서울동부지방법원 2025타경52396. 서울 강동구 길동에 위치한 선우빌2 3층 302호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 전용면적은 27.9㎡입니다. 감정가 319,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 255,200,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 낮아진 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 권리관계를 확인하면 주의할 부분이 나타납니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.08.10 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2020.05.04 전입한 이용우가 점유자로 기재되어 있습니다. 등기부에는 같은 이름의 이용우가 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 이 점유자의 법적 지위와 보증금, 배당요구 및 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰대금 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 반대로 실제로 인수할 임차권이 없다는 사실이 확인되면 위험은 달라집니다. 현재 단계에서 어느 쪽으로든 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 72-1 선우빌2 3층 302호 도로명: 서울특별시 강동구 명일로26길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.9㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 현황 | 선우빌2 · 12세대 · 2019.07.16 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사사계절 · 2020.05.22 소유권 이전 |
| 감정가 | 319,000,000원 |
| 최저매각가 | 255,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이용우 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2022.08.10 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 4,208,000,000원 |
| 점유 및 임대관계 | 이용우 · 전입 2020.05.04 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 근저당권은 없으며, 2022.08.10 접수된 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 압류와 가압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.
다만 등기부상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 이용우의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 및 실제 점유의 계속 여부, 임대차계약 관계에 따라 매수인 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
② 점유자·임차인 분석 — 인수액 확정 불가
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용우 | 302호 | 2020.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 신고된 인원은 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
대항력 있는 임차보증금이 인수되는 경우, 매수인의 실질취득비용은 단순 낙찰대금이 아니라 낙찰대금 + 미배당 인수보증금으로 계산해야 합니다. 보증금 전액 인수형에서 보증금이 낙찰대금보다 크고 매각대금에서 임차인 배당이 없다면, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
본건은 보증금이 미상이므로 그 구조가 실제로 적용되는지와 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 낙찰가 255,200,000원만으로 경제성을 확정할 수 없는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 숫자보다 면적 차이를 먼저 보라
선우빌2의 실거래는 확인되지만 본건 전용 27.9㎡와 일치하는 면적의 거래는 아닙니다. 최근 거래 495,000,000원은 전용 58.51㎡이며, 과거 거래 376,000,000원도 전용 57.68㎡입니다. 이 거래들을 본건의 직접적인 가격 기준으로 사용하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.51㎡ | 2층 | 495,000,000원 |
| 2021.12 | 57.68㎡ | 2층 | 376,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 본건과 불일치 | 2건 | 435,500,000원 |
최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 거래금액은 495,000,000원입니다. 최저매각가 255,200,000원은 이 금액의 51.6%에 해당하지만, 거래 면적이 본건의 약 두 배 수준이라는 점을 반드시 고려해야 합니다.
확인 거래의 최근 대비 과거 가격 변화율은 +31.6%입니다. 다만 두 거래의 시점과 전용면적이 서로 다르고 표본도 제한적이므로, 이를 본건 소형 다세대의 동일 면적 가격 상승률로 단정하기는 어렵습니다.
특히 본건은 대항력 가능 점유자의 보증금도 미상이므로, 시세 비교의 최종 기준이 될 실질취득금액 역시 확정되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래가와 인수 부담이 함께 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,372,800원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,208,000,000원 | 250,827,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 이용우 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제와 실제 배당순위는 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수 부담은 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 255,200,000원에서 집행비용 4,372,800원을 제외하면 채권자 배당 가능액은 250,827,200원입니다. 시뮬레이션에서는 이 금액이 주택도시보증공사에 배당되고, 서울보증보험주식회사 및 신청채권자 이용우에게는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
전체 기재 채권액은 4,440,500,000원, 채권자 예상배당 합계는 250,827,200원, 미배당 추정액은 4,189,672,800원입니다. 이 금액은 채권자별 미배당 채권의 합계이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 부담은 임차권과 기타 인수권리의 법적 성격을 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 255,200,000원 | 250,827,200원 | 4,189,672,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 4,239,998,240원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 163,328,000원 | 160,241,408원 | 4,280,258,592원 |
회차가 진행되면 최저매각가 자체는 낮아집니다. 그러나 매수인이 부담할 임차보증금이 있다면 낙찰가 하락분만큼 실제 취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다. 보증금이 매각대금보다 큰 대항력 인수형에서는 인수금액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
따라서 본건의 2회 또는 3회 유찰 시나리오도 보증금 및 인수 여부를 확인한 후 해석해야 합니다. 낮은 최저가만을 기준으로 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 신명중학교 북서측 인근. 주변은 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.07.16 사용승인된 12세대 규모의 선우빌2입니다. 철근콘크리트 구조이며 승강기, 위생·급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 남측 및 동측 도로에 접하는 토지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 292.9㎡, 공시지가는 5,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 본건 용도와 매수인에게 실제 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 실거래 표본이 적고, 최근 거래 면적이 본건과 다릅니다. 소형 다세대주택의 적정가격과 재매각 가능성을 해당 면적의 실제 거래 사례로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이용우의 임대차계약서, 실제 보증금, 전입·점유 현황 및 확정일자를 확인하세요. 인수 위험을 판단하는 최우선 사항입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이용우와 강제경매 신청채권자 이용우의 관계, 신청채권 195,000,000원의 성격, 임대차 및 채권 발생 경위를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재된 법적 근거와 점유자 조사 결과를 확인하고, 법원의 최신 서류와 일치하는지 점검하세요.
- 세금·배당 확인. 국세와 지방세 압류의 우선순위, 당해세 여부, 실제 배당 가능액을 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰대금 외에 인수 가능한 보증금, 취득 부대비용과 명도비용을 별도로 검토하세요. 보증금 미상 상태에서는 총취득비용을 확정하지 마세요.
- 동일 면적 시세 확인. 전용 27.9㎡와 비교 가능한 거래를 우선 확인하세요. 전용 58.51㎡의 최근 거래만으로 본건이 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유 원인, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·규제 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 토지거래허가 관련 적용 여부 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 실제 취득비용은 아직 모른다”
선우빌2 302호는 감정가 대비 80%로 내려온 1회 유찰 다세대 경매물건입니다. 그러나 현재의 낮아진 최저가만으로 유리한 투자라고 결론 내리기는 어렵습니다.
이 사건의 핵심은 2020.05.04 전입한 이용우의 권리관계입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자로, 보증금과 확정일자가 미상이며 강제경매 신청채권자와 이름도 일치합니다. 명시 인수권리는 없다고 기재되어 있지만 임차관계의 실질을 확인할 필요가 있습니다.
또한 최근 실거래 495,000,000원은 본건보다 전용면적이 큰 주택의 거래이므로, 최저가가 이 거래의 51.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 임차보증금 인수 여부와 실질취득비용, 동일 면적의 적정가격이 확인되기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 얼마를 부담하고 취득하게 되는지에 있습니다.
