서울동부지방법원 2025타경52372. 광진구 군자동 홀가하우스 4층 403호, 전용 25㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김용열이며, 2024년 8월 매매를 원인으로 350,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이후 주택도시보증공사가 350,000,000원을 청구하는 강제경매를 신청했고, 2025년 11월 19일 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건을 일반적인 저가 유찰물건으로 보면 곤란합니다. 2024년 3월 이미 350,000,000원의 주택임차권등기가 존재했고, 그 기초가 된 임차인의 전입과 확정일자는 경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 발생하는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시했지만, 그 확약은 다른 임차인에게 자동으로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 464-4 홀가하우스 4층 403호 도로명주소: 서울특별시 광진구 동일로 302 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 25㎡ · 지상 8층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 · 2016.11.18 사용승인 |
| 소유자 | 김용열 · 2024.08.07 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 | 350,000,000원 |
| 최저매각가 | 280,000,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.11.19 강제경매개시결정 (갑구 8번, 지정 기준) |
| 선순위 임차권 | 임현주 · 2024.03.22 주택임차권등기 · 보증금 350,000,000원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사 · 2026.05.19 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약이 핵심
권리분석의 출발점은 2025.11.19 강제경매개시결정입니다. 임현주의 전입신고일(2020.03.13)과 임차권등기일(2024.03.22)은 모두 그보다 앞섭니다. 임현주에게는 등기된 보증금채권과 우선변제권이 있고, 경매절차에서 배당요구도 한 것으로 나타납니다.
등기상 임차보증금은 350,000,000원으로, 최초 확정일자가 기재된 270,000,000원에 2022.01.27 80,000,000원이 증액된 구조입니다. 해당 선순위 임차권은 단순히 경매개시결정보다 오래됐다는 이유만으로 매각 시 무조건 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 권리 성격은 다르다
확인되는 임차인은 임현주와 이정현, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 임현주의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 각각 350,000,000원으로 같지만, 이를 독립적인 임차보증금 두 건으로 합산해서도 안 됩니다. 보증금채권의 대위·승계 관계와 실제 배당수령권자는 원본 서류로 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
임현주 4층 403호 25㎡ 전부 주택임차권등기 |
350,000,000원 |
전입 2020.03.13 확정 2020.02.07 증액분 2022.01.27 |
선순위 확약 포기 |
있음 배당요구 확인 |
별도 승계신고 아님 확약대상 0원 |
|
이정현 403호 · 주거 |
미상 |
전입 2024.11.12 확정일자 관계 확인 필요 |
가능·미상 | 미상 | 별도 승계신고 아님 인수위험 미확정 |
임현주의 임차권등기일은 2024.03.22이며, 점유개시일은 2020.03.15입니다. 이정현은 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 임차관계가 확인되지 않아 대항력을 확정 판정하지 않습니다. 표의 확약대상 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 확약의 적용을 전제로 합니다.
③ 취득원가 — 확약 전 계산과 실제 판단은 다르다
현재 최저매각가는 280,000,000원입니다. 확약을 고려하지 않고 배당표의 산식만 적용하면 임현주의 보증금 중 74,720,000원이 미배당되고, 낙찰대금과 합산한 부담은 354,720,000원입니다. 이는 보증금 350,000,000원에 집행비용 추정액이 반영된 수준으로, 낙찰가가 낮다고 전체 취득부담까지 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
하지만 본 사건에는 대항력 포기 확약이 있습니다. 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 74,720,000원을 실제 인수할 금액으로 계산하지 않습니다. 따라서 확약 대상 인수만 반영한 취득가격은 현재 최저가인 280,000,000원입니다. 다만 이정현 관련 부담은 금액이 확인되지 않았으므로 최종 실질취득원가는 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 현재 회차 | 2회 유찰 시 | 3회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 280,000,000원 | 224,000,000원 | 179,200,000원 |
| 감정가 대비 | 80% | 64% | 51.2% |
| 확약 전 보증금 미배당 | 74,720,000원 | 129,936,000원 | 174,108,800원 |
| 확약대상 실질 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 이정현 관련 부담 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 주택도시보증공사 미배당 | 350,000,000원 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
회차별 인수 산식은 집행비용과 배당을 반영한 확약 적용 전 수치입니다. 주택도시보증공사 청구액 미배당은 임현주 보증금 부족분과 별도의 매수인 인수액으로 단순 합산하지 않습니다. 장래 회차는 실제 진행이 확정된 매각기일이 아니라 가정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,720,000원 |
| 1. 임현주 보증금 우선변제 | 350,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 추정입니다. 임현주 보증금의 산식상 미배당액은 74,720,000원이지만 확약 대상 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 배당수령권이 임현주 보증금채권과 어떤 대위·승계 관계에 있는지에 따라 실제 배당 명의 및 순위는 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격·환금성 — 과거 거래가와 현재 시세는 구분
본건의 등기에는 2022년 3월 및 2024년 8월의 매매 거래가액이 각각 350,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 이는 해당 호수의 과거 매매 이력이며, 현재 인근 유사 다세대주택의 실거래 평균이나 최근 거래가격을 직접 나타내지는 않습니다.
