서울북부지방법원 2025타경12972. 서울 강북구 미아동 상록캐스빌 다동 4층 401호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 326,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 208,640,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.08.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드 가압류, 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표에는 매수인에게 넘어오는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리분석에서 한 가지를 분리해서 봐야 합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 적혀 있습니다. 특정 점유자의 보증금·전입일·확정일자가 확인된 상태가 아니므로 대항력 여부를 단정할 근거도 없습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 결론과 별개로, 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인을 거쳐 최종 판단하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12972 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-2703 상록캐스빌 다동 4층 401호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 인수봉로12가길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 장은상 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부주식회사 / 119,991,270원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.08.21 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 72,000,000원이고, 2023.01.10 근저당권 변경등기에는 채권최고액 47,300,000원이 기재돼 있습니다. 예상배당표는 국민은행 채권액을 72,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다. 2024년 삼성카드 5,156,062원, 서울신용보증재단 13,541,420원의 가압류와 2025.07.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 64%
현재 회차 최저매각가는 208,640,000원으로 감정가 326,000,000원의 64%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 166,912,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 133,529,600원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 208,640,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 166,912,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 133,529,600원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다. 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가격은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 현재 최저가 숫자 자체보다 같은 지역·유사 다세대의 실제 거래가격과 개별 호수 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,156,062원 | 5,156,062원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,541,420원 | 13,541,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,221,558원 |
현재 최저가 208,640,000원 가정 시 배당표에 반영된 채권 90,697,482원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 114,221,558원입니다. 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 주위로 소로 및 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입관계, 보증금, 확정일자 유무를 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계. 오케이에프앤아이대부주식회사의 청구액 119,991,270원과 회차별 배당표상 배당 0원의 관계를 사건기록 원본에서 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2017.08.21 국민은행 근저당과 이후 변경등기, 후순위 가압류·경매개시결정의 현재 등기 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 208,640,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 인근 다세대 실제 거래가격과 개별 상태를 비교하세요.
- 규제·현황. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 등 토지이용계획과 실제 건축물 현황을 원본 공부에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개다
현재 자료상 이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가도 208,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 다세대 경매에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 신청채권자 청구액 119,991,270원이 회차별 배당 시나리오에서 0원으로 표시된 부분도 확인 포인트입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 실제 점유와 가격은 추가 검증입니다.
