* 확약이 적용되는 주택도시보증공사의 인수액은 실질 0원입니다. 확약 적용 전 산정된 47,251,200원은 참고 금액이며, 원임차인에게 독립적인 미소멸 권리가 남는 경우의 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
서울동부지방법원 2025타경52460. 강동구 천호동 에스아이팰리스 2층 202호는 2020년 사용승인된 오피스텔입니다. 감정가는 201,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 160,800,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 가격이 내려간 물건이지만, 권리분석의 중심에는 경매개시결정보다 먼저 설정된 205,000,000원의 주택임차권이 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 주택도시보증공사의 확약서도 제출되어 있습니다. 다만 그 확약의 효력이 원임차인의 잔여 권리에 미치는 범위를 확인하지 않고 인수 위험이 완전히 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 등기부상 최초 임차권자 이름이 문효종으로 기재되었다가 문효정으로 경정된 기록이 있습니다. 임차권 경정등기도 별도로 남아 있지만 이를 새로운 임차인으로 중복 계산할 이유는 없습니다. 파악되는 실제 임차인은 문효정 1명입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 임차보증금과 신청채권의 관계, 공사의 권리 행사 범위 및 원임차인의 잔여 권리가 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 2층 · 비교대상 전용면적 17.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 10층 · 2020.10.14 사용승인 |
| 단지 규모 | 29세대 |
| 소유자 | 이수국 · 2020.12.17 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,800,000원 (감정가 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 이용상태 | 감정 현장조사상 공실로 탐문 · 실제 점유 및 임대관계 별도 확인 필요 |
| 기타 등기 | 민간임대주택등기 존속 · 주택임차권등기 · 국세 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
이 사건의 말소기준은 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 이후인 2026.03.05 등기된 강동세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 2023.05.04 등기된 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권의 배당 부족분 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 중복 계산 금지
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
문효정
등기 최초 문효종 → 문효정 경정
|
205,000,000원 | 2021.04.09 | 2021.02.15 (경정 후) |
대항력 있음
우선변제
확약 범위 확인
주택도시보증공사 관련 권리·승계 범위 별도 대조
|
등기부의 을구 1번 임차권, 명의인 경정 및 을구 1-3번 확정일자 경정은 동일 임차권에 관한 기록으로 판단됩니다. 매각물건명세서의 문효정 보증금 0원 표기는 등기된 205,000,000원과 구분해 원본에서 확인해야 하며, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사도 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 매수인 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저가 160,800,000원을 기준으로 한 배당 계산은 집행비용 3,051,200원을 먼저 공제한 뒤 선순위 임차권에 157,748,800원을 배당하는 구조입니다. 확약이 없거나 적용되지 않는 권리가 남는 경우, 계산상 배당 부족분 47,251,200원의 인수 문제가 발생합니다.
최저매각가 160,800,000원
＋ 계산상 인수액 47,251,200원
＝ 실질취득 208,051,200원
집행비용 공제를 반영한 배당 계산 기준입니다. 보증금 205,000,000원과 근접하므로 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
최저매각가 160,800,000원
＋ 공사 확약 적용분 인수 0원
＝ 해당 권리 기준 실질취득 160,800,000원
원임차인의 별도 인수 권리가 존재하지 않는다는 확인을 전제로 합니다. 취득세, 명도비, 관리비 등은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 74.1%라는 숫자의 한계
에스아이팰리스의 확인된 비교 실거래는 2023.04 거래된 전용 14.56㎡, 8층, 217,000,000원입니다. 분석 대상의 비교 기준 면적은 17.48㎡로 서로 다릅니다. 또한 거래 시점이 오래되었고 표본도 단 1건이므로, 이를 2026년 현재 동일 면적의 실거래 시세로 취급할 수 없습니다.
