서울동부지방법원 2025타경52495. 송파동 석촌역송파한양립스 5층 514호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이고 전용면적은 12.54㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위에 놓인 김성현의 주택임차권입니다. 김성현은 2020.03.16. 주민등록, 2020.02.07. 확정일자를 갖고 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.11.17. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 하는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.22. 제출한 확약서에 따르면 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김성현에게 배당 부족분이 생기더라도 그 부족분을 낙찰자가 실질적으로 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52495 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 95-7 석촌역송파한양립스 5층 514호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용면적 / 층 | 12.54㎡ · 5층 |
| 소유자 | 정연택 · 2021.02.04. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2023.11.17. 주택도시보증공사 가압류입니다. 김성현의 임차권등기는 그 하루 전인 2023.11.16. 접수됐고, 실제 주민등록일은 2020.03.16., 확정일자는 2020.02.07.이어서 선순위 대항력 임차인으로 분석됩니다. 다만 2026.06.22. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 보증금이 있어도 임차권등기를 말소하기로 동의했으므로 김성현 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 건물 제5층 제514호 12.54㎡ 전부 | 2020.03.16 | 2020.02.07 | 135,000,000원 | 有 → 포기 확약 | 有 | 아님 |
| 이지현 | 514호 | 2025.01.03 | 2025.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
이지현은 2025.01.03. 전입·확정일자로 말소기준권리인 2023.11.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 김성현과 이지현 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지 않다
석촌역송파한양립스의 면적 매칭 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 4건이고, 그 평균은 132,125,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.7%입니다. 전체 12건 평균 123,625,000원만 놓고 가격을 높게 평가해서는 안 되며, 최근 거래 흐름을 우선하면 신건 가격은 최근 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.0㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 12.07㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2026.02 | 12.54㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 12.54㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 2024.11 | 12.54㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2024.11 | 12.54㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2024.11 | 12.54㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.10 | 12.54㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2024.07 | 12.07㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2024.01 | 13.38㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 12.06㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 13.38㎡ | 4 | 110,000,000원 |
최신 거래는 2026.08. 145,000,000원이고 최근 거래가 과거 거래보다 10.7% 높은 흐름입니다. 즉 최근 시세 흐름 자체는 상승 쪽이지만, 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 100.7%여서 신건에서 뚜렷한 할인 가격으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김성현 보증금 | 135,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김성현 보증금 중 4,662,000원이 남지만, 2026.06.22. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 133,000,000원 | 4,662,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,400,000원 | 30,889,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,120,000원 | 51,812,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 잠실여자고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선·9호선 환승역인 석촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 514호이며 사용승인일은 2012.12.06.입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 7,573,000원/㎡, 토지면적은 699.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모. 석촌역송파한양립스는 64세대이며 대상 면적은 12.54㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심이므로 실제 매각기록에서 문구와 적용 대상을 대조해야 합니다.
- 김성현 배당 관계. 배당계산상 보증금 135,000,000원 중 130,338,000원이 우선배당되고 부족액 4,662,000원이 발생하지만, 확약에 따라 이 부족액은 실질 승계되지 않는 구조인지 최종 확인해야 합니다.
- 이지현 점유 확인. 2025.01.03. 전입으로 대항력은 없으나 현재 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 132,125,000원의 100.7%이므로 최근 시세 대비 할인 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린주택이고 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이므로 실제 이용 및 공부를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약, 가격은 최근 평균이 기준”
등기부만 보면 보증금 135,000,000원의 김성현 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 먼저 보입니다. 신건 배당표에서도 부족분 4,662,000원이 계산됩니다. 하지만 이 사건은 2026.06.22. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 보증금이 남아도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 김성현 관련 실질 인수는 0원이고, 이지현도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
결국 남는 핵심은 가격입니다. 실질취득액은 133,000,000원으로 최저가와 같고, 최근 12개월 평균 132,125,000원의 100.7%입니다. 최신 거래는 145,000,000원이고 최근 거래 추세는 +10.7%지만, 신건 가격 자체가 최근 평균보다 낮은 것은 아닙니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.
