서울동부지방법원 2025타경52219. 서울 광진구 군자동의 유안2차 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 외형상 연립·다세대와 토지의 일괄매각으로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용형태는 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 건물입니다. 지상 5층 철근콘크리트 건물로, 3층은 3가구, 4층은 2가구, 5층은 1가구가 주거용으로 사용되고, 2층 사무소도 현황상 주거용으로 이용되고 있습니다.
이 물건의 핵심은 단순히 근저당이나 가압류가 몇 건인지에 있지 않습니다. 여러 가구가 점유하는 건물 전체를 취득한다는 점입니다. 임차권등기가 설정된 세대와 전입기록만 확인되는 점유자가 함께 있고, 일부는 보증금이나 전입일이 확인되지 않습니다. 또한 일반건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있어 권리분석과 별개로 건축물 이용·시정 문제를 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 358-18, 358-19 유안2차 도로명주소: 서울특별시 광진구 동일로34길 24-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 · 사용승인 2016.06.20 |
| 주거 구성 | 3층 3가구 · 4층 2가구 · 5층 1가구 · 2층 사무소(현황 주거용) |
| 소유자 | 안일정(지분 2분의 1), 유희창(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 2,343,069,770원 |
| 최저매각가 | 1,874,456,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 강현지 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.21 강동농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 설정 당시 744,000,000원 → 2023.11.30 변경 636,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 앞서 있지만, 점유관계가 관건
말소기준권리는 2016.06.21 설정된 강동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권자의 명칭은 이후 서울강동농업협동조합으로 변경됐으며, 채권최고액도 744,000,000원에서 636,000,000원으로 변경됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 후순위 9건, 대항력 미상 2건
임차인·점유 관계는 총 11건이 기재돼 있으며, 이 중 주택임차권등기 확인자는 강현지·박범근·김인영 3명입니다. 나머지는 전입기록이나 현황조사상 점유관계가 확인되는 형태로, 실제 임대차계약과 점유관계의 대조가 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 건은 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 5층 501호 | 2016.12.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕보배 | 미상 | 2018.05.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한근탁 | 미상 | 2024.12.06 / 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경민 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유리 | 201호 | 2021.02.25 / 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은지 | 미상 | 2022.08.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정인 | 401호 · 주거 | 미상 / 미상 | 1,000,000원 월세 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강현지 임차권등기 · 을구 2번 | 401호 · 46.1㎡ | 2022.12.02 / 2022.12.02 | 230,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 박범근 임차권등기 · 을구 3번 | 302호 · 26.26㎡ | 2023.12.15 / 2023.11.27 | 185,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김인영 임차권등기 · 을구 4번 | 303호 · 26.26㎡ | 2024.06.11 / 2024.05.21 | 152,200,000원 원보증금 154,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 성명 표기·신원 확인 필요 | 미상 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
대항력 표시는 2016.06.21 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 판단입니다. 전입일·점유개시일·보증금 등 핵심 사실이 확인되지 않은 점유관계는 별도로 검증해야 합니다. 후순위 임차권의 소멸과 실제 보증금 배당은 구별됩니다.
③ 회차별 매각가격 — 할인율보다 총취득비용을 먼저
감정가 2,343,069,770원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,874,456,000원입니다. 이는 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치 대비 할인율과 같지 않습니다. 현재 확인되는 권리의 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 실질취득 추정금액은 최저매각가와 같지만, 미상 점유관계에서 인수의무가 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 80% | 1,874,456,000원 | 0원 | 609,311,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,499,564,800원 | 0원 | 238,169,152원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 1,199,651,840원 | 58,744,678원 | 0원 | 0원 |
회차별 수치는 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 가정값입니다. 특히 미배당 0원은 모든 임차인의 보증금과 조세채권이 전부 변제된다는 의미가 아닙니다. 미상 보증금, 미반영 임차채권 및 법정 우선순위에 따라 실제 배당과 인수 가능성은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,874,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,144,560원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 2. 가압류 · 윤소영 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오창환 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 강현지 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 609,311,440원 |
위 표는 집행비용 21,144,560원, 근저당 744,000,000원 등 제시된 추정 배당금액을 그대로 반영한 예시입니다. 근저당의 636,000,000원 변경등기, 조세채권, 별도 임차권자의 배당액 및 실제 채권 확정액은 반영 여부를 재검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 소재 서울장안초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 어린이대공원역이 있습니다. 임대수요와 접근성을 검토할 수 있는 입지적 요소입니다.
