 이유로 실질취득 비용도 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 용답동, 답십리역 남서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·다가구주택이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 답십리역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2023.08.11 준공된 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트구조이고 승강기, 위생·급배수, 소화전 및 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 5~6m 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 특정 대상자에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 적용 여부는 입찰 시점에 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이 명시돼 있습니다. 토지에 설정된 권리, 대지권과 공동담보 관계를 추가 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 주택이고 확인되는 비교 실거래도 1건이므로, 매각·재매도 가격을 충분한 거래 표본으로 검증하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 2023.08.24 최초 근저당의 말소 여부 및 2025.11.27 변경등기, 2025.12.12 근저당 이전등기의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 김보미의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 말소기준 확정. 경매개시결정일만으로 선순위 여부를 판단하지 말고, 근저당의 존속 및 말소 효력을 기준으로 권리순위를 재검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 최저가 452,000,000원에 실제 인수금액이 있는지 확인한 뒤 실거래가격 580,000,000원과 비교해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 별도등기의 권리내용과 대지권, 공동담보 목록 및 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 신청채권 1,047,166,495원과 근저당 관련 권리, 임차인 배당요구를 반영해 실제 배당순위와 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 보완. 2025.07 단일 거래 외 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래와 실제 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 점유자와 인도 가능성을 확인하고 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 사건별 배당 관련 기록을 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “77.9%라는 할인율보다 인수액 확인이 먼저”

이 물건의 현재 최저가격 452,000,000원은 확인된 실거래가격 580,000,000원보다 낮습니다. 그러나 그 비교는 보증금 인수액이 반영되지 않은 낙찰가 기준이며, 비교거래도 단 1건입니다.

더 큰 문제는 임차인 보증금과 선순위 권리의 불확실성입니다. 2023년 근저당 원등기와 후속 변경·이전등기, 임차인의 전입일, 토지 별도등기를 함께 검토해야 인수위험을 확정할 수 있습니다. 신청채권과 임차인이 배당표에 어떻게 반영될지도 검증되지 않았습니다.

결론은 가격 관심, 입찰 판단 보류입니다. 근저당 효력과 임차인 보증금, 토지 별도등기를 확인해 실질취득비용이 산출되기 전까지는 최저가가 실거래보다 저렴하다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리관계가 해소돼야 가격 할인도 실제 투자 메리트가 됩니다.