서울동부지방법원 2025타경52263. 서울 강동구 암사동 선사아트빌 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 368,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 294,400,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 80% 가격에 접근할 수 있는 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 존재한다는 사실입니다.
소유자는 암사한강지역주택조합으로, 2020년 소유권을 취득한 뒤 2021년 전광 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신길새마을금고 근저당권, 여러 건의 가압류·세금 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸할 예정이지만, 등기권리의 말소와 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 459-28, 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강동구 고덕로14길 6-3 |
| 건물명 / 용도 | 선사아트빌 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2001.11.17 |
| 세대수 | 8세대 |
| 시세 대조 기준 면적 | 60.38㎡ · 동일면적 실거래 확인 필요 |
| 소유자 | 암사한강지역주택조합 (2020.09.23 소유권이전 · 당시 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 | 368,000,000원 |
| 최저매각가 | 294,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 전광 · 청구액 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.11 전광 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 점유 관련 | 유동주 · 2020.06.15 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자
등기상 말소기준권리는 2021.11.11 접수된 을구 6번 전광 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 신길새마을금고의 1,000,000,000원 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 선순위 전입 문제를 무시할 수 없습니다. 유동주는 2020.06.15 전입한 것으로 나타나 말소기준보다 시점이 빠릅니다. 실제 주택 인도와 임대차 성립 여부가 확인되지 않았고 보증금·확정일자도 알려져 있지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 0원으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유동주 | 201호 | 2020.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
따라서 현재 최저가 294,400,000원을 곧바로 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다. 실질취득비용 = 낙찰대금 + 인수하는 미배당 보증금으로 검토해야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 확정적인 비용 산정 자체가 어렵습니다.
동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서·전입세대 내역·점유관계·채권 발생 원인을 함께 확인할 필요가 있습니다.
매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 그러나 보증금이 미상이고 말소기준 이전 전입이 확인되는 상황에서는 이를 보증금 인수 위험이 확정적으로 없다는 뜻으로 확대해석해서는 안 됩니다. 임차인 조사와 원본 명세서 대조를 통해 법률상 대항요건, 배당요구 여부와 보증금 반환관계를 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 20% 유찰 할인도 가격 메리트의 증거는 아니다
선사아트빌은 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래가 많지 않습니다. 실거래 3건의 단순 평균은 191,333,333원이지만, 거래 면적이 38.78㎡와 69.38㎡로 섞여 있습니다. 따라서 이 평균을 60.38㎡ 기준 물건의 정확한 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 38.78㎡ | 4층 | 167,000,000원 |
| 2022.05 | 69.38㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 38.78㎡ | 4층 | 167,000,000원 |
| 3건 평균 | 면적 혼합 | 3건 | 191,333,333원 |
전체 거래 평균 대비 현재 최저매각가는 153.9%입니다. 최신으로 확인되는 2024.05 거래가 167,000,000원을 기준으로 하면 176.3%에 해당합니다. 두 수치 모두 최저가가 참고 거래금액보다 높다는 점을 보여주지만, 면적 차이가 있으므로 정확한 할인·할증률로 받아들여서는 안 됩니다.
최근 거래 평균 참고값 역시 167,000,000원(1건)으로 표시되지만, 확인되는 해당 거래일은 2024.05입니다. 따라서 이를 2026년 현재의 실제 최근 12개월 실거래 평균으로 해석하기 어렵습니다. 최근 12개월 및 동일면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
그럼에도 하락 신호와 부족한 비교 거래, 현재 최저가 수준을 함께 고려하면 유찰됐다는 이유로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
현재 최저매각가는 과거 소유권 이전 당시 거래가액인 265,000,000원보다도 높습니다. 물론 2020년 거래가격을 현재 시세로 직접 대입할 수는 없습니다. 핵심은 이 물건의 60.38㎡ 기준 가격을 뒷받침할 면적·층·건물 상태가 유사한 최신 거래의 추가 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,921,600원 |
| 1. 근저당 · 전광 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 휴메인 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신길새마을금고 | 1,000,000,000원 | 9,478,400원 |
| 4. 가압류 · 이현정 | 105,500,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,385,500,500원 | 289,478,400원 |
위 배당은 집행비용·등기상 채권을 중심으로 한 단순 추정입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 선순위 임차인 및 최우선변제, 채권자 간 배당관계와 공동담보 배당은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
단순 추정에 따르면 매각대금 가운데 집행비용 4,921,600원을 제외한 289,478,400원이 채권자에게 배당됩니다. 총 채권액 1,385,500,500원에 비해 부족하여 1,096,022,100원의 미배당 채권이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 1,096,022,100원 |
| 2회 유찰 (64%) | 235,520,000원 | 231,422,720원 | 1,154,077,780원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 188,416,000원 | 184,978,176원 | 1,200,522,324원 |
현재부터 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 235,520,000원, 188,416,000원으로 내려갈 수 있습니다. 그러나 이 가격은 매각대금만을 기준으로 하는 수치입니다. 선순위 임차인의 보증금 인수가 현실화한다면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
이 사건은 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 2회·3회 유찰 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 투자 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 추가 권리 위험 — 세금 압류와 공매공고
등기에는 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 광진구, 강동구 및 국가(성동세무서장) 명의의 압류가 확인되며, 그중 일부 세금은 법정기일과 조세의 성격에 따라 일반 담보권보다 우선 배당될 가능성이 있습니다.
