서울동부지방법원 2025타경51971. 서울 송파구 거여동 우성르보아위례 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기상 집합건물이고 감정평가의 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 따라서 일반 아파트나 독립된 나대지와 같은 방식으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
소유자는 이국현 씨입니다. 2023.12.21 매매를 원인으로 2024.01.05 소유권이전등기가 이루어졌으며, 등기 당시 거래가액은 1,311,129,100원입니다. 같은 날 계양농업협동조합이 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 금융기관과 개인 채권자의 가압류가 이어졌고, 2025.08.26 계양농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 그러나 후순위 채권자들에게 배당되지 않는 금액이 크다는 사실은 매수인이 그 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 배당 부족과 매수인 인수는 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 제1층 제110호 도로명주소: 서울특별시 송파구 위례서로 234 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 표기 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 중 1층 110호 |
| 소유자 | 이국현 · 2024.01.05 소유권이전등기 · 등기상 거래가 1,311,129,100원 |
| 감정가 | 1,310,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,048,000,000원 (감정가 80%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 계양농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 939,628,878원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 계양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,104,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 방경석 · 110-1호 후면부 29.6㎡ · 보증금 30,000,000원 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 (매각물건명세서상 인수 권리 해당 없음) |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 권리의 구조
핵심은 2024.01.05 계양농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정, 압류도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
2024.09.27 조임현 명의로 설정된 채권최고액 100,000,000원의 후순위 근저당권은 2024.10.22 이미 말소됐습니다. 초기의 하나자산신탁 명의 신탁등기 역시 2023.06.28 말소돼, 현재 인수할 신탁등기로 평가할 사안은 아닙니다.
법정지상권: 해당사항 없음.
말소기준권리 이후의 가압류·압류가 존재한다는 사실 자체로 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 방경석 1명입니다. 110호 전체가 아니라 110-1호 후면부 29.6㎡에 관한 임차 정보입니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
방경석 110-1호(후면부) 29.6㎡ |
30,000,000원 월 2,000,000원 |
2024.03.27 배당요구 2025.10.16 |
대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
말소기준권리인 계양농업협동조합 근저당권 설정일은 2024.01.05이고, 방경석의 전입신고일은 2024.03.27입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 본건에서는 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
2025.10.16 배당요구가 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 일반 우선변제권의 성립 여부와 순위를 확정할 수는 없습니다. 또한 후순위 임차인이라도 별도의 소액임차인 최우선변제 요건이 성립하는지는 기준 시점·요건을 따로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 80%가 시세 할인이라는 뜻은 아니다
이 물건의 감정가는 1,310,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 1,048,000,000원입니다. 매수인에게 승계되는 권리금액이 없다는 전제에서, 권리 인수액을 합산한 실질취득 기준금액도 1,048,000,000원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등 별도 비용까지 포함한 총투입금액은 아닙니다.
가격 적정성을 평가하려면 송파구 거여동의 비교 가능한 1층 근린생활시설 거래가격과 임대수익이 중요합니다. 현재는 객관적으로 대조할 최근 동일용도 실거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 80%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 1,048,000,000원 | 1,035,120,000원 | 401,720,217원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 838,400,000원 | 827,616,000원 | 609,224,217원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 670,720,000원 | 661,612,800원 | 775,227,417원 | 0원 |
회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 차기 최저가와 매각 여부는 법원 진행 내용에 따라 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,048,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,880,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 1,104,000,000원 | 1,035,120,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,815,718원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 70,052,202원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 5,311,447원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박홍범 | 182,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,660,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당에서는 집행비용 12,880,000원을 먼저 공제하고, 남은 1,035,120,000원을 계양농업협동조합 근저당권에 배당합니다. 이 계산상 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없으며, 소유자에게 교부되는 잔여금도 없습니다.
가압류 채권을 포함한 채권총액은 1,436,840,217원, 채권자 총 예상배당액은 1,035,120,000원으로, 401,720,217원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 경매 청구금액은 939,628,878원입니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다.
