🔁 5회 유찰 ✅ 확약 반영 인수 0원 🏷️ 최저 110,080,000원 🏢 업무시설(오피스텔)
110,080,000원
서울북부지방법원 2025타경12970. 수유동 제네스타워 9층 901호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 가장 중요한 권리는 2023.12.15 등기된 이지영의 주택임차권으로, 임대차계약일은 2021.11.23, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.07입니다. 경매개시결정일 2025.07.23보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
표면적인 배당 계산만 보면 현재 최저가 110,080,000원에서 집행비용 2,341,120원을 먼저 빼고 임차보증금에 107,738,880원이 배당돼 57,261,120원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 부담으로 이어집니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약서가 있어 결론이 달라집니다. 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 48-1 제네스타워 9층 901호 · 도로명 서울특별시 강북구 덕릉로 82 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상19층 내 제9층 제901호 · 사용승인 2012.06.26 |
| 소유자 | 주식회사제네스나인 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 110,080,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2025.07.23 강제경매개시결정입니다. 2012.07.12 설정된 하나은행 근저당권 116,000,000원은 2013.10.31 이미 말소됐습니다. 반면 이지영의 주택임차권은 2023.12.15 등기됐고 실제 주민등록·점유·확정일자는 2021.12.07이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 위험을 반드시 계산해야 하는 사건입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 제9층 제901호 전부 주거 (임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.12.07 / 2021.12.07 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 시세 확인 없이는 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 110,080,000원으로 감정가 172,000,000원의 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 88,064,000원(감정가 51%), 7회 유찰 시 70,451,200원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있고 이미 5회 유찰된 만큼, 가격의 적정성은 실제 주변 거래와 수익·환금성 조건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,341,120원 |
| 1. 임차인 이지영 보증금 (우선변제) | 165,000,000원 | 107,738,880원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 57,261,120원입니다. 다만 2026.06.23 제출된 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근. 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철4호선 수유역이 도보 약 10여분 거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상건물은 동측 도봉로, 서측 덕릉로26길, 북측 덕릉로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 거주자 부재 등으로 내부구조 조사가 불가했고, 내부구조도는 집합건축물대장상의 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.23 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 반드시 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 이지영의 주택임차권은 원칙적으로 선순위입니다. 확약에 따른 말소가 실제 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당표상 부족분 구분. 계산상 57,261,120원이 남지만 확약 반영 시 매수인의 실질 부담은 0원이라는 점을 구분해 보세요.
- 시세 별도 검증. 5회 유찰·감정가 64%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 업무시설(오피스텔)의 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가해 실제 내부구조와 상태가 다를 수 있으므로 현황 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 확약서가 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 57,261,120원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.23 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에, 그 부족분을 매수인이 떠안는 구조로 보지 않습니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 아직 단정하기 어렵습니다. 감정가 172,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 110,080,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세와 추세가 확인되지 않습니다. 그래서 이 물건의 핵심은 “권리 리스크는 확약으로 정리됐는가”와 “110,080,000원이 실제 업무시설(오피스텔) 시세에 비해 적정한가”를 각각 분리해 확인하는 것입니다.