세금의 배당 우선순위가 달라지면 예상배당과 후순위 채권의 미배당 규모도 달라질 수 있습니다. 공매공고는 그 자체로 외부 입찰이 금지된다는 뜻은 아니지만, 법원경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인해야 하는 중요한 신호입니다.
또한 2024년 신길새마을금고가 신청한 별도의 임의경매개시결정은 2025.10.02 말소됐습니다. 현재 전광이 신청한 임의경매와 유동주 명의의 강제경매개시결정은 별도로 확인됩니다. 여러 절차가 중첩된 만큼 실제 진행 사건과 매각조건을 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구 암사동 신암중학교 남서측 인근의 주거지역입니다. 주변은 다세대·연립·단독주택과 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 8호선 암사역은 다소 거리에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2001.11.17 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 접도. 대체로 평탄한 사다리형 토지에 위치하며 북측·서측으로 각각 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등입니다. 토지거래허가구역 지정 내용은 대상 부동산 유형과 적용기간을 구분하여 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 설비 작동 및 실내 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 동일면적 실거래가 확인되지 않아 매도 시 예상가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 유동주의 2020.06.15 전입 이력과 실제 점유·주택 인도·임대차계약의 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 반환관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 동일인 관계 검토. 점유자 유동주와 강제경매 신청채권자 유동주의 관계를 확인하고 해당 채권의 성격과 임대차관계를 구분해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되지만, 선순위 전입자의 지위와 실제 인수 가능성은 별도로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 5건의 조세 종류·법정기일·배당 우선순위와 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 공매 절차. 한국자산관리공사 공매공고에 따른 공매 진행 상태와 법원경매 절차의 관계를 확인하세요.
- 실거래 재검증. 현재 확인되는 실거래는 면적이 달라 정확한 시세 비교가 어렵습니다. 동일면적 및 유사 상태의 최근 거래를 추가 확보해야 합니다.
- 내부 상태·명도. 현장 내부가 확인되지 않았으므로 점유자 면담과 내부 상태 확인, 명도 비용 및 절차 검토가 필요합니다.
- 최종 취득비용. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수 가능액·취득 관련 비용·명도 비용을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 368,000,000원에서 1회 유찰되어 294,400,000원에 나왔습니다. 하지만 가격이 80%로 내려왔다는 사실만으로 매력적인 경매물건이 되지는 않습니다.
가장 큰 문제는 2020.06.15 전입자 유동주의 미상 보증금입니다. 말소기준보다 이른 전입이기 때문에 실제 임대차와 대항력이 확인될 경우 매수인에게 미배당 보증금이 넘어올 가능성이 있습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 최저가가 얼마까지 낮아지더라도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
가격 역시 자신 있게 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 전체 거래 평균 대비 최저가가 153.9%, 최근 확인 거래 대비 176.3%이지만, 서로 다른 면적의 거래를 비교한 참고 수치입니다. 집계상 가격 추세도 -17.9%로 하락 방향이고 거래 표본 자체가 부족합니다.
여기에 세금 압류 5건, 한국자산관리공사 공매공고, 복수의 경매절차 및 내부 미확인 사항까지 고려해야 합니다. 현재 결론은 입찰 보류 및 추가 검증입니다. 선순위 전입자의 법률상 지위와 인수 가능액을 확인하고, 동일면적 시세를 확보한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
