서울북부지방법원 2025타경12991. 상봉 듀오트리스 비-웨스트1604호 아파트입니다. 감정평가 기준 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 41층 건물 내 16층입니다. 현재 소유자는 이경재이고, 2016.04.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 482,790,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.30. 이영미의 가압류와 2025.07.25. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계하는 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 변수는 권리보다 가격입니다. 감정가 1,330,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,064,000,000원으로 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12991 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 501 상봉 듀오트리스 16층 비-웨스트1604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 131.8㎡ · 41층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 이경재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,064,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 409,221,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2016.04.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2024.05.30. 이영미의 가압류 1,201,568,703원과 2025.07.25. 에프더블유2506유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 한국자산신탁주식회사 신탁등기와 금지사항등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트가 확인된다
상봉듀오트리스 동일면적 131.8㎡ 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 1,218,750,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08. 1,370,000,000원 1건이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 13.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 131.8㎡ | 12 | 1,370,000,000원 |
| 2025.06 | 131.8㎡ | 9 | 1,245,000,000원 |
| 2024.12 | 131.8㎡ | 10 | 1,200,000,000원 |
| 2024.12 | 131.8㎡ | 29 | 1,100,000,000원 |
| 2024.09 | 131.8㎡ | 22 | 1,300,000,000원 |
| 2024.08 | 131.8㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 2024.05 | 131.8㎡ | 12 | 1,150,000,000원 |
| 2024.02 | 131.8㎡ | 22 | 1,150,000,000원 |
| 2023.07 | 131.8㎡ | 14 | 1,170,000,000원 |
| 2022.12 | 131.8㎡ | 27 | 1,140,000,000원 |
| 2022.05 | 131.8㎡ | 7 | 1,250,000,000원 |
| 2021.06 | 131.8㎡ | 10 | 1,250,000,000원 |
| 전체 평균 | 131.8㎡ | 12건 | 1,218,750,000원 |
현재 최저가 1,064,000,000원은 전체 거래 평균 대비 87.3%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 1,370,000,000원 대비 77.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높은 흐름이므로, 전체 평균만 보는 것보다 최신 거래를 함께 보는 편이 이 사건의 가격 판단에 적합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,064,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 482,790,000원 | 482,790,000원 |
| 3. 가압류 · 이영미 | 1,201,568,703원 | 568,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,684,358,703원, 채권자 예상배당은 1,050,960,000원, 미배당액은 633,398,703원입니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 633,398,703원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 844,070,703원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 680,960,000원 | 671,750,400원 | 1,012,608,303원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 별도의 임차보증금 승계로 상쇄되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 망우역 남측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·대형판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 망우역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 41층 건물 내 16층이며 사용승인일은 2016.01.20입니다.
- 단지. 상봉듀오트리스 264세대, 동일면적 131.8㎡ 거래 자료가 확인됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 동측 약 18미터, 서측 약 16미터, 남측 약 18미터, 북측 약 34미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 11,910,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,218,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 1,370,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 현재 가격. 최저가 1,064,000,000원은 최근 시세의 77.7% 수준입니다.
- 임차 관계. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 말소기준 확인. 2016.04.04. 주식회사우리은행 근저당권 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 실제 잔여 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 1회 유찰 후 가격도 내려왔다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 권리는 깨끗하고 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2016.04.04. 우리은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않습니다. 가격 측면에서는 감정가 1,330,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 1,064,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 거래 1,370,000,000원의 77.7%입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 현재 회차의 가격 수준을 함께 검토할 가치가 있는 유형으로 볼 수 있습니다.
