광주지방법원 2026타경50551. 전라남도 구례군 구례읍 백련리 380에 있는 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 92,857,880원으로 아직 유찰되지 않은 신건이고, 매각기일은 2026.09.14입니다. 토지는 대지 139.0㎡이며 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
현재 소유자는 엄태우·엄태주·엄태준으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 신청채권자는 구례농업협동조합이고 청구액은 51,759,829원입니다. 제공된 배당계산에서는 제이비우리캐피탈의 가압류 26,838,198원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 구례농업협동조합의 과거 근저당 변경이력이 등기상 확인되므로, 말소기준과 근저당 존속 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50551 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 구례읍 백련리 380 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 엄태우 3분의 1 · 엄태주 3분의 1 · 엄태준 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,857,880원 / 92,857,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구례농업협동조합 / 51,759,829원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 원본 확인이 먼저
말소기준으로 정리된 권리는 2025.01.21 제이비우리캐피탈 가압류 26,838,198원입니다. 이후 2026.05.11 구례농업협동조합의 임의경매개시결정과 2026.07.13 구례군의 엄태준 지분 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
임차인으로 등재된 사람은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 즉 대항력 임차인이 존재한다고 단정할 자료도 없지만, 점유·임대관계가 완전히 확인됐다고 볼 자료도 없습니다. 현장 점유자와 전입관계는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·물건성 — 신건 감정가를 그대로 보는 구간
현재 회차는 감정가의 100%인 92,857,880원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 74,286,304원, 2회 유찰 시는 59,429,043원으로 제시되어 있습니다. 현재 자료에서는 같은 지역·유형의 실거래 시세 비교 없이 감정평가와 물건 특성을 중심으로 판단해야 하므로, 신건 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 92,857,880원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 74,286,304원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 59,429,043원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 92,857,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,071,442원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 26,838,198원 | 26,838,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,948,240원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 제이비우리캐피탈의 26,838,198원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 63,948,240원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구례읍 백련리 소재 백련리사무소 남동측 인근이며, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 외벽은 벽돌치장, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 139.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 171,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·도시계획구역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2004년 근저당 원본 확인. 구례농업협동조합 근저당 설정과 2023.09.26 채권최고액 63,700,000원 변경의 현재 효력을 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 현재 권리정리상 2025.01.21 제이비우리캐피탈 가압류가 말소기준으로 정리되어 있으므로 최종 매각물건명세서와 등기부를 함께 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 실제 위치·면적·이용상태와 경계를 확인하세요.
- 토지 경계. 139.0㎡ 대지의 현황 경계와 소로각지 접면 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 등기 원본 확인이 먼저다
이 사건의 현재 숫자만 보면 감정가와 최저가가 92,857,880원인 신건이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 등기에는 구례농업협동조합의 오래된 근저당 설정·변경 이력이 이어지고, 실제 경매 신청자도 구례농업협동조합입니다. 여기에 임대관계 미상, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있습니다.
결론은 ‘가격보다 권리 확인 선행’입니다. 신건 92,857,880원을 평가하기 전에 2004년 근저당의 현재 효력, 2025.01.21 말소기준 정리의 적정성, 점유관계와 제시외 건물 현황을 먼저 확정해야 합니다. 이 세 가지가 정리된 뒤에야 현재 회차와 유찰 시나리오의 가격을 비교할 수 있습니다.