본 예상배당은 조세채권의 개별 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인의 배당가능성도 최종 판단 대상입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 송파구 거여동 소재 덕수고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·학교·공동주택 등이 함께 입지합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 1층 110호입니다. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 서측·남측의 광대로변과 동측 소로변 포장도로에 접합니다. 실제 해당 호실의 출입구와 도로 노출 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·택지개발지구 등 관련 토지이용 제한도 확인됩니다.
- 토지 현황. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 전체 필지 면적은 2,050.1㎡입니다. 이는 해당 110호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 7,992,000원/㎡입니다. 이를 해당 호실 전체의 시장가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 경매 취득과 이후 거래·이용에 적용되는 구체적인 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임차 부분과 내부 구획의 일치 여부는 별개로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공부상 제2종근린생활시설인 만큼 아파트와 같은 거래수요를 전제할 수 없습니다. 근린시설의 임차 수요·공실 위험·실제 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 및 대지권 확인. 사건 용도 표기는 대지이지만 등기상 집합건물, 감정상 제2종근린생활시설입니다. 매각 대상인 전유부분과 대지권의 범위를 원본에서 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사한 1층 근린시설 실거래를 확인하고, 현재 최저가 1,048,000,000원과 비교하세요. 감정가의 80%라는 이유만으로 할인 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 대항력. 방경석의 전입일 2024.03.27은 말소기준일 2024.01.05보다 늦습니다. 실제 사업자등록·점유·임대차 개시 관계를 서류와 현장에서 재확인하세요.
- 임차보증금과 우선변제. 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원 및 배당요구일 2025.10.16을 확인하고, 확정일자와 소액임차인 최우선변제 요건을 별도로 검토하세요.
- 점유·명도. 110-1호 후면부 29.6㎡의 점유 구획과 110호 나머지 부분의 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 조세 압류. 송파구와 인천광역시의 압류가 존재합니다. 실제 조세채권의 우선순위와 당해세 문제를 점검하고, 예상배당을 확정배당으로 간주하지 마세요.
- 채권 구조. 후순위 가압류가 다수 존재하지만 매각 소멸 권리와 매수인 인수 채무를 구분하세요. 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
- 임대수익. 월차임 2,000,000원이 어느 점유 부분에 대응하는지 확인하고, 110호 전체의 임대현황 및 실제 수취 가능 임대료를 별도로 검증하세요.
- 관리비·운영비. 공용부분 관리비 체납, 관리규약, 건물 유지비와 점유 이전 비용을 점검하세요. 이는 등기상 인수 권리와 별도로 취득 후 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 변경사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “가격이 저렴하다”는 다르다
서울동부지방법원 2025타경51971의 권리분석상 가장 중요한 긍정 요소는 매수인 인수액 0원입니다. 2024.01.05 계양농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 확인된 실제 임차인 방경석의 전입일도 그 이후입니다. 매각물건명세서에는 인수 권리 및 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로 평가하기에는 아직 확인할 부분이 많습니다. 현재 최저매각가는 1,048,000,000원이고, 이미 1회 유찰됐습니다. 집합건물 중 1층 제2종근린생활시설이라는 특성상, 실제 임대수익과 유사 물건의 최근 거래가격을 모르면 이 금액이 적정한지 판단하기 어렵습니다.
또한 예상배당상 401,720,217원이 채권자에게 배당되지 않고, 조세 압류와 임차인의 우선변제 관련 확인사항이 남아 있습니다. 이 미배당액을 매수인 인수액으로 볼 이유는 없지만, 최종 배당순위와 점유 상태는 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
결론은 권리 인수 측면에서는 긍정적이지만, 가격 측면에서는 판단 보류입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 근린시설 시세·임대수익·점유 구조·취득 부대비용을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 적극적인 가격 메리트가 입증된 물건으로 평가하기 어렵습니다.
