서울동부지방법원 2025타경52219. 서울 광진구 군자동 358-18, 358-19의 유안2차 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층으로, 3층은 3가구, 4층은 2가구, 5층은 1가구의 다가구주택으로 이용되고 있으며 2층은 근린생활시설 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 소유자는 안일정·유희창 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2016.06.21 설정된 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 등장한 가압류·압류·주택임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 난도는 등기 순서 자체보다 여러 세대의 임차 현황에 있습니다. 전입일이 확인된 임차인은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 두 명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52219 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 358-18, 358-19 유안2차 · 서울특별시 광진구 동일로34길 24-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(3층 3가구·4층 2가구·5층 1가구) 및 근린생활시설(2층 사무소, 현황 주거용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 사용승인일 2016.06.20 |
| 소유자 | 안일정 2분의 1 · 유희창 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,343,069,770원 / 2,343,069,770원 (신건) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.21 강동농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 744,000,000원이고, 2023.11.30 등기에는 명칭을 서울강동농업협동조합으로 변경하고 채권최고액을 636,000,000원으로 변경한 내용이 이어집니다. 이후 윤소영 가압류 195,000,000원, 오창환 가압류 75,000,000원, 국 압류, 강현지의 강제경매개시결정과 세 건의 주택임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 9명은 대항력 없음, 2명은 미상
임차 관련 인물은 총 11명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인된 9명은 모두 2016.06.21 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 김정인·기사항전은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 따라서 이 둘을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 안전하다고 단정해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 5층 501호 | 2016.12.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕보배 | 미상 | 2018.05.23 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한근탁 | 미상 | 2024.12.06 | 2022.08.31 | 미상 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경민 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유리 | 201호 | 2021.02.25 | 2022.08.31 | 미상 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은지 | 미상 | 2022.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정인 | 401호 · 주거 | 미상 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강현지 | 건물 4층 도면 표시 · 주거 | 2022.12.02 | 2022.12.02 | 230,000,000원 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범근 | 건물 3층 중 도면표시 · 주거 | 2023.12.15 | 2023.11.27 | 185,000,000원 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인영 | 건물 3층 중 도면표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ · 주거 | 2024.06.11 | 2024.05.21 | 152,200,000원 | 2026.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 신건 2,343,069,770원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,343,069,770원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 1,874,455,816원, 2회 유찰 시에는 1,499,564,652원으로 계산되어 있습니다. 세 시나리오 모두 채권자 총 청구액 1,244,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 사건은 실거래 가격과의 비교 근거 없이 감정가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 권리의 소멸 여부와 별도로 접근해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,343,069,770원 | 1,244,000,000원 | 0원 | 1,073,239,072원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,874,455,816원 | 1,244,000,000원 | 0원 | 609,311,258원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,499,564,652원 | 1,244,000,000원 | 0원 | 238,169,005원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,343,069,770원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,830,698원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 2. 가압류 · 윤소영 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오창환 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 강현지 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,073,239,072원 |
현재 배당 계산상 채권자 총 청구액 1,244,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,073,239,072원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 서울장안초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트가 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 어린이대공원역이 있습니다.
- 이용상태. 3층 3가구, 4층 2가구, 5층 1가구의 다가구주택과 2층 근린생활시설 사무소로 이용되며, 2층은 현황상 주거용입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명. 김정인·기사항전의 전입 시점을 주민등록·현황조사·매각물건명세서로 다시 확인해 실제 인수 가능성이 없는지 확정해야 합니다.
- 강현지 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 강현지의 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 3건. 강현지 230,000,000원, 박범근 185,000,000원, 김인영 152,200,000원의 임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤이지만, 실제 점유와 배당요구 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당 변경. 2016년 744,000,000원 설정 후 2023년 636,000,000원으로 채권최고액 변경등기가 있으므로 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 일괄매각·제시외 건물 포함 및 위반건축물 등재 내용을 건축물대장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가와 유찰 시나리오는 확인되지만 실거래 시세 근거 없이 현재 최저가를 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 현황 확인은 남는다”
이 사건의 말소기준권리는 2016.06.21 강동농업협동조합 근저당으로 분명하고, 후순위 가압류·압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원·미배당 0원으로 계산됩니다.
그러나 임차 관련 인물 11명 중 두 명은 전입일이 미상이고, 강현지의 임차권자·경매채권자 관계도 확인이 필요합니다. 여기에 제시외 건물과 위반건축물 등재 비고까지 있습니다. 따라서 결론은 “말소관계는 비교적 선명하지만, 임차·점유·건축물 현황 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵다”입니다. 가격 역시 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
