10,080,450원
서울동부지방법원 2025타경52188. 행당동 19-54 시동 제49호입니다. 등기 흐름만 보면 현재 부담은 비교적 단순합니다. 소유자는 나인숙이고, 2013.04.16. 설정됐던 중소기업은행 근저당권은 2022.04.15. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.15. 박성현의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.05.15. 조재준이 설정한 가처분은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 뒤 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 등기보다 매각대상과 현황입니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각대상이라고 기재되어 있고, 감정평가에서는 제49호가 인접 제50호와 경계벽 없이 하나의 업장 ‘고품격대패’로 이용 중이라고 확인됐습니다. 2025.10.31. 현황조사에서도 두 호가 합체 운영 중이나, 제49호는 외부 도로와 통하는 출입구가 있고 경계벽 복원 가능성이 있다고 조사됐습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 등재까지 있어, 단순한 ‘저가 소액 경매’로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 행당동 19-54 시동 제49호 · 도로명 서울특별시 성동구 마조로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공부상 용도: 시장) · 인접 제50호와 하나의 업장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 및 1층 건물 내 시동 제49호 |
| 소유자 | 나인숙 (2013.03.30. 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 17,243,450원 / 10,080,450원 (감정가의 58.46%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성현 / 48,336,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각대상 주의 | 건물만 매각대상 · 제시외 건물 ㉡은 부합물로 보아 일괄 매각 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후순위 가처분도 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 과거의 압류·가처분·근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 2025.10.15. 강제경매개시결정 이후의 2026.05.15. 가처분 역시 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 58.46%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 10,080,450원으로 감정가 17,243,450원의 58.46%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인폭일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설(공부상 시장)이고, 제49호 단독 상태가 아니라 인접 제50호와 경계벽 없이 하나의 업장으로 이용 중입니다. 따라서 독립 사용 가능성·경계 복원·위반건축물 상태·건물만 매각이라는 조건을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,080,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 581,448원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박성현 | 48,336,000원 | 9,499,002원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | - | 38,836,998원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 581,448원을 제외한 9,499,002원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 48,336,000원 중 38,836,998원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 물적 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 공부상 용도는 시장입니다. 인접 제50호와 경계벽 없이 하나의 업장 ‘고품격대패’로 이용 중입니다.
- 경계·출입. 2025.10.31. 현황조사에서 제49호는 외부 도로와 통하는 출입구가 있고 경계벽 복원 가능성이 있다고 조사됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 2026.07.23. 현황보고서에 따르면 제시외 건물 ㉡은 채무자 겸 소유자가 사용 중이고 설치자·소유 여부는 불분명하나 부합물로 보아 일괄 매각합니다.
- 입지. 왕십리역 남동측에 위치하며 주변은 대학교·근린생활시설·상가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 왕십리역이 있어 대중교통상황은 양호한 수준입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(한양대학교 주변지역), 도로 접합·시장 저촉, 공시지가 11,520,000원/㎡입니다.
- 환금성. 독립된 일반 주거용 집합건물과 달리 근린생활시설이고 현재 인접 호수와 합체 이용 중이므로, 매각 후 독립 사용 상태와 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 범위 확인. 토지와의 관계 및 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기 원본으로 다시 대조하세요.
- 제49호 독립성 확인. 인접 제50호와의 경계벽이 현재 없으므로, 복원 위치·공사 범위·비용과 독립 출입 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재의 구체적인 위반 내용과 시정 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 ㉡ 확인. 일괄 매각되는 부합물로 판단되어 있으나 현재 사용 상태와 실제 구조를 현장에서 대조하세요.
- 명도·점유 확인. 제시외 건물 ㉡은 채무자 겸 소유자가 사용 중이라고 조사되어 있어 실제 점유 범위와 인도 절차를 점검하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 10,080,450원이 감정가의 58.46%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 독립 사용성과 환금성 검토가 먼저입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 8,064,360원, 2회 유찰 시 6,451,488원으로 내려가지만 물적 리스크가 함께 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물대장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 현재 강제경매개시결정 이후의 가처분은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 매각물건명세서상 건물만 매각이고, 제49호와 제50호가 하나의 업장으로 합체 사용 중이며, 위반건축물 등재와 제시외 건물 ㉡까지 확인됩니다.
최저가 10,080,450원은 감정가의 58.46%지만, 이 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 아닙니다. 이 물건의 승부처는 등기 말소 여부보다 제49호의 독립성·경계 복원·위반 상태·건물만 취득하는 구조에서의 실제 이용가치와 환금성입니다. 권리 인수는 낮지만, 물적 확인 난도는 높다. 그래서 종합 평가는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
