서울동부지방법원 2025타경52151. 서울 강동구 천호동 에스아이팰리스 5층 503호, 전용 17.48㎡ 오피스텔입니다. 감정가 2.16억 원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1억 7,280만 원으로 내려왔습니다. 겉보기에는 감정가 대비 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 등기부를 펼쳐보면 2021년 설정된 전세권 2.15억 원과 2023년 등기된 주택임차권 2.15억 원이 확인됩니다. 두 권리 모두 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다.

특히 주택임차권에는 전입일과 확정일자가 기재돼 있고, 임차인 박성희는 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가에 보증금 미배당액을 합친 실제 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준으로 표시된 권리는 2025.09.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 앞서 설정된 을구 1번 전세권과 을구 2번 주택임차권이 존재합니다. 특히 전세권은 2021년에 설정된 뒤 2024년 주택도시보증공사로 이전됐으며, 주택임차권은 2023년에 등기됐습니다. 경매개시결정 이후의 강동세무서 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 선순위 전세권과 주택임차권은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 계산 금지

실제 임차인은 박성희 1명입니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되므로 별도의 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 2024.07.11. 주택도시보증공사 앞으로 이전된 전세권 역시 박성희의 기존 전세금 215,000,000원과 연결된 권리입니다. 전세권·임차권·보증기관 승계 표기를 각각 독립된 215,000,000원의 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 다만 전세권과 임차권은 등기상 각각 존재하므로, 배당·말소·인수 처리까지 동일하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가를 낮춰도 보증금이 따라온다

현재 최저가 172,800,000원에서 집행비용 3,219,200원을 먼저 공제하면, 임차보증금에 배당할 수 있는 예상 금액은 169,580,800원입니다. 보증금 215,000,000원에서 이 금액을 제외한 45,419,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

실질취득 부담 = 낙찰가 + 예상 인수액. 각 회차의 집행비용 등을 반영한 배당 추정에 따른 값이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 실제 배당 결과와 권리 처리에 따라 달라질 수 있습니다.

이 표가 보여주는 사실은 분명합니다. 1회 유찰된 현재 가격에서 추가로 유찰돼 낙찰가가 크게 낮아지더라도 인수해야 할 보증금 잔액이 반대로 증가합니다. 따라서 전체 취득 부담은 2.15억 원의 보증금 수준 아래로 크게 내려가지 않고, 집행비용 등의 영향으로 그보다 다소 높은 금액이 됩니다. 이 물건은 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 오래된 소형 표본을 그대로 믿으면 위험하다

에스아이팰리스의 확인된 매매사례는 2023년 4월 거래 1건입니다. 거래금액은 217,000,000원이지만, 거래 대상 면적이 14.56㎡로 경매 대상인 17.48㎡와 다릅니다. 따라서 이 거래금액을 현재 경매 호실의 정확한 시세로 볼 수는 없습니다.

표면상 최저가는 기존 거래금액의 79.6% 수준입니다. 그러나 매수인 인수액을 더한 실질취득 부담은 218,219,200원으로 해당 거래금액 217,000,000원을 오히려 웃돕니다. 더구나 비교 거래는 2023년의 다른 면적 사례입니다. 현재 시점의 최근 실거래 추세를 판단하거나 가격이 저렴하다고 평가할 만한 근거가 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)

집행비용 3,219,200원과 임차보증금 배당 169,580,800원을 합하면 매각대금 172,800,000원이 모두 소진됩니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니므로 별도로 표시했습니다. 전세권·주택임차권·보증기관 청구의 기초가 되는 동일 보증금을 중복 채무로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위, 전세권 처리, 당해세 및 최우선변제 등은 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천호3동 주민센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거·상업 혼용지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.10.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 대상 호실은 5층 503호이며 공부상 오피스텔, 일부 복층구조로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등의 토지이용 제한이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 8,244,000원/㎡, 지목은 대지이며 주상용으로 이용 중입니다.
• 환금성. 29세대 규모이며 해당 건물의 경매 통계상 평균 3.1회 유찰, 매각률 16.36%입니다. 실거래 표본도 부족해 매각가능가격과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 임대주택 등기. 민간임대주택등기가 존속하는 것으로 확인됩니다. 낙찰 후 임대사업자 관련 의무 및 등록상태는 관할 기관에 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 낙찰가 172,800,000원에 보증금 인수 추정액 45,419,200원을 더한 218,219,200원이 기준입니다. 취득세 및 기타 비용은 별도입니다.
• 주택임차권 인수 조건. 2023.05.24. 접수 제75030호 임차권의 미배당액 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 선순위 전세권. 2021.01.18. 설정된 전세권과 2024.07.11. 주택도시보증공사로의 이전등기를 확인하고, 배당요구·말소 조건·낙찰자 인수 가능성을 법률전문가에게 검토받으세요.
• 보증기관 대위·승계. 박성희 보증금과 시보증의 대위·승계 신고 및 주택도시보증공사의 권리 취득 관계를 확인하세요. 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 유찰에 따른 착시. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가해 실질취득 부담이 2.15억 원 부근에 머뭅니다. 낮아진 최저가만 보고 응찰하지 마세요.
• 최신 시세 검증. 2023.04. 거래 1건은 14.56㎡로 대상 물건 17.48㎡와 다릅니다. 동일 면적의 현재 매매사례와 실제 거래가능가격을 별도로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점은 별도 확인해야 합니다. 보증기관의 권리 승계와 점유관계를 혼동하지 마세요.
• 민간임대주택 및 세금. 민간임대주택 등록상태, 강동세무서 압류 관련 당해세, 체납 관리비 및 매수인에게 남는 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 배당표를 입찰 전에 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “1.728억에 낙찰받아도 1.728억짜리가 아니다”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 최저가 1억 7,280만 원만 보면 감정가보다 할인된 물건처럼 보이지만, 임차보증금 미배당액 4,541만 9,200원을 인수하면 실제 부담은 2억 1,821만 9,200원입니다.

더 유찰되더라도 보증금 인수액이 커져 실질취득 부담이 약 2.15억 원 수준에서 유지됩니다. 기존 실거래 사례는 2023년의 다른 면적 1건뿐이고, 단지 경매의 평균 유찰 3.1회와 매각률 16.36%도 환금성을 보수적으로 판단해야 하는 근거입니다. 여기에 주택도시보증공사로 이전된 선순위 전세권과 주택임차권의 처리까지 확인해야 합니다.

결론은 현 회차 입찰 보류입니다. 단순한 추가 유찰이 아니라 선순위 권리의 인수·말소 조건을 확정하고, 동일 면적의 최신 시세로 실질취득 부담을 검증해야 투자 여부를 판단할 수 있습니다. 최저가는 할인됐지만, 실제 취득비용은 할인됐다고 보기 어렵습니다.