서울동부지방법원 2025타경52456. 강동구 강일동 ‘강일리버파크’ 707동 3층 302호 아파트입니다. 현재 소유자는 이용호·이용화 공유로, 이용호 지분은 100분의 49, 이용화 지분은 100분의 51입니다. 등기상 근저당은 0건, 압류도 0건이며, 2025.12.08. 이용호를 채권자로 하는 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이 경매개시결정이 말소기준으로 선언되어 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 자체는 복잡한 담보권 경쟁 구조가 아닙니다. 예상배당에서도 채권자 배당액이 0원으로 계산되고, 매수인이 떠안는 금액 역시 0원입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정해 판단하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52456 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 686 강일리버파크 707동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 및 현황 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일자 2009-06-09 |
| 소유자 | 이용호 100분의 49 · 이용화 100분의 51 |
| 감정가 / 최저가 | 962,000,000원 / 962,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.12.08 · 이용호 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 공유물분할 경매로 진행
등기부에는 근저당권과 압류가 확인되지 않습니다. 소유권은 에스에이치공사에서 이희문, 이현숙을 거쳐 2024.06.17. 이용화·이용호 공유로 이전됐고, 2025.12.08. 이용호가 채권자로 기재된 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 962,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 962,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 962,000,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에서 직접 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 962,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 962,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 769,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 615,680,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 962,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,020,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이용호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 949,980,000원 |
현재 회차 가정에서 매수인 인수액은 0원, 미배당액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 949,980,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 강일고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 남서측 인근에 강일역 지하철 5호선이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인일자는 2009-06-09입니다. 기본위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있으며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부상 및 현황 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 원본 권리 대조. 근저당 0건·압류 0건, 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 내용을 최신 등기사항과 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 공유물분할 경매 확인. 2025.12.08. 경매개시결정의 원인이 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있으므로 사건 진행 내용과 매각범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 962,000,000원을 주변 실제 거래가격과 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요. 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있으므로 입찰 전 적용관계를 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당표의 소유자 잔여 949,980,000원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 가장 분명한 장점은 등기상 담보권 경쟁이 없고 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 근저당과 압류가 모두 0건이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 962,000,000원의 신건 가격이고, 이를 실제 시장가격과 직접 비교할 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 특히 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인까지 마친 뒤 입찰 판단을 하는 것이 핵심입니다.
