서울동부지방법원 2025타경52086. 서울 강동구 천호동 238-1의 부동산으로, 감정 이용상태는 지하 1층 근린생활시설 2개호와 주택, 1층 근린생활시설 5개호, 2층 근린생활시설 2개호, 옥탑층 계단실입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 구조이고 사용승인일은 1980.07.08입니다. 현재 등기상 소유자는 박춘수·이명범·이명순· 이명자·이선범·조금순의 공유 형태입니다.
등기부만 보면 현재 경매개시결정에 앞서 설정됐던 압류·가압류·근저당권들은 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.22 접수된 이명범 지분 강제경매개시결정이며, 채권자는 주식회사대한씨에스씨입니다. 따라서 배당표상 계산되는 금전 인수는 0원입니다. 다만 공유관계 자체와 실제 매각지분의 범위, 공유자 우선매수권은 금전 인수액과 별개의 입찰 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 238-1 · 서울특별시 강동구 구천면로 300 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 현황 상업용 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1980.07.08 |
| 소유관계 | 박춘수, 이명범, 이명순, 이명자, 이선범, 조금순 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 733,025,600원 / 733,025,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한씨에스씨 / 61,504,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 469.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 8,862,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 공유지분은 별도 문제
2000년 이후 설정됐던 압류·가압류·근저당권은 등기부상 모두 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.09.22 접수된 이명범 지분 강제경매개시결정입니다. 배당 계산상 신청채권자 61,504,066원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되고, 매수인 금전 인수는 모두 0원으로 계산됩니다.
② 점유·공유관계 — 명도보다 먼저 범위를 확인
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 이용은 근린생활시설과 주택이 혼재하고, 매각대상으로 조사된 왼쪽 부분에는 MR.강 안마원이 표시되어 있습니다. 따라서 임차인이나 점유관계를 단순히 “없다”고 단정할 수 없고, 실제 점유자·사용자와 점유권원의 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 733,025,600원이고 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 일반적인 단독 소유 부동산이 아니라 공유지분·구분소유적 공유관계가 결합된 매각이므로, 감정가 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 733,025,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 586,420,480원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 469,136,384원 | 0원 | 0원 |
유찰될수록 매각가 자체는 내려가지만, 배당 시나리오상 신청채권자 청구액은 각 회차에서 모두 전액 충족되고 금전 인수도 0원입니다. 따라서 회차가 내려간다고 권리구조가 복잡해지는 유형은 아닙니다. 다만 가격이 내려가는 것과 공유지분의 환금성·점유·우선매수 위험이 해소되는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 733,025,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,730,256원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사대한씨에스씨 | 61,504,066원 | 61,504,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 661,791,278원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 61,504,066원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 661,791,278원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
- 현황 이용. 지하 1층은 근린생활시설 2개호와 주택, 1층은 근린생활시설 5개호, 2층은 근린생활시설 2개호, 옥탑층은 계단실입니다.
- 토지. 469.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있고 도로에 접하거나 일부 저촉됩니다.
- 구조. 사용승인일 1980.07.08의 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원본 대조. 감정평가 대상은 박춘수 소유부분을 제외한 이명범 외 4인의 지분으로 설명되어 있고, 등기부 경매개시결정은 이명범 지분에 기재되어 있습니다. 실제 매각목록에서 취득지분을 정확히 확인해야 합니다.
- 현황 특정. 2026.06.26 현황보고서상 건물을 바라볼 때 왼쪽 부분(MR.강 안마원)이 매각대상으로 조사됐습니다. 현장에서 출입문·계단·옥상 이용관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신청권 행사는 1회에 한하며 박춘수는 우선매수권이 없습니다. 최고가 신고 후 우선매수권 행사 가능성을 감안해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 상업용과 주택이 혼재하므로 실제 점유자와 사용 근거를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 733,025,600원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 매각범위와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 단순한 물건”은 아니다
배당표만 보면 이 사건은 매우 단순합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 61,504,066원은 전액 배당되고, 매수인 금전 인수는 계속 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 공유지분을 어떤 범위로 취득하는지, 현황상 왼쪽 부분인 MR.강 안마원 쪽이 법률상·사실상 어디까지 대응하는지, 공유자 우선매수권이 어떻게 행사되는지, 실제 점유·임대관계가 무엇인지를 확인해야 합니다.
실거래 비교자료가 없어 감정가 733,025,600원이 시장 대비 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 금전 인수는 깨끗하지만 물건성·환금성 확인이 필요한 공유지분형으로 보는 것이 적절합니다. 승부처는 단순한 낙찰가 할인율이 아니라 매각범위·공유관계·점유관계를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
