서울북부지방법원 2025타경12970. 강북구 수유동 제네스타워 9층 901호입니다. 사건의 핵심은 등기상 오래된 근저당이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권입니다. 하나은행 근저당권은 2012.07.12 설정됐지만 2013.10.31 해지로 이미 말소됐고, 데이터상 현재 말소기준권리는 2025.07.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 이지영의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.07로 그보다 빠르므로, 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.
다만 이 사건은 그 일반적인 결론에서 한 번 더 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 2026.06.23 확약서를 제출했고, 내용은 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다. 따라서 이지영 임차권에 관해서는 배당계산상 부족액이 생기더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 48-1 제네스타워 제9층 제901호 · 도로명 서울특별시 강북구 덕릉로 82 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 기준 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상19층 내 제9층 제901호 · 사용승인 2012.06.26 |
| 소유자 | 주식회사제네스나인 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 137,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
기존 하나은행 근저당권 116,000,000원은 2013.10.31 이미 말소돼 현재 경매에서 매수인이 인수할 담보권이 아닙니다. 반면 임차인 이지영은 2021.12.07 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤 2023.12.15 임차보증금 165,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 해당 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 제9층 제901호 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.12.07 / 2021.12.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원 |
배당요구일 2023.12.15. 최저가 137,600,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 보증금 중 30,126,400원이 미배당되어 통상 매수인 인수 대상이 되지만, 2026.06.23 제출된 확약서에 따라 해당 임차인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구는 포기되고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 감정가보다 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 172,000,000원에서 최저매각가는 137,600,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이나 4회 유찰 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)인 만큼, 별도의 실거래 확인 없이 최저가를 시세로 오인해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정 · 확약 전 룰 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,726,400원 |
| 1. 임차인 이지영 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰 계산상 임차보증금 미배당액은 30,126,400원입니다. 다만 이 금액은 확약이 없을 때의 승계 계산값이고, 확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 4호선 수유역이 도보 약 10여분 거리에 소재하는 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상건물 동측 도봉로, 서측 덕릉로26길, 북측 덕릉로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역·과밀억제권역 등으로 기재돼 있고, 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 실지 조사 당시 소유자 및 거주자 부재 등으로 내부 조사가 불가해 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 작성됐으며 실제 내부와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.23 제출된 확약서에서 잔존 임대차보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 이지영 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 임차권 말소 실행조건. 실질 인수 0원 판단은 확약이 정상적으로 이행된다는 전제입니다. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 배당 시뮬레이션상 30,126,400원의 임차보증금 미배당이 나타나지만, 이 금액을 확약 반영 후 매수인 부담으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·최저가 137,600,000원만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 업무시설(오피스텔) 동일·유사 물건의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·내부 상태. 감정 당시 내부조사가 불가했습니다. 실제 점유관계와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기와 임차권만 보고 계산하면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금 165,000,000원이 현재 최저가 137,600,000원을 웃돌고, 배당 시뮬레이션에서도 30,126,400원이 남기 때문입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 2026.06.23 주택도시보증공사 확약서가 있습니다. 잔존 임대차보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있으므로 이지영 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득도 137,600,000원입니다. 다만 4회 유찰됐고 실거래 비교자료가 없어 가격 매력을 검증할 근거는 부족합니다. 권리 핵심은 확약 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증. 이 두 가지가 입찰 전 최종 관문입니다.
