서울동부지방법원 2025타경52471. 강동구 길동의 13층 건물 중 12층 1203호, 전용 점유 범위 18.755㎡의 오피스텔입니다. 소유자 서승희가 2023년 11월 129,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사의 가압류를 거쳐 강제경매가 진행되고 있습니다. 말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다.

문제는 그보다 앞선 2024.09.26. 주택임차권등기입니다. 임차인 서채림은 2022.09.23. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖추고 있어 일반적인 권리분석에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그런데 경매 진행 중 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 인수 판단이 달라졌습니다. 따라서 등기상 권리의 선후관계와 확약 적용 후 실질 부담을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준은 갑구 4번 가압류입니다. 2016년 설정되었던 농협은행 근저당권(채권최고액 85,200,000원)은 2022.09.23. 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 주택도시보증공사의 2025년 가압류와 2025.12.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 서채림의 임차권은 가압류보다 먼저 성립·등기되었고 대항력도 있으므로, 원칙적으로 미배당 보증금 인수 가능성이 있습니다. 이 때문에 별도의 확약이 없다면 최저가 104,000,000원을 매수인의 전체 취득 부담으로 보아서는 안 됩니다.

실제 임차인 1명. 임차권등기 범위는 12층 1203호 18.755㎡ 전부이며, 임대차계약일은 2022.09.06. 및 2023.12.15.입니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자이자 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 104,000,000원이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 104,000,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 80%입니다. 그러나 감정가와 실제 매매시세는 다릅니다. 특히 소형 오피스텔은 임대수익, 공실, 관리비, 내부 상태에 따라 적정 매수가격의 차이가 커질 수 있습니다.

현재 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 실거래 가격을 확인할 수 없어, 최근 12개월 평균·최신 거래가격·가격 추세를 근거로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 소유자의 2023년 취득가 129,000,000원이나 감정가와의 차이만으로 현재 가격이 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

집행비용 2,256,000원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 임차인 미배당 38,256,000원은 대항력 유지 시 원칙상 인수액이지만, 제출된 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권은 배당받지 못하더라도 해당 가압류 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수형은 싸지지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 매각가격이 하락할수록 배당 부족분은 증가합니다. 따라서 낙찰가와 부족분을 합친 실질취득 부담은 임차보증금 부근에 고정됩니다. 이 물건의 확약서가 중요한 이유가 여기에 있습니다.

원칙상 총부담은 각 회차 매각가와 예상 미배당액의 합계입니다. 차이는 회차별 집행비용 추정에 따른 것입니다. 향후 회차는 가격 가정이며 실제 매각기일·최저가 확정을 의미하지 않습니다. 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강동구 길동, 지하철 5호선 길동역 남서측에 위치합니다. 주변은 상업시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 길동역 및 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.03.08. 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다. 본건은 12층 1203호이며 위생·급배수·난방·승강기 및 기계식 주차시설이 갖추어져 있습니다.
• 도로·토지. 길동 413-24 외 필지의 일단지로, 동측과 서측 약 4m 내외 도로에 접합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,493,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으나 제시된 지정 대상이 아파트 또는 특정 주택 유형을 구분하고 있으므로, 본 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 용도와 거래 유형에 따라 확인해야 합니다.
• 환금성. 길동역 인근 입지는 긍정적 요소이나 18.755㎡의 소형 오피스텔은 임대수익과 실수요층의 폭이 중요합니다. 동일 규모 실거래와 실제 임대료를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 내용을 확인하고, 해당 임차권에 대한 효력과 집행 조건을 대조하세요.
• 임차권등기. 서채림의 주택임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 말소에 추가 조건이 없는지 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 거주자를 확정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세. 동일 건물 또는 인근 소형 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 대조하세요. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 증명되지는 않습니다.
• 임대수익. 실제 가능한 월세와 보증금, 공실 가능성, 관리비, 기계식 주차시설 사용 조건을 확인하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 법정 우선변제 사항을 별도로 점검하세요. 예상배당액은 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 기일·서류 재확인. 2026.10.26. 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 수정, 등기사항 변동 및 확약의 유지 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “104,000,000원짜리 물건이 아니라, 확약의 효력을 확인해야 하는 물건”

이 사건은 대항력 있는 보증금 140,000,000원이 있는 오피스텔입니다. 말소기준 이전 임차권이므로 원칙대로라면 현재 회차에서 38,256,000원을 추가 인수해 총부담이 142,256,000원에 이릅니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.06.26. 제출한 확약서에는 대항력 포기와 미변제 상황에서도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 서채림 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 분석되며, 그에 따른 현재 회차의 실질취득 부담은 104,000,000원(취득 부대비용 별도)입니다.

남은 쟁점은 두 가지입니다. 확약이 실제 매각·말소 과정에서 유효하게 적용되는지, 그리고 104,000,000원이 현재 오피스텔 실거래 시세보다 매력적인 가격인지입니다. 시세 비교가 확정되지 않은 만큼 가격을 근거로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 확약 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 경매물건입니다.