현재 최저매각가는 280,000,000원이고 감정가는 350,000,000원이지만, 최근 실거래가와 비교한 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 전용 25㎡의 다세대·도시형생활주택은 일반 아파트와 동일한 비교가격이나 환금성을 가정해서는 안 됩니다. 동일 용도·면적·입지의 최근 거래 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 군자역 서측 근거리. 주변은 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 군자역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2016.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물 중 4층 403호. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 있으며 자주식 및 기계식 주차시설이 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로에 접하며, 건물 부지는 2필지 일단의 대체로 장방형 평지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 대상의 다세대 포함 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있고, 아파트 대상 별도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 본건은 다세대주택이므로 대상자·용도와 적용 기간을 구분하여 확인해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 이는 점유 및 권리 문제가 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 군자역 인근 입지의 장점은 있으나, 전용 25㎡의 소형 다세대주택으로 거래 수요와 적정가격을 별도로 검토해야 합니다. 아파트 대단지 수준의 환금성을 전제로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.19 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 임현주의 350,000,000원 보증금채권에 적용되는지, 매각 후 이행 조건이 있는지 반드시 확인하세요.
- 이정현의 임차관계 확인. 2024.11.12 전입 사실 외에 실제 계약당사자·보증금·점유 개시·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다. 이 사람이 독립 임차인인지도 중요합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기명의인과 현재 거주자가 다른 상황입니다. 실제 거주자, 인도 협의 가능성, 명도에 수반되는 비용을 확인하세요.
- 주택도시보증공사의 대위 관계. 임현주 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 중복 인수액으로 합산하지 말고, 보증채무 이행 및 구상관계와 실제 배당수령권자를 확인하세요.
- 등기상 선순위 권리 재확인. 임차권등기와 강제경매개시결정뿐 아니라 근저당권의 존재·순위·말소 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 홀가하우스 및 주변의 동일 용도·유사 면적 최신 거래를 확인하고, 거래 시점·층·상태 등을 반영해 입찰가격을 정하세요.
- 관리비 및 세금. 체납 공용관리비, 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당 추정에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 임차권 확약과 별도 점유자에 관한 조사 내용이 최종 원본에서도 동일한지 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 부담은 해소, 그러나 무조건 안전하지는 않다”
이 물건의 핵심은 350,000,000원 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 현재 최저매각가 280,000,000원에서는 배당 산식상 임현주의 보증금 부족분이 74,720,000원 발생하지만, 확약 대상인 그 부족분의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 전의 미배당 잔액을 실제 추가 취득비용으로 오인해서는 안 됩니다.
그렇다고 이 물건이 곧바로 안전한 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 별도 전입자 이정현의 임차보증금과 대항력 관계가 미확정이고, 주택도시보증공사의 확약이 해당 점유자의 독립된 권리까지 없애는 것도 아닙니다. 현재 최저가에 알 수 없는 부담이 더해질 가능성을 남겨 두어야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 감정가 350,000,000원에서 1회 유찰되어 280,000,000원이 됐다는 사정은 현재 시장가격 대비 저렴하다는 증거가 아닙니다. 다세대·도시형생활주택의 최근 실거래 확인이 필요합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 주택도시보증공사의 확약 적용 범위, 이정현의 실제 임차관계 및 부담액, 최신 실거래에 근거한 적정가격이 확인되기 전에는 낙찰가만 보고 응찰하기 어렵습니다. 주요 인수위험의 해소는 긍정적이지만, 남은 미상 권리와 가격 불확실성이 투자 판단을 제한합니다.
