서울동부지방법원 2025타경51971. 송파구 거여동 우성르보아위례 1층 110호이며, 사건상 용도는 대지, 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 소유자 이국현은 2023.12.21 매매를 원인으로 2024.01.05 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,311,129,100원입니다. 같은 날 계양농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매에서의 말소기준권리입니다.
이후 서울보증보험주식회사·롯데카드 주식회사·하나카드 주식회사·중소기업은행·박홍범·신용보증기금의 가압류와 송파구·인천광역시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있어 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51971 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 15층건 내 제1층 제110호 |
| 소유자 | 이국현 · 2023.12.21 매매 · 거래가액 1,311,129,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 1,310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 939,628,878원 |
| 말소기준 | 2024.01.05 근저당권 · 계양농업협동조합 · 채권최고액 1,104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2024.01.05 계양농업협동조합 근저당권입니다. 조임현의 100,000,000원 근저당권은 2024.10.22 이미 말소됐고, 말소기준권리 뒤에 들어온 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당에서 채권자가 전액 회수하지 못하더라도 그 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방경석 | 110-1호(후면부) 29.6제곱미터 | 2024.03.27 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.10.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 방경석 1명입니다. 전입일 2024.03.27은 말소기준일 2024.01.05보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 2,000,000원이며 2025.10.16 배당요구를 접수했습니다. 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 100% 신건
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,310,000,000원입니다. 유찰은 아직 없으며, 등기상 소유자 취득 거래가액은 2023.12.21 기준 1,311,129,100원입니다. 다만 이 과거 거래 한 건만으로 현재 시세를 대표한다고 볼 수는 없으므로, 이 리포트에서는 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘비싸다’는 결론을 내리지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,500,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 1,104,000,000원 | 1,104,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,815,718원 | 30,815,718원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 70,052,202원 | 70,052,202원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 5,311,447원 | 5,311,447원 |
| 6. 가압류 · 박홍범 | 182,000,000원 | 54,320,633원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,660,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 1,436,840,217원, 총 배당액은 1,294,500,000원, 미배당은 142,340,217원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,310,000,000원 | 1,294,500,000원 | 142,340,217원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,048,000,000원 | 1,035,120,000원 | 401,720,217원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 838,400,000원 | 827,616,000원 | 609,224,217원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 소재 덕수고등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·학교·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 평지붕 15층건 내 제1층 제110호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,050.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·대로3류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 7,992,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·택지개발지구·준보전산지·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 방경석은 대항력은 없지만 110-1호(후면부) 29.6제곱미터를 점유하는 임차인으로 조사되어 있으므로 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 배당요구일은 2025.10.16이며 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 매각기일 전 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 재확인. 서울보증보험주식회사·롯데카드 주식회사·하나카드 주식회사·중소기업은행·박홍범·신용보증기금의 가압류와 송파구·인천광역시 압류가 말소기준 뒤인지 최종 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 인수 0원은 권리 안전성 지표입니다. 감정가 100%인 현재 최저가의 가격 메리트와는 별개의 문제입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설이므로 주거용 아파트를 전제로 한 수익·환금성 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 중심축은 단순합니다. 2024.01.05 계양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 방경석도 2024.03.27 전입으로 기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 1,310,000,000원입니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 명확하게 0원으로 보되, 응찰 여부는 별도의 현재 가격 검증과 실제 점유·인도 상태 확인을 거쳐 결정하는 구조가 맞습니다.
