서울동부지방법원 2025타경52396. 강동구 길동 ‘선우빌2’ 3층 302호의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사사계절이고, 경매를 가르는 말소기준은 2022.08.10 접수된 주택도시보증공사 가압류 4,208,000,000원입니다. 그 뒤 남양주시·국·서울특별시·금천구·강동구·강서구·부천시의 압류와 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 임차인 이용우의 전입일이 2020.05.04로 말소기준일보다 2년 이상 빠릅니다. 배당요구는 2025.12.18 접수됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지 모르는 현재 단계에서는 낙찰자가 떠안을 금액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 72-1 선우빌2 3층 302호 · 명일로26길 11 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사사계절 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인이 핵심
등기부상 기준권리는 2022.08.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 압류 7건, 서울보증보험주식회사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이용우의 전입일 2020.05.04는 이 기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 현재 자료만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용우 | 302호 | 2020.05.04 | 미상 | 미상 | 2025.12.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교면적이 다르다
선우빌2 실거래 자료는 2건입니다. 다만 가격 비교에 사용된 거래 면적은 57.68㎡·58.51㎡이고, 이 사건의 시세 조회 기준 면적은 27.9㎡로 표시되어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 64.4%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.51㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2021.12 | 57.68㎡ | 2 | 376,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 435,500,000원 |
| 최근 12개월 | 58.51㎡ | 1건 | 495,000,000원 |
최근 거래는 2026.06 495,000,000원이며 2021.12 거래 376,000,000원보다 31.6% 높은 흐름입니다. 그러나 이 두 거래는 사건과 면적이 일치하지 않으므로, 최저가 319,000,000원이 최근 거래의 64.4%라는 계산을 가격 가점으로 쓰지 않는 것이 맞습니다. 특히 임차보증금까지 미상이라 실질취득가 역시 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,208,000,000원 | 313,734,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 37,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이용우 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 추정상 채권총액 4,440,500,000원 중 313,734,000원이 배당되고 4,126,766,000원이 미배당입니다. 국세·지방세 압류 7건의 당해세 여부와 임차인 우선변제는 반영 전이며, 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 319,000,000원 | 313,734,000원 | 4,126,766,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 255,200,000원 | 250,827,200원 | 4,189,672,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 4,239,998,240원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 낮아지지만, 현재 가장 중요한 임차보증금이 확인되지 않았으므로 최저가 하락만 보고 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명중학교 북서측 인근. 단독·다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 5호선 굽은다리역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 소로 및 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며, 토지 공시지가는 5,784,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지 규모. 선우빌2는 12세대, 사용승인일은 2019.07.16입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이용우의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’과 2020.05.04 전입정보가 함께 존재하므로 양쪽 원문을 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 이용우는 등기부상 경매개시 채권자와 동일한 이름으로 나타나 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 실제 임대차관계와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 잔존 위험을 판단할 수 있습니다.
- 시세 면적 대조. 현재 확인된 실거래 2건은 57.68㎡·58.51㎡로 가격 비교 기준 27.9㎡와 일치하지 않아 별도의 동일면적 거래 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 유보. 319,000,000원이 최근 거래 495,000,000원의 64.4%라는 숫자는 면적이 다르므로 ‘싸다’의 근거가 아닙니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 인수액부터 확정
등기부만 보면 말소기준 이후 압류와 가압류가 모두 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 2020.05.04 전입한 이용우입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 표기가 있어도, 이 정보가 완전히 해소될 때까지는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
시세 역시 현재 확인된 거래가 사건과 면적이 맞지 않습니다. 따라서 감정가 319,000,000원이 최근 거래 495,000,000원보다 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리도 가격도 아직 한 단계 확인이 더 필요한 물건. 이 사건은 신건 입찰가를 고민하기 전에 임차보증금과 동일면적 시세를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
