서울동부지방법원 2025타경52361. 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 11층 1126호, 전용 25.12㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이강욱이며 2021.10.20. 매매를 원인으로 2021.12.20. 소유권을 이전받았고 거래가액은 208,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권이 선순위다”에서 끝나지 않습니다. 2024.01.29. 강두인 명의 주택임차권등기가 있고 보증금은 215,000,000원이지만, 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금전 채무처럼 액수가 붙는 인수는 아니지만, 낙찰 후에도 존속하는 권리이므로 입찰 전 원인·범위·존속기간을 원문으로 확인해야 합니다. 게다가 신건 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 200,625,000원보다 높고, 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 11층1126호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.12㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 11층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이강욱 · 2021.10.20. 매매 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,203,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 구분지상권은 존속
기준이 되는 권리는 2024.02.06. 접수된 강상균의 가압류입니다. 그보다 앞선 2024.01.29. 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 임차인 강두인은 전입 2022.01.24., 점유개시 2022.01.22., 확정일자 2021.12.30.로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 신건 매각가 205,000,000원 가정 시 배당 후 보증금 부족분은 13,670,000원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강두인 | 11층 1126호 25.12㎡ 전부 | 215,000,000원 | 있음 전입 2022.01.24. | 있음 확정 2021.12.30. · 배당요구 | 실질 0원 룰상 부족분 13,670,000원 · 2026.06.19. 확약 적용 |
② 시세 비교 — 실질취득 205,000,000원도 최근 시세 이상
파크하비오의 비교 표본은 전용 23.76㎡~27.53㎡ 범위 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 200,625,000원입니다. 이 사건은 확약으로 임차보증금의 실질 인수가 0원이므로 신건 기준 실질취득은 낙찰가와 같은 205,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 102.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 7 | 217,500,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 200,625,000원 |
표본 거래가는 185,000,000원~228,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08.의 185,000,000원입니다. 대상과 동일한 전용 25.12㎡ 거래도 2026.06. 10층에서 192,000,000원에 확인됩니다. 따라서 최저가 205,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 강두인 보증금 | 215,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 가압류 · 강상균 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,203,499원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 13,670,000원이지만, 2026.06.19. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 금전 인수는 0원으로 봅니다. 토지 구분지상권은 별도로 존속합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·판매시설·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 장지역(8호선)이 위치합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 11층이며 사용승인일은 2016.09.29.입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 송파대로, 북서측 새말로, 남서측 법원로에 접해 인접 도로 상태가 양호합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·유통단지·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 지정이 확인됩니다.
- 거래 표본. 파크하비오 비교 표본은 최근 12건이며 거래가는 185,000,000원~228,000,000원입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 잠금장치 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 공부상 현황도를 기준으로 표시됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 등기 목적·범위·존속기간을 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 200,625,000원의 102.2%입니다. 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 제시돼 있습니다. 임차인 확약이 유지된다면 임차보증금 실질 인수는 0원으로 보되, 구분지상권 승계는 별개입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.20. 민간임대주택등기가 확인되므로 관련 등기의 현 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 현황과 공부가 다를 가능성을 직접 점검해야 합니다.
맺으며 — “임차권 위험 해소 ≠ 완전 무권리·저가 매수”
이 사건의 가장 큰 반전은 선순위 임차권입니다. 강두인의 보증금은 215,000,000원이고 신건 배당만 놓고 보면 13,670,000원이 남지만, 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 임차보증금 실질 인수는 0원입니다. 여기까지는 긍정적입니다.
하지만 낙찰자에게 남는 문제가 두 가지 있습니다. 첫째, 토지 구분지상권설정등기가 매각으로 소멸하지 않고 승계됩니다. 둘째, 신건 실질취득 205,000,000원은 최근 12개월 평균 200,625,000원의 102.2%이며 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.2회입니다. 따라서 이 사건은 임차인 위험은 확약으로 해소됐지만, 존속 권리와 가격 때문에 신건에서는 보수적으로 볼 물건입니다. 결론은 “임차보증금은 해소, 구분지상권은 확인, 가격은 보류”입니다.