- 건물. 2016.06.20 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 이용형태. 3층 3가구, 4층 2가구, 5층 1가구가 주거용으로 이용되며, 2층은 사무소 용도이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 적법한 용도와 현황 이용상태의 차이를 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 토지이용 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가 관련 규제는 대상자·용도·지정기간별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 여러 임대구획을 가진 건물과 토지의 일괄매각으로, 개별 아파트보다 임대현황·건축물 적법성·유지관리비·매수자금 규모에 따른 환금성 차이가 클 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 처분 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 점유관계 중복 확인. 강현지의 임차권등기 범위와 김정인의 401호 임차 기재가 실제로 어떻게 연결되는지, 계약당사자·점유시점·보증금 반환 여부를 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 조사. 김정인의 전입일·점유개시일을 확인하고, '기사항전'으로 기재된 점유관계의 실제 신원과 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 실사. 임차권등기 3명 외에 보증금이 확인되지 않은 전입·점유관계가 있습니다. 실제 임대차계약서, 보증금 잔액, 배당요구 여부를 세대별로 확인해야 합니다.
- 강현지 채권 중복 여부. 임차권 보증금 230,000,000원과 경매신청채권 230,000,000원의 동일성, 변제 여부 및 실제 배당청구 구조를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·공동담보 조사. 강동농업협동조합 근저당은 최초 744,000,000원에서 636,000,000원으로 변경됐습니다. 토지 358-18, 358-19의 공동담보 관계와 채권잔액을 대조해야 합니다.
- 국의 압류와 조세채권. 성동세무서장 관련 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 및 법정기일에 따른 배당 우선순위와 실제 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물·제시외 건물. 건축물대장, 현황도면, 위반사항, 시정명령 및 이행강제금 내역을 확인하고 일괄매각에 포함되는 제시외 부분의 적법성과 이용가치를 검토해야 합니다.
- 임대수익과 시세 검증. 실제 월세·보증금 총액, 임대 가능 면적, 수선비 및 예상 처분가격을 확인한 후 최저가 1,874,456,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 명도·관리비·원본 확인. 여러 점유자가 존재하는 건물이므로 인도와 명도 절차를 검토하고, 체납 관리비·공과금 및 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 후순위 소멸 ≠ 모든 위험 해소”
군자동 유안2차는 감정가 2,343,069,770원에서 1회 유찰돼 1,874,456,000원에 입찰할 수 있는 물건입니다. 말소기준권리는 명확하고, 등기된 임차권 3건도 후순위라는 점은 긍정적입니다. 그러나 이 사실만으로 건물 전체를 권리상 깨끗하다고 평가하기는 어렵습니다.
특히 전입일이 확인되지 않는 401호 김정인과 신원 확인이 필요한 점유관계, 위반건축물 등재, 강현지의 임차권·경매신청채권 중복 가능성, 변경된 근저당 채권최고액과 예상배당표의 차이가 핵심 확인사항입니다. 현재의 인수액 0원은 제한된 배당 가정에 따른 결과이며, 매수인 부담이 최종 확정됐다는 의미가 아닙니다.
더욱이 실제 거래가격과 수익가치를 충분히 대조하지 않고 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리의 소멸 가능성은 확인되지만, 실질 인수위험과 위반건축물의 비용, 적정 취득가격은 추가 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건은 적극적인 가격 프리미엄을 인정하기보다 권리·점유·건축물 조사 후 입찰 여부를 결정해야 하는 신중 검토형으로 평가합니다.
