서울동부지방법원 2025타경52460. 강동구 천호동 에스아이팰리스 202호 오피스텔입니다. 소유자 이수국은 2020.10.25. 매매를 원인으로 거래가액 207,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구액 205,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 문효종 명의로 등기됐던 임차권은 2023.05.09. 성명이 문효정으로 경정됐고, 확정일자 역시 2023.06.12. 부기에서 2021.02.15.로 경정됐습니다. 전입·점유개시는 2021.04.09.로, 2025.12.04. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이번 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수 위험이 제거됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원

이 사건의 말소기준은 2025.12.04. 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 2023.05.04. 임차권등기는 원래라면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임차보증금은 205,000,000원, 전입·점유개시는 2021.04.09., 경정된 확정일자는 2021.02.15.입니다. 2026.03.05. 강동세무서 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 실제 임차권은 1건으로 본다

문효종 명의 임차권은 이후 문효정으로 성명 경정됐고, 별도로 표시된 임차권 경정도 같은 을구 1번 임차권의 확정일자 수정입니다. 따라서 이를 서로 다른 임차인으로 보증금 합산하지 않고, 동일한 임차권 1건으로 봅니다.

매각물건명세서상 문효정은 전입일 2021.04.09., 확정일자 2021.02.15., 배당요구 2025.12.03.으로 나타납니다. 신청채권자가 주택도시보증공사이지만, 임차인 명단에서는 별도의 대위·승계 임차인으로 집계하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 92.6%라는 숫자보다 표본의 질을 먼저 본다

제시된 시세 지표의 최근 12개월 평균은 217,000,000원, 최신 거래 역시 217,000,000원입니다. 따라서 확약 반영 후 실질취득 201,000,000원은 이 값의 92.6%입니다. 수치만 보면 시세 아래입니다.

다만 이 비교는 강하게 할인해서 봐야 합니다. 확인 가능한 거래는 1건뿐이고, 거래 면적은 14.56㎡인데 시세 비교 대상 면적은 17.48㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 92.6%라는 비율만으로 ‘확실히 싸다’고 단정하기 어렵습니다. 전체 평균·최고·최저도 모두 같은 217,000,000원으로, 사실상 단일 표본에 의존한 수치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

배당표 계산만 보면 임차보증금 중 7,614,000원이 미배당돼 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 2026.06.26. 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 인수 계산은 커진다

대항력 인수형 사건은 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 건은 대항력 포기·임차권 말소 동의 확약이 있어 각 회차의 배당표상 인수액과 별개로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약 효력이 전제되는 한 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 강동역 북측 약 450m 지점. 아파트·오피스텔·근린상가·다세대주택이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남측 근거리 천호대로변에 노선버스정류장과 강동역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 현황. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 현장 조사 당시 폐문 상태였으나 경비실·관리사무소 탐문 결과 공실상태로 조사됐습니다.
• 설비. 난방·위생·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 550.0㎡, 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 제시된 단지 통계상 29세대, 평균 유찰 3.2회, 매각률 18.75%로 가격 결정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심이므로 입찰 전 원문과 적용 대상을 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 경정 확인. 문효종에서 문효정으로의 명의경정과 확정일자 2021.02.15. 경정이 동일한 을구 1번 임차권에 관한 것인지 원본 등기사항과 대조해야 합니다.
• 시세 표본 주의. 비교 거래는 2023.04. 217,000,000원 1건뿐이고 면적도 14.56㎡로 대상 비교면적 17.48㎡와 다릅니다.
• 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 3.2회, 매각률 18.75%이므로 신건에서 가격을 서두를 근거는 제한적입니다.
• 공실 상태 재확인. 감정 현장조사는 공실로 탐문됐으나 실제 임대관계와 실거주 여부는 별도 조사가 필요하다고 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택 부기. 매각물건명세서는 인수권리 해당사항 없음으로 기재하지만, 민간임대주택 부기등기의 현재 처리상태는 원본 서류에서 재확인하는 편이 안전합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 건은 확약이 핵심”

겉으로만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 201,000,000원보다 커서 매수인 인수 위험이 큰 사건입니다. 실제 배당표도 신건 기준 7,614,000원의 미배당 보증금을 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력을 포기하고 미변제 잔액이 있어도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 201,000,000원입니다.

가격은 비교 시세 217,000,000원의 92.6%지만, 확인 가능한 거래는 1건뿐이고 면적도 맞지 않습니다. 여기에 평균 유찰 3.2회와 매각률 18.75%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 시세 신뢰도와 환금성 때문에 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 오피스텔입니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 신건에서 신중입니다.