서울동부지방법원 2025타경52372. 광진구 군자동 홀가하우스 4층 403호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 1개호입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차보증금 3.5억 인수형”으로 끝나지 않습니다. 을구 1번 임차권자 임현주는 전입 2020.03.13., 확정일자 2020.02.07., 보증금 350,000,000원으로 강한 선순위 구조를 갖고 있고, 말소기준으로 제시된 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조지만, 2026.05.19. 제출된 확약서가 이 부분을 뒤집습니다.
확약 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 배당표상 임현주의 부족분 5,700,000원은 계산 규칙상 매수인 인수로 잡혀도, 임현주에 한해서 실질 인수는 0원*으로 처리해야 합니다. 다만 이 확약은 다른 사람에게 자동으로 확장되지 않습니다. 별도 점유자인 이정현은 보증금이 확인되지 않아 확약 밖 인수 위험이 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 464-4 홀가하우스 4층403호 · 도로명 서울특별시 광진구 동일로 302 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택) · 4층 403호 · 임차권등기 범위 25㎡ 전부 |
| 건물 | 2016.11.18. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상8층 |
| 소유자 | 김용열 · 2024.08.04. 매매, 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 ‘확약’이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024.03.22. 등기된 임현주의 주택임차권은 보증금 350,000,000원이고 전입일도 2020.03.13.이라 원래라면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 인수형입니다. 그러나 2026.05.19. 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 임현주 부분은 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·임차권자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현주 | 건물 제4층 제403호 25㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.13. | 2020.02.07. | 350,000,000원 | 확약으로 포기 | 有 | 승계 아님 |
| 이정현 | 403호 · 주거 | 2024.11.12. | 2020.03.15. | 미상 | 가능·확인 필요 | 미상 | 승계 아님 |
임현주는 등기부 임차권등기와 배당요구가 함께 확인되며, 보증금 350,000,000원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 확약 때문에 미배당액이 매수인에게 이어지는 효과는 실질적으로 제거됩니다. 이정현은 전입일이 말소기준권리보다 빠른 점 때문에 대항력 가능성을 배제할 수 없지만, 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않아 인수액은 미상입니다.
이정현의 확정일자는 2020.03.15., 전입일은 2024.11.12.로 기재되어 있습니다. 보증금과 배당요구가 확인되지 않는 만큼 이 점유관계는 원문 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 관점 — 350,000,000원이 ‘싼 가격’이라는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 350,000,000원입니다. 등기부상 확인되는 매매 거래가액도 양준호가 취득한 2022.03.05. 매매와 김용열이 취득한 2024.08.04. 매매 모두 350,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 가격이 과거 등기 거래가액과 동일하다는 사실까지만 확인할 수 있습니다.
| 거래 | 등기접수 | 취득자 | 거래가액 |
|---|---|---|---|
| 2022.03.05. 매매 | 2022.03.21. | 양준호 | 350,000,000원 |
| 2024.08.04. 매매 | 2024.08.07. | 김용열 | 350,000,000원 |
| 현재 경매 | 2025.11.19. | - | 350,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,700,000원 |
| 1. 임차인 임현주 보증금 (우선변제) | 350,000,000원 | 344,300,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임현주의 미배당액은 5,700,000원이고 원칙상 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 2026.05.19. 확약을 적용하면 임현주에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 이 조정은 이정현의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 소재 지하철 군자역 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주위에 노선버스 정류장과 지하철 군자역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.11.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물 중 4층 403호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장·화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 대체로 장방형 평지이며 주상용 건부지이고, 북서측으로 광대로와 접합니다.
- 용도·규제. 다세대주택(도시형생활주택)이며 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임현주 확약 원문 확인. 2026.05.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위가 임현주 임차권에 정확히 연결되는지 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 이정현 보증금 확인. 전입 2024.11.12.가 말소기준 2025.11.19.보다 앞서는 만큼, 보증금·점유관계·배당요구 여부 확인 전에는 인수액을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 두 임차관계 혼동 금지. 임현주의 350,000,000원 확약과 이정현의 미상 보증금은 별개입니다. 한 사람의 확약이 다른 사람의 권리를 없애지 않습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 350,000,000원은 과거 등기 거래가액 350,000,000원과 동일합니다. 현재 가격 메리트가 확인된 상태로 보지 말고, 미상 인수 위험까지 포함해 입찰가를 계산해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용 5,700,000원과 임현주 우선배당 344,300,000원은 예상배당이며, 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약으로 3.5억은 풀렸지만, 완전한 무인수는 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임현주의 보증금 350,000,000원입니다. 감정가와 같은 금액이라 얼핏 보면 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.05.19. 제출한 확약으로 대항력이 포기되고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 임현주 부분은 실질 인수 0원*입니다.
문제는 그다음입니다. 별도 점유자인 이정현의 전입은 2024.11.12.로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 따라서 이 물건은 “3.5억 선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “확약이 있으니 아무것도 인수하지 않는 완전 안전형”도 아닙니다. 주된 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만 확약 밖 미상 임차인이 남아 있고, 현재 최저가 350,000,000원의 가격 메리트도 확인된 상태가 아닙니다. 권리는 일부 해소, 미상 인수는 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 이정현의 보증금과 점유관계를 입찰 전에 끝까지 확인하는 것입니다.
