서울동부지방법원 2025타경52453. 강동구 고덕동 스타캐슬2 제1층 제101호입니다. 사건 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물이며 본건은 1층에 위치합니다. 현재 등기상 핵심은 2024년 4월 8일 주식회사무궁화신탁의 800,000,000원 가압류로, 이 권리가 경매의 말소기준 역할을 합니다. 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “1.61억이 실거래 5억대보다 훨씬 싸다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 거래자료의 대상면적 매칭 결과가 불일치이기 때문입니다. 실제 거래는 26.94㎡, 27.78㎡, 29.35㎡, 37.90㎡인데 본건 대상면적은 18.95㎡입니다. 따라서 제공된 최저가÷최근시세 비율 28.6%도 면적 차이를 제거하지 않은 숫자이므로 할인율로 곧바로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 고덕동 277-5 스타캐슬2 1층101호 · 서울특별시 강동구 아리수로72길 46-15 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 제2종 근린생활시설 |
| 대상면적 | 18.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사투윤건설 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 매각으로 정리
2021년 남서울농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권이 있었지만 2022년 2월 8일 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2024년 4월 8일 주식회사무궁화신탁의 800,000,000원 가압류입니다. 2024년 12월의 국 압류도 2025년 4월 24일 해제로 말소됐고, 2025년 12월 3일에는 위 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 ‘면적이 다르다’
스타캐슬2 거래자료는 총 8건입니다. 전체 평균은 484,375,000원, 최근 12개월 2건 평균은 562,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 555,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본 대비 +22.7%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.78㎡ | 3 | 555,000,000원 |
| 2026.01 | 26.94㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2024.11 | 29.35㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2024.06 | 27.78㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2024.06 | 37.90㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2024.04 | 29.35㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2024.04 | 29.35㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 27.78㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 562,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사무궁화신탁 | 800,000,000원 | 157,946,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 청구금액 800,000,000원 중 예상배당은 157,946,000원이며, 미배당액은 642,054,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕중학교 북동측 인근이며 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4~5미터, 남측으로 노폭 약 3미터 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 193.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,239,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·공장설립제한지역· 교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 거래를 다시 확인. 본건 대상면적 18.95㎡와 현재 실거래 26.94~37.90㎡는 일치하지 않습니다. 28.6%라는 비율만 보고 저가매수로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 기재돼 있으나 감정 이용상태는 공부상 제2종 근린생활시설입니다. 실제 사용상태와 건축물대장상 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가상 임대미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 매각 전 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.04.08 가압류가 말소기준이고 매수인 인수는 0원으로 분석되지만, 최신 등기부와 매각물건명세서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 지구단위계획구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용제한 기재가 있으므로 본건 용도에 실제 적용되는 범위를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 비교표본부터 다시
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 기존 남서울농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준권리인 주식회사무궁화신탁의 2024년 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 실질취득은 최저가 161,000,000원과 동일합니다.
문제는 시세입니다. 최근 거래 평균 562,500,000원, 최신 거래 555,000,000원만 보면 1.61억이 매우 낮아 보이지만, 그 거래들은 전부 본건 18.95㎡보다 큰 면적입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸게 살 수 있다”가 아니라 “권리는 깨끗하지만 정확한 가격 비교표본이 부족하다”가 핵심입니다. 권리에서는 큰 인수 위험이 보이지 않지만, 입찰가 판단은 동일 면적·동일 용도의 추가 확인이 선행돼야 합니다.
