서울동부지방법원 2025타경52263. 강동구 암사동 459-28, 선사아트빌 2층 201호로 분석되는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 암사한강지역주택조합이고, 2020.09.23. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 265,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준은 2021.11.11. 전광 근저당권 180,000,000원으로, 이후 가압류·압류·신길새마을금고 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 유동주의 전입신고일이 2020.06.15.로 말소기준보다 앞서 있고 배당요구도 2025.12.31. 접수됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 매수인의 실질 부담액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 정리돼 있으나, 이 점과 임차관계의 실질을 입찰 전에 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 459-28 2층201호 · 서울특별시 강동구 고덕로14길 6-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 · 2001.11.17. 사용승인 |
| 시장분석 대상 면적 | 60.38㎡ |
| 소유자 | 암사한강지역주택조합 · 2020.09.23. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 368,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 을구 6번 전광 근저당권입니다. 그 이후 휴메인 가압류, 광진구 압류, 이현정 가압류, 신길새마을금고 근저당권, 국세·지방세 압류, 현 임의경매와 강제경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2026.08.18. 공매공고가 부기돼 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유동주 | 201호 | 2020-06-15 | 2025-12-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일은 말소기준권리인 2021.11.11.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”이라고 확정하거나 인수액을 계산할 단계는 아닙니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있지만, 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세의 220.4%, 하락 추세
선사아트빌의 시장자료상 최근 거래는 3건이며, 분석 대상 면적은 60.38㎡입니다. 다만 거래 표본의 면적이 대상과 일치하지 않아 금액 비교에는 주의가 필요합니다. 그럼에도 제공된 최근 12개월 지표를 우선하면 최신거래와 최근 12개월 평균은 모두 167,000,000원이고, 최저매각가 368,000,000원은 이 최근 시세의 220.4%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 역시 -17.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 38.78㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2022.05 | 69.38㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 38.78㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 191,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 167,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,952,000원 |
| 2. 근저당 · 전광 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 휴메인 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신길새마을금고 | 1,000,000,000원 | 82,048,000원 |
| 5. 가압류 · 이현정 | 105,500,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,385,500,500원 중 예상배당은 362,048,000원, 미배당액은 1,023,452,500원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 유동주의 보증금이 미상인 만큼 이를 실질 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암중학교 남서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 소재하는 주거지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 암사역(지하철 8호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로 2001.11.17. 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측·서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가 4,533,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·과밀억제권역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부, 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 환금성 자료. 선사아트빌은 8세대이고 사용승인일은 2001.11.17.입니다. 제공된 실거래 표본은 대상 면적 60.38㎡와 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 유동주의 전입일이 2020.06.15.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 명세서와 임차관계 대조. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있으므로, 임대차계약과 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 유동주는 등기부상 관계인과 동일한 이름이 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2026.08.18. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매 진행을 교차 확인해야 합니다.
- 가격 기준 보수적으로. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 220.4%이고 최근 추세는 -17.9%입니다. 전체 평균만으로 고평가를 정당화하지 마세요.
- 비교사례 면적 확인. 시장자료의 거래면적과 분석 대상 60.38㎡가 일치하지 않아 동일 조건의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부와 설비 상태를 확인하지 못했으므로 실제 점유 및 수선 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격 220.4%, 임차보증금은 미상”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준인 전광 근저당권 이후의 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 그러나 유동주의 전입일은 2020.06.15.로 말소기준보다 빠르고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실질 인수액을 확정할 수 없는 상태입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건과 2026.08.18. 공매공고도 존재합니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저매각가 368,000,000원은 최근 12개월 평균·최신거래 167,000,000원의 220.4%이고, 최근 추세도 -17.9%입니다. 비교 거래의 면적이 대상과 일치하지 않는다는 점을 감안해도, 현재 자료로 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 추가 확인, 가격은 보류. 임차보증금과 동일 조건 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
