서울동부지방법원 2025타경52471. 서울 강동구 길동 413-24 소재 13층 건물의 12층 1203호 오피스텔입니다. 사용승인일은 2016.03.08., 임차권등기에 표시된 범위는 18.755㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 서승희이고 2023.11.13. 매매를 원인으로 2023.11.14. 소유권을 취득했으며 당시 등기된 거래가액은 129,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 ‘선순위 임차권 존재’가 아닙니다. 서채림의 전입일은 2022.09.23., 확정일자는 2022.09.06.이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2025.02.26.입니다. 순서만 보면 임차인이 명백히 앞서므로 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약서가 이 인수 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 413-24 12층 1203호 · 도로명 서울특별시 강동구 천호대로177길 48-11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 13층 건물 중 12층 |
| 사용승인 | 2016.03.08. |
| 소유자 | 서승희 (2023.11.13. 매매 · 거래가액 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2016.03.14. 설정된 농협은행 근저당권 85,200,000원은 2022.09.23. 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 2025.12.08. 같은 채권자의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서채림 12층 1203호 18.755㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2022.09.23 2022.09.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
서채림은 보증기관이나 대위신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 접수됐고, 확정일자와 전입일을 바탕으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 별도 확약에 따라 미배당 보증금의 대항력을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 서채림 보증금 | 140,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 서채림 보증금 중 12,620,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.26. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 적용하면 그 금액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않아 인수 0원*으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 감정가 1.30억, 2023년 취득가 1.29억
감정가와 현재 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자 서승희의 2023.11.13. 매매 거래가액은 129,000,000원으로 확인됩니다. 이 두 숫자는 거의 비슷하지만, 한 건의 과거 취득가만으로 현재 시장 시세가 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 남서측에 위치하며, 주변은 상업시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 길동역과 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 12층 1203호이며, 승강기와 기계식 주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중이며 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자와 적용 범위를 최종 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 문구가 실제 매수인에게 적용되는지 집행기록에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 임차인 미배당 12,620,000원이 존재하지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 숫자만 보고 자동 승계로 오인하면 안 됩니다.
- 말소기준 확인. 말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류이며, 2025.12.08. 강제경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
- 가격 검토. 감정가 130,000,000원과 2023년 거래가액 129,000,000원은 확인되지만, 응찰 전 해당 오피스텔의 현재 매매·임대 수준을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순위만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인이 미배당액을 인수하는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 12,620,000원이 남습니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차권 자체는 존재하지만 확약으로 인수 위험이 해소된 사건”입니다. 감정가와 최저가는 130,000,000원이고, 2023년 소유권 취득 거래가액은 129,000,000원입니다. 권리 해소와 가격 매력은 별개이므로 최종 응찰가는 현재 시세를 별도로 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