| 구분 | 거래시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2023.04 | 14.56㎡ | 8층 | 217,000,000원 |
| 감정가 | — | 17.48㎡ | 2층 | 201,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.10.26 | 17.48㎡ | 2층 | 160,800,000원 |
명목상 최저가 160,800,000원은 과거 비교 거래 217,000,000원의 74.1%입니다. 그러나 확약 밖 보증금 인수 위험이 현실화하면 실질취득액은 208,051,200원으로 상승합니다. 무엇보다 비교 실거래 자체가 다른 면적의 오래된 거래이므로 74.1%를 현재 시세 대비 할인율이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,051,200원 |
| 1. 임차권 · 문효정(등기 경정 전 문효종) | 205,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
계산상 집행비용과 선순위 임차권 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 신청채권의 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 공사 청구금액과 임차권 보증금이 각각 205,000,000원으로 표시되지만, 동일 보증금에 관한 권리승계 여부를 확인하지 않고 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세 및 최우선변제 등으로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 인수액이 증가하는 구조
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 인수 발생 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 160,800,000원 | 47,251,200원 | 208,051,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 128,640,000원 | 78,960,960원 | 207,600,960원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 102,912,000원 | 104,328,768원 | 207,240,768원 |
위 실질취득액은 각 회차 최저가에 제시된 인수액을 더한 계산상 금액입니다. 주택도시보증공사의 확약이 적용되는 권리에는 해당 인수액을 실질 부담으로 계산하지 않습니다. 다만 별도 원임차인 권리가 남는 경우에는 인수 위험이 다시 발생할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며 지하철 5호선 강동역 북측 약 450m 지점입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린상가와 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 천호대로 주변에 노선버스정류장과 강동역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 난방·위생설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역 등에 속하며, 공시지가 기준은 8,244,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 주차 및 관리. 기계식 주차설비의 사용 가능 차량, 유지관리 상태와 관리비 체납 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 오피스텔로서 단지 경매 평균 유찰 3.1회 및 매각률 16.36%를 고려하면 매도 시점과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 어떤 권리와 보증금에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 원임차인 권리 확인. 문효정의 보증금반환채권이 공사에 완전히 승계되었는지, 별도의 잔존 채권이나 대항력 행사 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정등기 대조. 문효종에서 문효정으로 경정된 명의와 2021.02.15 확정일자 경정 기록을 확인하고 하나의 임차권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당 및 인수 확인. 확약 전 계산상 인수액 47,251,200원과 확약 적용 후 해당 권리의 실질 인수액 0원을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2020.11.10 등록된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 의무 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정 현장조사상 공실로 탐문되었으나 폐문 상태에서 조사된 것이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 2023.04의 전용 14.56㎡ 거래가 아닌 현재 시점의 동일 면적 또는 실질적으로 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 검토. 미납 공용관리비, 당해세, 기계식 주차설비 관련 비용 및 추가 취득비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있다고 모든 임차권이 자동으로 사라지는 것은 아니다”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 최저매각가 160,800,000원으로 내려왔지만, 단순한 가격 할인형 경매로 볼 수는 없습니다. 선순위 임차권에 기초한 205,000,000원의 보증금이 존재하고, 확약 적용 전 배당 구조에서는 47,251,200원의 계산상 인수액이 발생합니다.
주택도시보증공사가 제출한 확약서는 중요한 안전장치입니다. 공사가 대항력을 포기하고 배당 부족에도 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 공사 확약의 대상인 권리는 실질 인수 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 원임차인 문효정에게 확약 밖의 독립된 권리가 남는지 확인해야 하므로, 전체 권리관계를 무조건 인수 0원으로 확정하기는 어렵습니다.
가격 판단도 보수적이어야 합니다. 비교 실거래 217,000,000원은 2023년의 다른 면적 거래이며, 단지의 경매 평균 유찰 3.1회와 매각률 16.36%도 환금성에 주의를 요구합니다. 확약 범위와 원임차인의 잔여 권리가 명확히 해소되고, 현재 동일 면적 시세가 뒷받침될 때 비로소 입찰가를 판단할 수 있습니다.
