광주지방법원 2026타경50586. 대상은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1066-2의 3층 301호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 이용백이고, 현재 말소기준권리는 2019.08.30 설정된 좌수영새마을금고의 채권최고액 468,000,000원 근저당권입니다. 2024.10.08 여수시 압류는 2025.07.18 말소됐고, 2026.04.22 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순하지만 임차인과 현황이 단순하지 않습니다. 임차인은 최정용·박은희 2명이며 보증기관 대위·승계 중복 신고가 없는 실제 임차인입니다. 최정용은 2020.07.09 전입으로 말소기준 뒤라 대항력이 없지만, 박은희는 2018.07.26 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 배당 가정에서도 박은희에게는 배당액이 잡히지 않고 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50586 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1066-2 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이용백 |
| 감정가 / 최저가 | 765,000,000원 / 765,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 좌수영새마을금고 / 523,043,220원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.30 좌수영새마을금고 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 특이사항 | 일괄매각 · 공부상 구분된 301호·302호·303호를 현황상 경계벽 없이 일체로 사용 · 건축물현황도에 의해서만 위치 확인 가능 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
말소기준은 2019.08.30 좌수영새마을금고 근저당권입니다. 2017년의 돌산새마을금고 근저당권과 유한회사치평개발 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.10.08 여수시 압류 역시 2025.07.18 말소됐으며, 2026.04.22 임의경매개시결정은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·실질취득 — 최저가가 아니라 775,000,000원으로 본다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박은희 | 2018.07.26 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 최정용 | 2020.07.09 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 0원 |
현재 최저매각가는 765,000,000원이지만 박은희 보증금 10,000,000원이 별도로 인수되므로 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득 금액은 775,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 765,000,000원 | 10,000,000원 | 775,000,000원 | 286,950,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 612,000,000원 | 10,000,000원 | 622,000,000원 | 135,480,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 489,600,000원 | 10,000,000원 | 499,600,000원 | 14,304,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 765,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,050,000원 |
| 인수 · 임차인 박은희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 좌수영새마을금고 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 286,950,000원 |
집행비용 10,050,000원과 좌수영새마을금고 468,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여는 286,950,000원으로 계산돼 있습니다. 박은희 보증금 10,000,000원은 배당액 0원이며 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 제301호·302호·303호입니다.
- 입지. 동백초등학교 북서측 인근으로 숙박시설, 각종 점포, 단독주택, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측은 왕복 6차선 아스팔트 포장도로, 서측은 폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구이며 토지면적은 605.4㎡, 지목은 대, 상업용, 평지·사다리형·광대로한면입니다. 공시지가는 1,023,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 확인. 공부상 301호·302호·303호는 구분돼 있으나 현황은 경계벽 없이 일체로 사용되고 있으며 건축물현황도에 의해서만 위치 확인이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 반영. 현재 회차는 최저가 765,000,000원이 아니라 박은희 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 775,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박은희 임차관계 확인. 전입일 2018.07.26으로 말소기준보다 빠르고, 배당 가정상 보증금 10,000,000원 전액 인수입니다.
- 최정용 임차관계 확인. 전입일 2020.07.09으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 20,000,000원·월차임 500,000원의 임차관계가 조사돼 있습니다.
- 호실 경계 확인. 공부상 구분된 301호·302호·303호가 현황상 경계벽 없이 일체로 사용되고 있으므로 건축물현황도와 실제 점유 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서 비고의 일괄매각 조건과 각 호실의 등기·도면·현황이 일치하는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 실질취득 금액이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 인수와 현황은 남는다”
이 사건의 말소기준권리는 2019.08.30 좌수영새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 경매 관련 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 박은희는 2018.07.26 전입한 대항력 임차인으로, 배당 가정상 보증금 10,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차의 판단 기준도 최저가 765,000,000원이 아니라 실질취득 775,000,000원입니다.
또 하나의 핵심은 현황입니다. 공부상으로는 구분된 301호·302호·303호가 실제로는 경계벽 없이 일체로 사용되고, 건축물현황도에 의해서만 위치 확인이 가능한 상태입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기 소멸만 보고 접근하기보다, 대항력 임차인 인수와 호실 특정·현황 확인을 먼저 끝내야 하는 근린생활시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
