서울동부지방법원 2025타경52086. 천호동 238-1의 토지·건물 관련 공유지분 강제경매입니다. 현황은 지하 1층 근린생활시설과 주택, 1층·2층 근린생활시설, 옥탑층 계단실로 조사됐고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1980.07.08.입니다. 등기상 공유자는 박춘수·이명범·이명순·이명자·이선범·조금순이며, 현재 경매개시결정은 이명범 지분에 기입돼 있습니다.
권리표면만 보면 단순합니다. 현재 등기요약상 근저당권과 압류는 없고, 과거 근저당·가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 배당모델 역시 매각가 733,025,600원에서 집행비용과 신청채권자 청구액을 배당한 뒤 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건의 난도는 권리금액이 아니라 공유지분의 물리적 특정과 우선매수권에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 238-1 · 서울특별시 강동구 구천면로 300 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 상업용 및 주택 · 지하 1층 근린생활시설·주택, 1층·2층 근린생활시설, 옥탑층 계단실 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1980.07.08. · 토지 469.0㎡ · 지목 대 |
| 공유자 | 박춘수, 이명범, 이명순, 이명자, 이선범, 조금순 |
| 감정가 / 최저가 | 733,025,600원 / 733,025,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한씨에스씨 / 61,504,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함지분매각 · 공유자 우선매수신청권 행사는 1회에 한함 · 박춘수는 우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 공유관계가 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 현재 말소기준은 2025.09.22. 이명범 지분에 기입된 강제경매개시결정이며, 신청채권자는 주식회사대한씨에스씨입니다. 과거 가압류·압류 및 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 733,025,600원과 같은 금액의 신건 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 금전상 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 733,025,600원이지만, 이것은 시세 할인율이 아니라 현재 회차에서 필요한 취득대금 기준입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 733,025,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 586,420,480원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 469,136,384원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 61,504,066원이 전액 배당되는 구조로 계산되고, 매수인 인수액과 미배당액은 모두 0원입니다. 즉 유찰이 발생하더라도 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아니지만, 공유지분·우선매수권·매각범위 확인이라는 비금전 리스크는 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,025,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,730,256원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사대한씨에스씨 | 61,504,066원 | 61,504,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 661,791,278원 |
신건 매각가 733,025,600원 가정에서 신청채권자 청구액은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 8호선 암사역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 469.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 8,862,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로 저촉, 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 이용. 현황은 상업용과 주택이 혼재하고, 지하 1층·1층·2층에 근린생활시설이 배치된 구조입니다.
- 환금성 판단. 단독소유 주거물건이 아니라 공유지분·상업용·주택 혼합 구조이며 우선매수권까지 있어, 가격 자체보다 권리범위와 실제 사용부분을 이해하는 매수자가 필요한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원문 대조. 등기상 이명범 지분 경매개시결정, 감정평가상 박춘수 제외 5인 지분 부분 평가, 2026.06.26. 현황보고상 왼쪽 부분(MR.강 안마원) 매각대상이라는 세 기록을 서로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신청권 행사는 1회에 한하며, 박춘수는 우선매수권이 없다고 기재돼 있습니다. 외부 입찰자는 이 권리행사 가능성을 경쟁변수로 봐야 합니다.
- 공유관계. 박춘수와 이계복의 지분을 이전받은 공유자들이 구분소유적 공유관계에 있는 것으로 조사됐습니다. 취득 후 실제 사용·처분 범위를 등기지분만으로 단순화하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황보고서에 기재된 MR.강 안마원 부분의 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 733,025,600원이 시세 대비 저렴한지 검증할 근거가 없습니다. 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 매각 전 최신 배당요구·권리변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 금전 권리만 보면 깔끔합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 임차인도 없으며, 현재 시나리오에서는 신청채권자 청구액 61,504,066원이 전액 배당됩니다. 하지만 실제 입찰판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 이명범 지분에 대한 강제경매, 공유자 우선매수신청권, 구분소유적 공유관계, 그리고 감정평가상 이명범 지분 위치 미특정이라는 요소가 동시에 존재합니다.
2026.06.26. 현황보고서가 왼쪽 부분(MR.강 안마원)을 매각대상으로 적시했다는 점은 중요한 단서지만, 감정평가와 등기상 집행대상 표현을 함께 대조해야 합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 733,025,600원에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 금전 인수는 양호하지만, 공유지분 구조와 매각범위 확인 난도가 높아 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
