서울동부지방법원 2025타경52151. 강동구 천호동 에스아이팰리스 5층 503호, 공부상 오피스텔(일부 복층구조)입니다. 등기부상 소유자는 이수국이며 2020.10.28. 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 경매개시보다 앞선 215,000,000원 전세권과 주택임차권입니다. 박성희의 보증금은 215,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 현재 매각가 216,000,000원 기준 배당 후에도 2,824,000원이 남아 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

전세권은 2024.07.11. 주택도시보증공사로 이전됐고, 주택도시보증공사가 2025.09.26. 강제경매를 신청했습니다. 별도로 표시된 시보증은 박성희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 박성희 1명으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권·임차권이 핵심

이 사건에서 기준으로 잡힌 권리는 2025.09.26. 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞서 2021.01.18. 설정된 전세권 215,000,000원과 2023.05.24. 등기된 주택임차권 215,000,000원이 존재합니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 반면 2026.03.05. 강동세무서장의 압류는 경매개시 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

확인되는 에스아이팰리스 실거래는 2023.04. 14.56㎡·8층 217,000,000원 1건입니다. 대상은 17.48㎡로 면적이 일치하지 않기 때문에 이 한 건만으로 정확한 시세를 단정하기는 어렵습니다. 그래도 제공된 비교 가격 중 최신 거래는 217,000,000원이고, 현재 최저가는 216,000,000원으로 그 99.5%입니다.

하지만 이 사건은 최저가 216,000,000원만 비교하면 안 됩니다. 현재 배당 가정에서는 박성희가 212,176,000원을 배당받고 2,824,000원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 216,000,000원 + 2,824,000원 = 218,824,000원으로, 확인 실거래 217,000,000원보다 1,824,000원 높습니다. 즉 신건에는 가격 메리트를 주기 어렵습니다.

유찰 후 최저가만 보면 큰 폭으로 싸지는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 보증금 미배당분이 인수액으로 이동해 실질취득은 약 217,735,360원~218,824,000원 범위에 머뭅니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

매각대금 216,000,000원 중 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 남은 보증금 2,824,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 잔여는 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천호3동 주민센터 동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트가 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 5층 503호이며, 공부상 오피스텔로 일부 복층구조입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 토지면적 550.0㎡, 공시지가 8,244,000원/㎡, 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 에스아이팰리스는 29세대이고 확인 실거래는 2023.04 한 건입니다. 대상 17.48㎡와 거래 표본 14.56㎡의 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 신뢰도에는 한계가 있으며, 단지 경매 평균 유찰 3.2회·매각률 18.75%도 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수 잔액 재확인. 매각물건명세서상 2023.05.24. 접수 제75030호 주택임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 유찰가만 보지 않기. 1회·2회 유찰 후에도 인수액이 각각 45,419,200원, 79,495,360원으로 커져 실질취득 감소 폭이 매우 작습니다.
• 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 박성희 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 전세권 이전 확인. 2024.07.11. 을구 1번 전세권이 주택도시보증공사로 이전되어 있으므로 전세권·임차권·경매신청채권의 관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기사항에는 2020.11.10. 민간임대주택 등록 내용이 부기되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 가격 표본 한계. 확인 실거래는 2023.04 217,000,000원 한 건이고 대상과 면적도 다릅니다. 실질취득 218,824,000원이 이 가격을 웃돈다는 사실은 분명하지만, 정확한 적정가는 추가 비교가 필요합니다.

맺으며 — “유찰돼도 실질가격이 거의 안 내려간다”

이 사건의 함정은 신건 최저가가 216,000,000원이라는 숫자에 있습니다. 겉으로는 확인 실거래 217,000,000원보다 조금 낮아 보이지만, 현재부터 이미 2,824,000원의 임차보증금 잔액을 인수해 실질취득은 218,824,000원입니다. 실거래보다 오히려 높습니다.

더구나 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원으로 최저가가 내려가도 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면서 인수액이 각각 45,419,200원, 79,495,360원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 각각 218,219,200원, 217,735,360원으로 유지됩니다. 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 전형적인 인수형 구조입니다.

단지 평균 유찰이 3.2회이고 매각률도 18.75%에 불과한 데다, 비교 실거래가 한 건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아지는 시점보다 인수액을 포함한 총 실질취득이 충분히 낮아지는 조건이 생기는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 기준 결론은 권리 인수 주의, 가격 메리트 부족입니다.