광주지방법원 2026타경50715. 순천 조례동 남양휴튼아파트 108동 15층 1503호, 전용면적 매칭 기준 150.1352㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이진욱이며, 2023.10.25 기존 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한화생명보험주식회사 근저당 422,400,000원이 설정됐고 이것이 현재 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 이관식 근저당 48,000,000원, 주식회사더리치파이낸스대부 근저당 225,000,000원이 설정됐으며, 이후 압류와 현재의 경매개시결정도 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이상훈이 전유부분을 점유하고 2013.04.02 전입한 것으로 표시되는데, 이는 2023.10.25 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 및 승계액 미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심

2023.10.25 기존 경매 매각으로 당시 경매개시결정·압류·기존 근저당들이 말소된 뒤, 이진욱 앞으로 소유권이 이전되고 같은 날 새 근저당 3건이 설정됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그중 가장 앞선 한화생명보험주식회사 근저당입니다. 국민건강보험공단 압류, 순천시 압류와 2026.05.26 경매개시결정은 모두 그 이후여서 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상

이상훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 동시에 등기부상 과거 권리관계에서 채무자로 나타나는 이상훈과 동일하게 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 제기됩니다. 따라서 실제 임대차계약 존재, 보증금 지급 사실, 현재 점유·전입 유지 여부를 확인하기 전까지는 승계 부담을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중이고, 신건 5억은 높다

남양휴튼 동일 면적 거래는 총 12건이 잡혀 있고 전체 평균은 488,333,333원입니다. 하지만 과거 625,000,000원, 555,000,000원, 540,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 전체 평균만 보면 현재 시장을 높게 평가할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 450,750,000원, 최신 거래 430,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -11.1%를 우선해 보는 것이 맞습니다.

현재 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균 450,750,000원의 110.9%입니다. 최신 거래 430,000,000원보다도 높고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -11.1% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 102.4%라는 수치만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다. 현 회차 최저가 자체가 최근 시세 이상이며, 임차인 승계 가능성까지 남아 있어 실질취득 기준의 가격 메리트는 더더욱 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)

채권최고액 기준 예상배당으로 총 채권액 695,400,000원 중 492,600,000원이 배당되고 202,800,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 359,213,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 이 표는 이상훈의 보증금이 미상인 상태이므로 매수인 승계액을 확정하는 근거가 될 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

1회 유찰 시 매각가는 400,000,000원, 2회 유찰 시 320,000,000원으로 낮아집니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 450,750,000원 아래로 들어오지만, 이 사건의 임차인 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락만으로 실질취득이 싸졌다고 결론 내릴 수 없습니다. 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 먼저 확정한 뒤 낙찰가와 합산해 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 순천시 조례동 강남여자고등학교 동측 인근. 주변은 공동주택·농경지·학교 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
• 단지. 남양휴튼은 591세대, 사용승인 기준 2006.08.31 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비가 구비돼 있고 현재 아파트로 이용중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 공시지가는 841,800원/㎡입니다.
• 가격 흐름. 전체 실거래 범위는 410,000,000원에서 625,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 450,750,000원이고 최근 추세는 -11.1%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 이상훈의 보증금·계약일·확정일자·실제 보증금 지급 자료를 확인해 대항력과 승계액을 확정해야 합니다.
• 점유·전입 유지 확인. 2013.04.02 전입만으로 현재 대항요건 유지 여부까지 확정할 수 없으므로 현 점유와 주민등록 상태를 확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 이상훈이 등기부상 과거 채무자와 동일하게 표시돼 있어 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 사실관계를 대조해야 합니다.
• 현재 가격 경계. 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균 450,750,000원의 110.9%이고 최신 거래 430,000,000원보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -11.1% 낮아진 흐름이므로 전체 평균 488,333,333원만 기준으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
• 세금 확인. 압류와 당해세 여부는 실제 배당액과 후순위 회수액에 영향을 주므로 매각기일 전 체납관계를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 확인된 미납 관리비는 2,890,590원이며 공용부분 부담 범위를 관리사무소와 대조해야 합니다.
• 유찰 후에도 인수액 재계산. 400,000,000원 또는 320,000,000원으로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 승계 여부가 남으면 실질취득은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “신건 5억”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입이다

이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류가 매각으로 소멸하는 등기 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 2013.04.02 전입한 이상훈이 말소기준보다 훨씬 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점이 결론을 바꿉니다. 따라서 매수인 인수를 0원으로 고정할 수 없고, 실질취득액 역시 현재는 미상입니다.

가격도 현 회차에는 불리합니다. 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균 450,750,000원의 110.9%이고 최신 거래 430,000,000원보다 높습니다. 최근 시장이 -11.1% 하락한 흐름까지 감안하면 “신건이라도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 선순위 임차관계 미확정. 현 시점의 판단은 응찰보다 임차보증금과 대항요건 확인이 우선입니다.