광주지방법원 2026타경50732. 순천시 조례동 시대아파트 104동 1층 102호, 전용 37.388㎡ 아파트입니다. 소유자 윤애경은 2021.11.11. 이 물건을 거래가액 52,053,000원에 취득했습니다. 이번 사건에서 권리분석의 기준점은 2024.01.26. 주식회사 광주은행의 39,893,595원 가압류입니다. 그 뒤 우리은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 등기 순서가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
조성임은 2023.12.04. 전입·확정일자를 갖추고 2023.12.26. 점유를 개시한 것으로 확인됩니다. 말소기준일인 2024.01.26.보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 60,000,000원을 기준으로 집행비용 1,480,000원을 제외하면 조성임에게 58,520,000원이 배당되어 보증금 63,000,000원 중 4,480,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.388㎡ · 철근콘크리구조 · 17층 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤애경 · 2021.11.11. 매매 · 거래가액 52,053,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
1993.01.19. 설정된 한국주택은행 근저당은 2018.05.02. 이미 말소됐고, 2022.04.13. 고세정 근저당 19,900,000원도 2025.12.23. 말소됐습니다. 따라서 이 경매의 말소기준은 2024.01.26. 광주은행 가압류입니다. 이후 우리은행 가압류와 2026.05.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권은 별도로 봐야 합니다. 조성임의 임차권등기 자체는 2025.12.24.로 말소기준 이후지만, 실제 전입일이 2023.12.04.로 더 빠르고 대항력이 인정됩니다. 따라서 등기가 소멸하더라도 보증금 미배당 잔액까지 없어지는 것이 아닙니다. 반대로 심재윤은 임대차계약일 2021.11.15., 점유개시 2021.11.26., 확정일자 2021.11.15.이지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재윤 전유부분 건물 전부 | 73,000,000원 | 전입일 미상 확정 2021.11.15. | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조성임 전유부분 건물 전부 | 63,000,000원 | 전입 2023.12.04. 확정 2023.12.04. | 대항력 있음 | 우선변제 | 4,480,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시대아파트 동일면적 최근 12건의 평균 거래가는 50,691,666원입니다. 거래 범위는 38,000,000원~73,000,000원이며, 최신 거래는 2026.04. 73,000,000원입니다. 현재 최저가는 60,000,000원이지만 조성임 인수액을 더한 실질취득은 64,480,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최저가 60,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 118.4%입니다. 여기에 확정 인수액 4,480,000원을 더하면 실제 부담은 더 커집니다. 최신 73,000,000원 거래 한 건보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 최근 12건 전체 평균을 기준으로 보면 실질취득액이 시세 평균을 상당폭 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 임차인 조성임 보증금 | 63,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 39,893,595원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 19,493,137원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 조성임 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 조성임 보증금은 58,520,000원만 배당되어 4,480,000원이 남고, 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 심재윤의 대항력 성립 여부는 별도로 확인해야 하므로 위 확정 인수액만으로 전체 위험이 끝난다고 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 비슷하다
| 회차 | 낙찰가 | 조성임 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 60,000,000원 | 4,480,000원 | 64,480,000원 |
| 1회 유찰 시 | 48,000,000원 | 16,264,000원 | 64,264,000원 |
| 2회 유찰 시 | 38,400,000원 | 25,691,200원 | 64,091,200원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 다릅니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 웃돌기 때문에 낙찰가가 내려가면 매수인의 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 왕운중학교 서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 함께 소재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬래브지붕 17층 건물의 1층 102호이며, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 준공일 1992.11.25.이며 동일면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 관련되고, 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 도로. 남측 왕복4차선, 동측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조성임 인수액 확인. 현재 회차 기준 보증금 미배당 4,480,000원은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 심재윤 전입일 확인. 보증금 73,000,000원, 계약일 2021.11.15., 점유개시 2021.11.26.이나 전입일이 확인되지 않습니다. 주민등록·전입세대열람 등을 통해 말소기준 이전 대항력 취득 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 조성임 실체 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 48,000,000원, 2회 유찰 38,400,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 64,264,000원, 64,091,200원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 50,691,666원과 개별 1층 거래 50,000,000원을 함께 확인하고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는 경매”
이 물건의 핵심은 감정가 60,000,000원이나 신건 여부가 아닙니다. 조성임의 보증금 63,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어 배당받지 못한 부분을 매수인이 승계한다는 점입니다. 현재 회차 실질취득은 64,480,000원이고, 1회 유찰 후 64,264,000원, 2회 유찰 후에도 64,091,200원입니다.
반면 최근 12개월 동일면적 평균은 50,691,666원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 보면 최근 시세 평균보다 높은 구조입니다. 더욱이 심재윤 보증금 73,000,000원의 대항력 여부가 확인되지 않아 추가 인수위험도 열려 있습니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 메리트도 낮고 권리 불확실성도 남는 사건으로, 단순한 저가 아파트 경매로 접근하기 어렵습니다.
