서울동부지방법원 2025타경52385. 서울 강동구 성내동 강남팰리스 5층 503호, 감정 이용상태가 도시형생활주택(단지형다세대)인 집합건물입니다. 사용승인일은 2019.06.12., 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상6층이며 본건은 5층에 있습니다. 소유자 송영춘 명의로 2019.06.14. 소유권보존이 된 뒤 같은 달 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가, 2020.05.25. 신탁재산 귀속으로 다시 송영춘 명의가 됐습니다.
경매 권리의 기준점은 2024.11.12. 민물장어양식수산업협동조합의 600,000,000원 가압류입니다. 그보다 뒤에 해남군수산업협동조합의 600,000,000원 가압류, 신지헌의 강제경매개시결정, 강동구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기 순서보다 먼저 들어온 임차인의 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 467-5 강남팰리스 5층 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 성내로6다길 93 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제5층 제503호 · 사용승인 2019.06.12. |
| 소유자 | 송영춘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,800,000원 / 274,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신지헌 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 규모 | 강남팰리스 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 전입이 핵심
등기부상 2019년 신탁은 이미 말소됐고, 2024.10.15. 강동구 압류도 2025.11.25. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2024.11.12. 민물장어양식수산업협동조합 가압류입니다. 이후의 해남군수산업협동조합 가압류, 신지헌의 강제경매개시결정, 2025.11.25. 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지헌 | 503호 | 2020.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
신지헌은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 등장합니다. 같은 이름의 신지헌이 2025.11.20. 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있어, 자료에서는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 다만 동일인 또는 관계인이라는 이유만으로 임차권을 배제할 수는 없으므로, 보증금·점유관계·임대차계약·배당요구를 확인하기 전까지는 승계 위험을 남겨두는 분석이 맞습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실질취득비용은 아직 확정 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 274,800,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 219,840,000원, 2회 유찰 시 175,872,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 낮아졌다고 가격 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 추가될 수 있는 승계액 자체가 미상이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,647,200원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 민물장어양식수산업협동조합 | 600,000,000원 | 270,152,800원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 신지헌 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 총 채권 1,510,000,000원 중 270,152,800원이 채권자에게 배당되고, 1,239,847,200원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금·우선변제·배당요구가 확인되지 않았으므로 위 표만으로 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
④ 건축·입지·환금성 메모 (감정요항 및 명세서 기준)
- 입지. 송파구 방이동 소재 올림픽공원 북측 인근이며, 주위는 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 5층 503호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 330.5㎡, 평지·정방형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,168,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등으로 기재돼 있고 토지거래계약에관한허가구역 표기도 포함돼 있습니다.
- 건축물 주의. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함 및 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
- 규모. 강남팰리스는 14세대이며 사용승인일은 2019.06.12.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 신지헌의 보증금·계약기간·점유 범위와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 범위나 낙찰자 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 신지헌 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 같은 이름으로 표시되어 있으므로 실제 관계와 채권 성격을 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 선순위 전입 임차인의 실제 법률관계가 어떻게 정리됐는지 원문과 사건기록을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 제시외 건물의 위치·면적·시정 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 219,840,000원, 2회 유찰 175,872,000원으로 낮아져도 임차 승계액이 확인되기 전에는 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 안전형으로 분류하면 안 된다
이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 말소기준인 2024.11.12. 가압류 이후 권리는 매각으로 정리되고, 기존 신탁과 앞선 강동구 압류도 이미 말소됐습니다. 그러나 경매에서 매수인의 실제 부담을 결정하는 것은 등기 순서만이 아닙니다.
신지헌은 2020.05.25. 전입해 말소기준보다 훨씬 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 274,800,000원만 보고 실질취득비용을 계산할 수 없고, 유찰 후 219,840,000원이나 175,872,000원으로 떨어져도 곧바로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 여기에 매각물건명세서상 제시외 건물 포함·위반건축물 등재까지 있습니다.
후순위 등기는 정리되지만, 선순위 전입 임차관계와 건축물 리스크는 미해결. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 먼저 임차보증금과 배당·승계 구조를 숫자로 확정하는 것입니다.
