광주지방법원 2026타경50593. 광양시 중동 성호2차아파트 214동 16층 1605호입니다. 현재 소유자는 이경규이고, 2025.06.03 매매를 원인으로 2025.07.28 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 60,000,000원입니다. 현재 경매는 2026.04.21 주식회사 한빛자산관리대부가 신청한 강제경매로, 청구금액은 36,996,793원입니다.
등기 이력에는 과거 근저당권과 주택임차권이 여러 차례 등장하지만, 모두 이미 말소된 권리입니다. 특히 박민혁의 주택임차권은 보증금 60,000,000원으로 2021.11.11 등기됐으나, 2022.03.31 임의경매 매각을 원인으로 2022.04.04 말소됐습니다. 이후 설정된 광주은행·카카오뱅크 근저당도 모두 말소돼 현재 매수인이 승계할 담보권이나 임차권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 16층1605호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.79㎡ · 23층 아파트 내 16층 |
| 소유자 | 이경규 · 2025.06.03 매매 · 거래가액 60,000,000원 · 2025.07.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 36,996,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 126,720원 (2026.4.30. 기준) |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐고 현재 인수는 0원
현재 임차인 없음. 과거 등기된 박민혁의 주택임차권은 2022.04.04 이미 말소됐고, 이후 소유권 변동 과정에서 설정됐던 광주은행 근저당과 카카오뱅크 근저당 역시 말소됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 2026.04.21 접수된 갑구 17번이며, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 119.0%
동일 면적 59.79㎡의 최근 실거래 12건은 2025.12부터 2026.04까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04 62,500,000원입니다. 현재 최저매각가 67,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.0%로, 신건 단계에서는 최근 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
표본의 최저 거래가는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다. 현재 최저가 67,000,000원은 거래 범위 안에는 들어오지만 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 2026.04 거래가 62,500,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부보다 최근 실제 거래가격과 비교해 응찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 36,996,793원 | 36,996,793원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,397,207원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구금액 36,996,793원이 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 67,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 53,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,880,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 단지로 형성돼 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 23층 복도식 아파트 내 16층 1605호이며, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 성호2차(201~205동), 총 1,773세대이며 사용승인 관련 기준일은 2003-11-07입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡, 토지면적은 13,211.6㎡입니다. 대지권 목적 토지는 4필 일단지로 지반은 평탄하고 아파트 단지로 이용 중입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 광로·중로에 접하며 출입도로 상태가 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 67,000,000원이 최근 12개월 평균 56,316,666원의 119.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 동일 면적 최신 2026.04 거래는 62,500,000원입니다. 응찰가격을 정할 때 최근 평균과 최신 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 53,600,000원, 2회 유찰 시 42,880,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 제공된 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 과거 임차권 혼동 금지. 박민혁의 보증금 60,000,000원 주택임차권은 2022.04.04 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 임차인으로 합산하거나 인수액으로 잡아서는 안 됩니다.
- 미납관리비. 2026.4.30. 기준 미납관리비 126,720원이 기재돼 있으므로 실제 납부 범위와 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 경계”
이 물건은 과거 등기 이력이 길지만 현재 기준으로 보면 구조가 단순합니다. 과거 주택임차권과 근저당권은 모두 말소됐고, 현재 임차인도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 리스크는 권리가 아니라 가격입니다.
현재 신건 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 119.0%이고, 최신 실거래 62,500,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.5회로 나타납니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어려운 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
