서울동부지방법원 2025타경52388. 서울 강동구 천호동 성우스타팰리스 404호, 전용 38.86㎡의 오피스텔입니다. 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 214,400,000원으로 내려왔습니다. 단순히 최근 실거래가 260,000,000원과 비교하면 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 230,000,000원입니다.

임차인 윤원민은 말소기준권리인 2024.02.20 가압류보다 앞선 2023.08.24에 전입신고한 것으로 나타납니다. 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 더구나 윤원민은 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 따라서 임차권의 실체, 배당순위, 인수범위까지 확인해야만 가격을 평가할 수 있는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 채권과 살아남을 수 있는 임차보증금

말소기준은 2024.02.20 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 그 이후 설정된 정경문 및 주식회사명문우드의 근저당권, 강동구 압류, 국가 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 수협은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었습니다.

여기서 주의해야 할 것은 등기권리의 말소와 임차보증금 반환채무의 인수가 다르다는 점입니다. 윤원민의 임차권등기는 2025.08.20에 이루어졌지만 전입 및 점유개시일은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수가 사라진다고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인과 미확인 점유

실제 임차관계가 구체적으로 확인되는 사람은 윤원민 1명입니다. '기사항전' 표기는 독립된 임차인인지 확인되지 않으므로 별도의 보증금으로 합산하지 않았습니다. 주택임차권등기에는 확정일자 2023.06.30이 명시되어 있으나, 현재 예상배당에서는 윤원민에게 0원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 우선변제권과 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

성우스타팰리스의 확인된 실거래 7건 평균은 330,571,428원입니다. 이 평균만 보면 최저가 214,400,000원이 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 과거에는 457,000,000원의 거래도 포함되어 있고, 가장 최근인 2026.05 거래는 260,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본도 이 1건이며, 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 24.1% 하락한 것으로 나타납니다.

현재 최저매각가 214,400,000원은 최근 거래가격의 82.5%입니다. 하지만 이는 낙찰대금만 비교한 비율입니다. 현재 배당추정대로 보증금 전액을 인수할 경우 실질취득 부담은 444,400,000원으로 올라가, 최근 실거래 260,000,000원의 170.9%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)

현재 배당추정에 따르면 집행비용 3,801,600원을 공제한 210,598,400원이 가압류권자에게 배당됩니다. 임차인 윤원민에게는 0원이 배당되어 보증금 230,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 등기상 확정일자와 배당순위의 정합성을 반드시 재검토해야 합니다. 공동담보 근저당의 채권최고액은 본건만의 실제 채무액과 같다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 남는다

현재 예상배당처럼 임차인에게 아무 금액도 배당되지 않고 보증금 전액을 인수한다는 가정에서는, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인 부담은 보증금만큼 추가됩니다.

현재 배당추정대로라면 세 차례 유찰된 가격에서도 실질취득 부담이 최근 거래가격 260,000,000원을 초과합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 강동역 북측 인근입니다. 아파트단지·오피스텔·다세대주택·연립주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며 지하철 5호선 강동역과 버스정류장이 인근에 있습니다. 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2017.05.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 11층 규모로 승강기·급배수·위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 남동측 하향 완경사의 정방형입니다.
• 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 준주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재 중 아파트 대상 규정을 오피스텔에 자동 적용해서는 안 되므로 실제 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 규모로, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 과거 최고 457,000,000원에서 최근 260,000,000원으로 거래가격 차이가 크고, 최근 거래 추세도 하락하고 있어 매도 시 가격 판단에 주의가 필요합니다.
• 감정상태. 이용상태는 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 배당순위 재검토. 윤원민은 전입일과 등기부상 확정일자가 말소기준보다 앞서지만, 현재 예상배당은 0원입니다. 임차인의 우선변제권과 실제 배당액을 반드시 검증해야 합니다.
• 보증금 인수 조건. 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다. 해당 조건과 실제 배당가능액을 대조해야 합니다.
• 임대차 실체. 윤원민이 경매신청채권자이자 임차권자인 점을 고려해 임대차계약서·보증금 이체내역·점유 및 전입 기록을 확인해야 합니다.
• 점유관계. '기사항전' 표기가 실제 독립된 점유자를 의미하는지 확인하고, 별도 점유자가 있다면 대항력 가능성 및 명도 위험을 조사해야 합니다.
• 세금 및 배당 변동. 강동구 압류와 국가 압류가 존재합니다. 조세채권 우선순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있어 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최신 거래는 41.88㎡이고 본건은 38.86㎡입니다. 전용면적과 층·향·시설상태 차이를 감안해 본건의 개별 시세를 검증해야 합니다.
• 유찰 전략. 2회·3회 유찰 시에도 현재의 전액 인수 가정이라면 최근 실거래가격보다 실질 부담이 높습니다. 낙찰가 하락보다 우선배당 및 인수금액 확정이 먼저입니다.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.10.26에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가의 할인율이 아니라 인수 후 총액을 보라”

강동 성우스타팰리스 404호는 감정가 268,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 214,400,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 최근 거래가격 260,000,000원만 놓고 보면 할인된 물건처럼 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 윤원민의 보증금 230,000,000원이 매수인 인수 위험으로 남아 있습니다. 현재 예상배당대로 임차인에게 0원이 배당된다면, 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 444,400,000원으로 최근 거래가격을 크게 웃돕니다.

등기부상 확정일자가 존재하므로 실제 우선배당 여부에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 낙찰대금이 임차인에게 우선배당되는 구조라면 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 가능성도 있습니다. 하지만 그 구조가 확인되지 않은 상태에서 보증금 230,000,000원만을 확정 실질취득가로 보고 응찰해서는 안 됩니다.

최근 실거래 추세도 -24.1%로 하락하고, 별도 점유관계도 명확하지 않습니다. 말소되는 일반 담보권보다 대항력 임차보증금과 배당순위가 결정적인 사건입니다. 배당과 인수범위가 확인될 때까지 입찰 판단은 보류하는 편이 합리적입니다.