서울동부지방법원 2025타경52388. 강동구 천호동 성우스타팰리스 4층 404호, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 전용 38.86㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 김성훈이고, 경매 신청채권자는 윤원민이며 청구액은 230,000,000원입니다. 표면적인 최저매각가는 감정가와 같은 268,000,000원이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인이 추가로 부담할 임차보증금입니다.
윤원민은 2023.08.23 점유를 시작하고 2023.08.24 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.02.20 주식회사두루드림대부 가압류보다 앞섭니다. 제공된 권리분석에서도 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당분석은 우선변제권 없음 · 보증금 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 신건에서 낙찰대금 268,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-160 성우스타팰리스 4층 404호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 성안로27길 57-23 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 38.86㎡ · 지하1층, 지상11층 건물 중 4층 404호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤원민 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2017.05.16 |
| 규모 | 20세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2024.02.20 접수된 주식회사두루드림대부 가압류 2,790,157,945원입니다. 이후 설정된 정경문·주식회사명문우드 근저당권, 강동구 압류, 현재 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 윤원민의 주택임차권등기는 2025.08.20 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 그 기초가 되는 임대차는 점유개시 2023.08.23·주민등록 2023.08.24로 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤원민 | 건물 4층 404호 38.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.08.24 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 230,000,000원 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
임차 관련 기재는 2건입니다. 윤원민은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차권자로 기재되어 있으며, 보증금은 230,000,000원입니다. 또 다른 기재인 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 윤원민의 확정 인수액 외에도 추가 확인이 필요한 임차 위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 훨씬 높다
성우스타팰리스의 전용 38.86㎡ 대상 물건과 매칭되는 거래 자료는 총 7건입니다. 전체 평균은 330,571,428원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있기 때문에 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.05 거래가 260,000,000원입니다. 최신 거래 역시 같은 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.88㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.10 | 42.46㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2023.10 | 42.41㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 38.63㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 42.46㎡ | 7 | 307,000,000원 |
| 2022.08 | 42.41㎡ | 7 | 457,000,000원 |
| 2022.05 | 41.88㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
최저매각가 268,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 260,000,000원의 103.1%입니다. 즉 인수액을 빼더라도 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 윤원민 보증금 230,000,000원을 더한 신건 기준 실질취득은 498,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 191.5%입니다.
④ 유찰돼도 ‘낙찰가 + 인수액’으로 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 268,000,000원 | 230,000,000원 | 498,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 214,400,000원 | 230,000,000원 | 444,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 171,520,000원 | 230,000,000원 | 401,520,000원 |
낙찰가가 내려가면 총 취득부담도 줄어들기는 하지만, 이 사건에서는 윤원민 보증금 230,000,000원이 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 그래서 2회 유찰된 171,520,000원 구간에서도 실질취득은 401,520,000원입니다. 최근 12개월 거래 260,000,000원과 비교하면 여전히 높은 부담입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 인수 · 임차인 윤원민 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 263,448,000원 |
| 3. 근저당권 · 정경문 | 1,212,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사명문우드 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤원민 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,372,157,945원 중 예상 배당액은 263,448,000원이며, 미배당은 5,108,709,945원입니다. 윤원민 보증금 230,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동역(지하철 5호선) 북측 인근으로, 아파트·오피스텔·다세대·연립주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강동역이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상11층 건물이며 사용승인일은 2017.05.16입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역 등이며 공시지가는 5,170,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 특성. 총 20세대 규모이며 거래 7건의 가격 범위는 260,000,000원~457,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 신건 기준 268,000,000원에 인수액 230,000,000원을 더한 498,000,000원이 핵심 숫자입니다.
- 윤원민 임대차 원본 확인. 점유개시 2023.08.23, 주민등록 2023.08.24, 보증금 230,000,000원 및 임차권등기 내용을 계약서·전입자료·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 윤원민은 임차권자이면서 현재 강제경매개시결정 채권자입니다. 제공 자료의 관계인 가능성 경고를 확인해야 합니다.
- 미상 임차 기재 확인. ‘기사항전’은 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 추가 인수위험 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 330,571,428원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원과 최근 추세 -24.1%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰만으로 안전해지지 않음. 1회 유찰 시 실질취득 444,400,000원, 2회 유찰 시에도 401,520,000원으로 계산됩니다.
맺으며 — “2.68억짜리 경매물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 268,000,000원이라는 숫자입니다. 표면적으로는 최근 거래 260,000,000원과 큰 차이가 없어 보이지만, 윤원민의 대항력 있는 보증금 230,000,000원이 전액 인수되는 구조라 실제 신건 취득부담은 498,000,000원으로 올라갑니다.
더구나 최근 시장은 과거 거래 대비 -24.1%의 하락 흐름이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 260,000,000원입니다. 실질취득 498,000,000원은 이 기준의 191.5%입니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 임차 관련 기재도 남아 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 등기 말소만 보면 단순하지만, 인수와 가격을 합치면 위험도가 높은 사건입니다. 최저가가 내려가는 것만 보고 접근하기보다, 임차보증금 인수의 확정 범위와 미상 임차관계를 먼저 확인해야 합니다.
