서울동부지방법원 2025타경52453. 서울 강동구 고덕동 스타캐슬2 제1층 제101호입니다. 감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰로 감정가의 80%인 128,800,000원입니다. 2026년 10월 26일 매각을 앞둔 강제경매로, 신청채권자는 주식회사무궁화신탁입니다. 사건 청구금액은 600,000,000원입니다.

등기상 소유자는 주식회사투윤건설입니다. 과거 남서울농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권이 설정됐으나 2022년 2월 8일 말소됐습니다. 이후 2024년 4월 8일 무궁화신탁의 800,000,000원 가압류가 설정됐고, 이것이 현재 유효한 말소기준권리입니다.

이 가압류는 강제경매의 원인이 된 권리이며, 2025년 12월 3일 본압류로의 이행을 수반하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 가압류 및 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 사용·점유 문제는 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 확인돼 현장 조사가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류

가장 중요한 사실은 기존 근저당이 경매 전에 이미 말소됐다는 점입니다. 2021년 설정된 남서울농업협동조합 근저당권은 2022년 2월 8일 말소됐으므로 이번 경매에서 매수인이 인수하는 근저당권으로 취급하지 않습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2024년 4월 8일 무궁화신탁 가압류입니다.

그 후 등기된 구로세무서장의 국세 압류는 2025년 4월 24일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 2025년 12월 3일 강제경매개시결정은 기존 무궁화신탁 가압류의 본압류 이행에 해당합니다. 이를 별도의 독립적인 800,000,000원 채권이 추가된 것으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 22.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

스타캐슬2에서 확인된 실거래는 총 8건, 전체 거래 평균은 484,375,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균은 562,500,000원으로, 최신 거래는 2026년 6월 555,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +22.7%로 집계됩니다.

숫자만 보면 최저가 128,800,000원은 최근 12개월 평균의 22.9%이고, 전체 평균 대비로는 26.6%입니다. 하지만 이 비율은 본건의 실제 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 거래된 호실의 면적과 층이 경매 물건과 다르기 때문입니다.

최근 거래 추세는 +22.7%로 상승 방향입니다. 그러나 거래 표본의 용도·면적이 본건과 달라, 이 상승률 역시 1층 101호의 가격 상승을 입증하지 않습니다. 본건에 필요한 것은 같은 유형의 근린생활시설 거래 및 실제 임대수익에 기초한 별도의 가치 판단입니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서, 집행비용을 우선 공제한 뒤 무궁화신탁 가압류 채권에 배당되는 구조입니다. 가압류 청구금액은 800,000,000원으로 매각대금을 크게 초과합니다. 따라서 채권자의 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정액입니다. 갑구 5번은 갑구 2번 가압류의 본압류 이행에 관한 경매개시결정으로, 별도 채권액이 확인되지 않아 추가 배당을 계상하지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 가치 검증은 필요하다

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격이 내려갈수록 가압류 채권자의 미배당액이 증가합니다. 반면 명세서상 인수권리 없음이라는 전제에서는 매수인의 예상 인수액이 모든 시나리오에서 0원입니다.

추가 유찰 시나리오는 가격별 분석이며 향후 해당 가격으로 실제 매각기일이 진행된다는 의미는 아닙니다. 3회 유찰 구간의 가격비율은 51.2%입니다. 모든 회차의 인수액은 현재 확인된 권리관계를 전제로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 고덕동 소재 고덕중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감이며, 위생·급배수설비와 엘리베이터 설비가 있습니다.
• 도로. 본건 서측으로 노폭 약 4~5미터, 남측으로 약 3미터 도로에 접합니다. 실제 점포 접근성과 출입구 노출은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역입니다. 토지 지목은 대, 전체 토지면적은 193.9㎡, 공시지가는 5,239,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 101호의 전유면적이나 독립적인 소유면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역 등이 포함됩니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31도 기재돼 있으나, 본건 근린생활시설에 대한 실제 적용 여부는 용도와 취득주체를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현재 내부 이용상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 스타캐슬2는 10세대 규모이며, 확인된 8건의 실거래도 본건과 면적이 다릅니다. 1층 근린생활시설은 업종 적합성, 실제 임대료, 공실 가능성 등에 따라 매수 수요와 재매각 가격이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상과 용도 확인. 사건상 대지 표시와 감정평가상 제2종 근린생활시설을 구분해야 합니다. 집합건축물대장, 전유부분, 대지권 표시 및 실제 사용 용도를 대조하세요.
• 비교 거래 재검증. 18.95㎡인 본건과 26.94~37.9㎡인 거래를 직접 비교하지 마세요. 1층 근린생활시설과 용도·면적·입지가 유사한 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대 미상입니다. 실제 사용자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항력 관련 사항을 확인하세요.
• 과거 근저당 말소. 남서울농업협동조합의 1,500,000,000원 근저당권은 2022.02.08 말소됐습니다. 최신 등기부에서 말소 상태를 재확인하세요.
• 가압류와 배당 관계. 무궁화신탁의 가압류 청구금액은 800,000,000원, 사건 청구금액은 600,000,000원입니다. 본압류 이행 관계와 확정 채권액을 확인하고 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 실제 영업 활용성. 1층 근린생활시설의 현장 접근성, 사용 가능 업종, 출입구, 내부 상태, 설비 및 임대수요를 조사하세요.
• 관리비·세금·명도비용. 공용부분 미납 관리비, 관련 조세, 실제 점유자의 명도 필요 여부를 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 입찰가격 상한. 감정가의 80% 또는 최근 실거래 평균의 22.9%라는 비율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 본건의 실제 매매가치와 임대수익을 확인한 뒤 비용을 반영해 판단해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — "권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증되지 않았다"

고덕동 스타캐슬2 101호는 권리분석 관점에서 기존 근저당 말소, 가압류의 매각 소멸, 명세서상 인수권리 없음이라는 긍정적인 조건을 갖고 있습니다. 최저가 128,800,000원에 낙찰된다는 가정에서 매수인 인수액은 0원이며, 채권자의 미배당 673,803,200원도 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

그러나 시세 판단은 별개입니다. 최근 12개월 실거래 평균 562,500,000원과 최신 거래 555,000,000원은 본건과 면적·층이 다른 거래입니다. 최근 가격 추세가 +22.7%라는 사실 역시 1층 근린생활시설의 가격 메리트를 뒷받침하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래 평균의 22.9%라는 이유로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

임대관계도 미상이며, 비교 가능한 가격 자료가 확보되지 않은 상태입니다. 권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 용도·점유·적정가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 현재 단계의 판단은 권리 조건부 긍정, 가격 판단 보류입니다.