서울동부지방법원 2025타경52188. 성동구 행당동 19-54 소재 시동 제49호에 대한 강제경매입니다. 공부상 시장이며 현재 근린생활시설로 이용되는 건물 호실입니다. 소유자는 나인숙, 신청채권자는 박성현이고 청구금액은 48,336,000원입니다. 2025.10.15. 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
겉으로는 감정가 17,243,450원에 비해 최저매각가가 10,080,450원으로 낮아 보입니다. 그러나 이 가격 차이를 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 일반적인 대지나 독립 상가와 달리 건물만 매각대상이고, 인접 호수와 통합하여 사용 중입니다. 경계벽 복원, 토지 이용권, 위반건축물 문제와 가처분의 법률상 영향을 확인하기 전에는 낙찰가만으로 경제적 가치를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 행당동 19-54 시동 제49호 도로명주소: 서울특별시 성동구 마조로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 건물만 매각 / 공부상 시장, 현재 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물 내 시동 제49호 |
| 소유자 | 나인숙 (2013.04.16. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 | 17,243,450원 |
| 최저매각가 | 10,080,450원 (감정가의 58.46% · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성현 / 48,336,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 범위 | 건물만 매각대상 · 제시외 건물 ㉡ 일괄매각 |
| 이용 특성 | 인접한 시동 제50호와 경계벽 없이 하나의 업장(고품격대패)으로 사용 |
| 건축물 현황 | 집합건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
등기부상 과거 설정되었던 근저당권은 모두 이미 말소되어 있으며, 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 2025.10.15. 갑구 25번 강제경매개시결정이 말소기준권리이고, 2026.05.15. 접수된 갑구 26번 가처분은 그 이후의 등기입니다. 제공된 권리분석에서는 두 등기 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 배당분석상 임차보증금 인수액도 산정되지 않았습니다. 다만 49호와 50호가 통합 영업장으로 사용되고 있으므로 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자와 영업 관계가 모두 정리되었다고 단정할 수는 없습니다. 별도 출입구의 이용 가능성, 영업장 점유 주체 및 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 58%가 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 10,080,450원으로 감정가 17,243,450원의 58.46% 수준입니다. 유찰 횟수는 0회이므로, 현재 최저가가 감정가보다 낮은 사실을 유찰에 따른 가격 인하로 설명할 수는 없습니다.
또한 이 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 10,080,450원이 시장가격보다 저렴한지, 실제로 어느 정도 할인된 가격인지 판단할 수 없습니다. 특히 인접 점포와 통합하여 이용 중인 건물만의 매각이라는 특성상 일반 상가의 거래가격을 그대로 적용하는 것도 신중해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (58%) | 10,080,450원 | 9,499,002원 | 38,836,998원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (47%) | 8,064,360원 | 7,519,202원 | 40,816,798원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (37%) | 6,451,488원 | 5,935,361원 | 42,400,639원 | 0원 |
각 회차는 주어진 예상 매각가와 배당 시뮬레이션을 적용한 값입니다. 실제 낙찰가와 집행비용 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,080,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 581,448원 |
| 갑구 25번 · 박성현 | 48,336,000원 | 9,499,002원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 10,080,450원 |
신청채권자 박성현의 청구액은 48,336,000원인데, 현재 최저가로 매각된다면 집행비용 581,448원을 제외한 9,499,002원만 배당되는 것으로 추정됩니다. 이에 따라 채권자에게 38,836,998원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
④ 현장·건축물 위험 — 매각 범위가 핵심
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 행당동, 지하철 왕십리역 남동측에 위치합니다. 대학교·근린생활시설·상가주택이 혼재한 지역으로 주변 환경은 양호하게 평가됩니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 왕십리역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 실제 이용. 공부상 시장이며 근린생활시설로 이용 중입니다. 인접한 50호와 경계벽 없이 하나의 업장으로 운영되는 점이 독립 사용과 환금성 판단의 핵심 변수입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 한양대학교 주변지역 지구단위계획구역에 속합니다. 도로 접합, 시장 저촉 및 교육환경보호구역 등 토지이용상 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 건물이며 기본적인 급배수 설비가 있는 것으로 추정됩니다. 다만 위반건축물 등재와 경계벽 복원 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 왕십리역 인근 입지의 장점이 있으나, 건물만 매각되는 구조와 인접 호수 통합 사용, 위반건축물 상태 및 분쟁 가능성으로 일반적인 독립 상가보다 매각·재사용에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각 범위 원본 확인. 건물만 매각된다는 명세서 기재와 시동 제49호의 구분건물 표시, 제시외 건물 ㉡의 포함 범위를 정확하게 대조하세요.
- 대지권·토지 사용권. 토지 자체를 취득하지 않는 구조이므로 대지권 존재 여부와 적법한 토지 이용권 확보 가능성을 확인하세요.
- 가처분 사건 검토. 조재준의 2026.05.15. 가처분에 관한 결정문 및 구분소유권 매도청구 관련 소송과 매각 후 법률관계를 확인하세요.
- 49·50호 경계 복원. 경계벽 설치 가능성뿐 아니라 공사 비용, 구조적 분리, 출입구 및 설비의 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 위반건축물 시정. 관할 기관을 통해 구체적인 위반사항과 시정조치, 이행강제금 및 용도 제한 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 및 점유. 제시외 건물 ㉡의 소유관계, 현재 사용자, 통합 영업장의 실제 점유·운영 관계와 인도 가능성을 조사하세요.
- 시장가격 검증. 감정가 대비 낮은 최저가를 시세 할인으로 간주하지 말고, 유사한 건물만의 거래사례와 해당 호실의 실제 사용·처분 가능성을 기준으로 평가하세요.
- 배당과 비용 분리. 매수인 인수 0원은 배당분석상 금액입니다. 취득 관련 비용, 건물 복원, 토지 사용 및 명도 비용은 별도로 산정하세요.
- 최신 원본 재확인. 매각기일 2026.10.26. 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 건축물대장을 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 위험”
이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 취득하고 어떻게 사용할 수 있느냐입니다. 최저가 10,080,450원은 감정가의 58.46%이고 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 권리가 깨끗하거나 가격 메리트가 있다고 결론 내리기는 어렵습니다.
건물만 매각되는 구조, 위반건축물 등재, 49호와 50호의 통합 영업, 소유권이전등기청구권 관련 가처분 및 제시외 건물의 불분명한 소유관계가 함께 존재합니다. 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 감정가 대비 가격이 낮다는 이유로 입찰을 권하기 어려운 사건입니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 및 현장 정밀 확인 우선. 건물의 독립 소유·사용 가능성, 토지 이용권 및 가처분 관련 법률문제가 명확하게 정리된 후에야 적정 낙찰가격과 투자 가능성을 평가할 수 있습니다.
