광주지방법원 2026타경50651. 순천시 해룡면 상삼리 청솔아파트 104동 1층 108호, 전용면적 비교 기준 56.4㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김희숙이고 2024.02.07. 거래가 87,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 현대제철 주식회사의 전세권입니다. 전세권은 2018.10.23. 전세금 90,000,000원으로 설정됐고, 2022.08.22. 변경등기로 존속기간이 2020.10.17.부터 2024.10.15.까지로 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.07.24. 주식회사아이엠캐피탈의 가압류 40,204,826원입니다. 등기 시계열만 놓고 보면 현대제철 전세권이 말소기준보다 선순위여서 단순한 후순위 소멸형으로 볼 수 없습니다. 다만 동일한 현대제철 주식회사가 2026.05.07. 임의경매를 신청한 채권자이고, 제공된 배당 계산에서는 전세권에 85,034,000원을 배당하면서 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득액은 배당 시나리오 기준 87,000,000원으로 보되, 입찰 전에는 전세권의 매각 후 소멸 여부를 원문과 대조하는 것이 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 691 청솔아파트 104동 1층 108호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 전용 56.4㎡ · 철근콘크리트벽식조 15층 중 1층 |
| 소유자 | 김희숙 (2024.02.07. 거래가 87,000,000원에 취득) |
| 단지 | 청솔1 · 558세대 · 2001.07.13. 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대제철 주식회사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 봐야 한다
임차인 신고는 없습니다. 다만 임차인과 별개로 등기부에 현대제철 주식회사의 전세권이 존재합니다. 이 전세권은 2018.10.23. 설정되어 2024.07.24. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이후의 순천시 압류와 2026.05.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 87,000,000원은 최근 평균 이상
청솔1 단지 동일 면적 56.4㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,208,333원, 최신 거래는 2026.04. 85,000,000원입니다. 현 최저매각가 87,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%로, 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.4㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 13 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 3 | 86,500,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 56.4㎡ | 12건 | 86,208,333원 |
거래 범위는 80,000,000원~103,000,000원이고 최근 12개월 평균은 86,208,333원입니다. 신건 최저가 87,000,000원은 평균보다 낮지 않고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 특히 대상은 1층인데 최근 거래 표본은 3층부터 14층까지여서, 이 데이터만으로 1층에 별도의 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 전세권 · 현대제철 주식회사 | 90,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 전세권 변경등기 | - | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 40,204,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 87,000,000원 가정에서 집행비용 1,966,000원을 제외한 85,034,000원이 현대제철 전세권에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 45,170,826원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천금당중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 15층 중 1층이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 엘리베이터·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선, 북측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 599,300원/㎡, 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등에 해당하며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 자료. 청솔1은 558세대이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 최우선 확인. 현대제철 주식회사 전세권 90,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 신청채권자와 동일하고 배당상 인수 0원으로 산정된 구조가 매각 후에도 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 싸다고 보지 말 것. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 86,208,333원의 100.9%입니다.
- 최신 거래도 비교. 가장 최근 거래는 2026.04. 85,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 1층 조건 확인. 대상은 1층 108호입니다. 최근 거래 표본은 3층 이상이므로 동일 단지 평균만으로 1층의 개별 가치를 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 별도로 가격대를 비교할 수 있습니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부와 전세권 관련 매각 조건, 현황 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 현재 배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 하지만 그 숫자 하나만 보면 권리 구조의 중요한 부분을 놓칩니다. 현대제철 주식회사의 90,000,000원 전세권이 2024.07.24. 말소기준 가압류보다 먼저 설정돼 있고, 동일한 현대제철이 이번 임의경매의 신청채권자입니다. 배당에서는 85,034,000원이 현대제철에 돌아가고 매수인 인수는 0원으로 계산되므로, 이 처리의 최종 확인이 권리분석의 첫 번째 과제입니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 87,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 평균은 86,208,333원, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 100.9%인 만큼 ‘경매라서 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 결론은 권리는 전세권 소멸 구조 확인이 선행, 가격은 현 회차 보수적입니다.
