서울동부지방법원 2025타경52361. 서울 송파구 문정동 파크하비오 204동 1126호, 전용 25.12㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이강욱이 2021년 매매로 취득했고, 현재 등기부에는 강두인의 주택임차권과 강상균의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 권리분석에서 가장 중요한 사실은 강두인의 임차권이 2024.02.06. 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다.
등기된 임차보증금은 215,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 부족분을 낙찰자가 인수하여 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 2026.06.19.자 주택도시보증공사의 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 해당 확약이 실제 임차권과 승계된 권리에 유효하게 적용되는지가 낙찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 204동 11층 1126호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 25.12㎡ · 지상 19층 중 11층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 임차권등기 및 민간임대주택등기 |
| 소유자 | 이강욱 · 2021.12.20. 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 251,203,499원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 강상균 가압류 · 청구금액 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.02.06. 접수된 강상균의 가압류입니다. 가압류는 경매 매각으로 소멸하고, 뒤이어 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 강두인의 주택임차권은 그보다 먼저 등기되어 있어 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 임차보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 강두인 11층 1126호 25.12㎡ 전부 주거(임차권등기) |
전입 2022.01.24 확정 2021.12.30 배당요구 2024.01.29 |
215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 확인 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도 임차인으로 중복 산정하지 않았습니다. 실제 확인되는 임차인은 강두인 1명입니다.
③ 실질취득액 — 확약 유무에 따라 판단이 달라진다
현재 최저매각가는 164,000,000원입니다. 배당 추정상 임차인에게 160,904,000원이 배당되고, 보증금 부족분은 54,096,000원입니다. 확약이 없다면 이 부족분을 매수인이 인수하게 되어, 최저가가 낮아도 실질취득액은 보증금 215,000,000원 수준을 웃돌 수 있습니다.
낙찰가 + 부족 보증금 인수
164,000,000원
+ 54,096,000원
단순 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다. 집행비용 등이 반영되어 실질취득액이 보증금 수준 이상이 될 수 있습니다.
해당 임차보증금 인수 0원
실질취득 164,000,000원
취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도이며, 토지 구분지상권은 인수됩니다.
핵심은 보증금 인수와 배당 부족을 구별하는 것입니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도, 유효한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용된다면 그 부족분을 낙찰자가 부담하지 않습니다. 다만 확약의 대상과 실제 임차권이 일치한다는 점이 확인되어야 합니다.
④ 시세 비교 — 확약 적용 시 최근 시세의 81.6%
파크하비오의 전용 25.12㎡ 인근 면적 거래를 살펴보겠습니다. 최근 거래 12건의 평균은 200,958,333원이고, 최신 거래는 2026.10. 198,000,000원입니다. 확약 적용을 전제로 한 실질취득액 164,000,000원은 최근 평균의 81.6%에 해당합니다. 다만 표본에는 전용면적이 서로 다른 거래도 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 25.33㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2026.10 | 25.33㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.10 | 27.53㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.09 | 25.08㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2026.09 | 27.58㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2026.09 | 27.52㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2026.08 | 27.53㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 27.53㎡ | 7 | 217,500,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 최근 평균 | 인근 면적 | 12건 | 200,958,333원 |
실거래 범위는 184,000,000원~220,000,000원입니다. 최저매각가 164,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래보다 낮습니다. 그러나 이것이 곧바로 확정적인 가격 이익을 뜻하지는 않습니다. 확약의 효력이 인정되지 않는 경우에는 배당 부족분이 실질취득액에 추가되어 최근 시세보다 비싸질 수 있습니다. 또한 실제 호실의 내부 상태와 잔존 구분지상권의 영향을 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,096,000원 |
| 임차인 강두인 · 보증금 우선변제 | 215,000,000원 | 160,904,000원 |
| 가압류 · 강상균 | 160,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 251,203,499원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 추정치이며 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당순위와 금액에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 부족분 54,096,000원은 확약 적용 전의 계산상 금액이며, 해당 권리에 유효한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용되면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 가압류 및 경매신청채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 것은 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족분이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 가까워지는 특성이 있습니다. 확약이 적용되지 않는 상황과 적용되는 상황을 분리해 보아야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 추정 인수 | 확약 적용 시 해당 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 54,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 86,436,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 104,960,000원 | 112,309,440원 | 0원 |
미적용 인수액은 각 회차에 제시된 배당 부족 추정액입니다. 확약 적용 시 0원은 확약이 해당 임차보증금 권리를 유효하게 포괄하는 경우의 실질 인수액으로, 토지 구분지상권 및 다른 별도 권리까지 없어지는 의미는 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근. 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2016.09.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 등의 설비가 있습니다.
- 규제. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·유통단지 등의 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 임대주택 등록. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록 상태와 경매 매각 이후 관련 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 잠금장치 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부구조도는 공부상 현황도 기준이어서 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 파크하비오는 999세대 규모이며, 인근 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래 표본의 전용면적과 층이 서로 달라 개별 호실의 매매 가능 가격은 별도로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 주택도시보증공사 확약서의 적용 대상, 권리 승계관계, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 확인하세요.
- 선순위 임차권 검증. 강두인 임차권의 보증금 215,000,000원, 전입·점유·확정일자, 배당요구 내역을 원본 서류와 대조하세요. 확약이 적용되지 않는 부분은 인수 위험으로 남을 수 있습니다.
- 구분지상권 승계 확인. 토지 을구 1번의 구분지상권설정등기와 토지별도등기의 목적·범위·존속 조건을 검토하세요. 이는 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다.
- 실질취득액 재산정. 확약 유효 적용 시 최저매각가 164,000,000원과 최근 거래 평균 200,958,333원을 비교하되, 확약 미적용 시에는 보증금 부족분을 반드시 더해 판단하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 점유자 및 인도 가능 상태가 확인되기 전에는 명도비용을 가볍게 보아서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 등기상 민간임대주택 등록 관련 의무와 말소·승계 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 취득세 등 부대비용을 확인하세요.
- 현장 및 원본 대조. 내부 미확인 상태이므로 현장 상태, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — “확약은 기회, 구분지상권은 숙제”
이 물건의 첫인상은 매력적입니다. 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 164,000,000원이 되었고, 최근 12건 평균 200,958,333원보다 낮은 가격입니다. 그러나 원래 구조대로라면 선순위 임차보증금 215,000,000원이 낙찰가격의 이점을 상쇄하는 대항력 인수형 경매입니다.
주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약은 이 위험을 해소할 수 있는 핵심 근거입니다. 확약이 해당 권리 전체에 유효하게 적용된다면 보증금 실질 인수는 0원이고, 낙찰가 기준 실질취득은 164,000,000원입니다. 반대로 적용 범위 밖의 임차권이 남는다면 그 인수 위험을 별도로 계산해야 합니다.
무엇보다 토지 을구 구분지상권은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 이 사건은 권리가 모두 정리되는 안전형이 아니라, 확약 효력과 별도 인수권리를 확인한 뒤 입찰을 판단해야 하는 조건부 검토형입니다. 가격은 관심 대상, 권리는 확인 우선. 최근 시세보다 낮은 최저가 자체보다 중요한 것은 실제로 어떤 부담을 안고 취득하는지입니다.
